Pristupačne cijene nekretnina i visoki društveni standardi privlače kupce stanova i seoskih kuća iz cijelog svijeta u Republiku Poljsku. Kupnja stana u Poljskoj znači unosno ulaganje i olakšavanje procesa dobivanja boravišne dozvole. Navedenim prednostima možete dodati i minimalne rizike na tržištu nekretnina, prisutnost temeljitog zakonodavnog okvira, umjerene troškove prilikom izvršenja kupoprodajne transakcije. Međutim, novac morate uložiti kompetentno i ležerno, nakon što ste prvo proučili sve suptilnosti procesa.
Pregled tržišta nekretnina u Poljskoj
Prema podacima za 2021., za kupnju poljskih nekretnina najviše su zainteresirani Ukrajinci, Nijemci i Britanci. Broj transakcija koje su Ukrajinci zaključili za kupnju skupih, srednjih i jeftinih stanova iznosio je 60.000 m2 stambenih nekretnina.
Na drugom redu ljestvice zauzeli su Nijemci s pokazateljem od 40.000 m2, a na počasnom trećem mjestu su Britanci koji su kupili 18.000 m2 stambenog prostora.
Potražnja za nekretninama nastavlja rasti, uključujući i Ruse i Bjeloruse, budući da među državama članicama Europske unije Poljska održava demokratske cijene i na primarnom i na sekundarnom tržištu.
Analiza tržišta nekretnina u Poljskoj pokazuje da se uglavnom prodaju jednosobni i dvosobni stanovi. Broj ponuda na tržištu brzo raste i od 2021. godine dosegao je 86.500 nekretnina.
Strani državljanin može dobiti vlasništvo nad stanom, stanom ili garažom bez ikakvih ograničenja, međutim, pri kupnji kuće, velikog zemljišta (od 0,4 hektara) ili objekta koji se nalazi u blizini granične zone, odobrenje poljskog ministarstva unutarnjih poslova će biti potrebno.
Ako vlastita sredstva nisu dovoljna, možete dobiti hipoteku. Banke su spremne izdavati kredite, pod uvjetom da zajmoprimac ispunjava sve uvjete.
Stranci kupuju stanove u gotovo svim gradovima Poljske. Najpopularniji su Varšava, Krakow, Poznan, Gdanjsk, Lodz, Wroclaw, gdje su stvoreni povoljni uvjeti za život i razvoj poslovanja.
Prema najvećoj međunarodnoj konzultantskoj tvrtki Colliers, Poljska (od svih zemalja EU) je najprivlačnija za velike investicijske fondove, što nam omogućuje da se nadamo daljnjem razvoju regije.
Gdje i kako tražiti nekretninu za kupnju
Odgovarajući objekt možete tražiti sami ili možete koristiti usluge agencija za nekretnine. Svaka od ovih metoda ima prednosti i nedostatke.
Na primjer, agent za određenu naknadu pomoći će vam pronaći stan ili seosku kuću za 2, 3 ili čak 5 soba koje u potpunosti zadovoljavaju vaše potrebe. I iako proces može potrajati nekoliko tjedana ili čak mjeseci, ipak ćete se osloboditi gnjavaže povezanih s stalnim sastancima, pozivima, pregovorima.
Za samostalna pretraživanja možete koristiti besplatne oglasne ploče, tiskane publikacije, web stranice ili savjete prijatelja koji već dugo žive u Poljskoj.
Oglasna ploča se obično postavlja ili u supermarketu, ili u blizini stanice javnog prijevoza, ili na području crkve.
Što se tiče novina s lokalnom i nacionalnom pokrivenošću, obratite pozornost na Gazetu wyborcza, Mieszkaniec, Lokalnu. Neke se publikacije besplatno distribuiraju na javnim mjestima, druge se mogu kupiti na kioscima.
Najuspješnije rješenje je posjetiti tematske internetske resurse, što vam omogućuje da istražite sve dostupne opcije bez promjene zemlje domaćina.
Poljska web stranica Dom.gratka.pl vrlo je popularna s tisućama oglasa agenata za nekretnine, programera i izravnih vlasnika kuća.
Popis ostalih preporučenih stranica:
- Gumtree.pl
- OLX.str
- Szybko.pl
- Gazetadom.pl
- Emieszkania.com.pl
- Wspollokator.pl
- Wynajmemieszkanie.pl
- Otodom.pl
Koliko će koštati kupnja kuće u Poljskoj
Mnogi čimbenici utječu na vrijednost nekretnine. Evo nekoliko njih:
- grad i regija;
- površina, tlocrt, godina izgradnje;
- stanje susjednog teritorija, kvaliteta popravka i broj katova;
- dostupnost infrastrukture, komunikacija, izgledi za daljnji razvoj regije.
Kao što pokazuje praksa, najskuplja kupnja stambenog prostora je u velikim gradovima Poljske, gdje trošak po četvornom metru može premašiti 2000 eura, pa su jednosobni stanovi do milijun rubalja (14.108 eura) vrlo rijetki.
Na primarnom i sekundarnom tržištu nekretnina cijene neznatno variraju.
Ako želite uštedjeti novac i spremni ste čekati da se objekt pusti u pogon nekoliko godina, potražite opcije na web stranici programera.
Dio novca koji uspijete uštedjeti možete pametno potrošiti na renoviranje i opremanje vašeg novog doma.
No, ne treba vas plašiti visoke cijene stanova u Varšavi - osim glavnog grada, postoje i drugi gradovi u kojima su stvoreni svi uvjeti za ugodan život. Na primjer, obratite pozornost na Krakow koji svake godine posjećuju milijuni turista ili na Wroclaw, Lodz, Poznan i Gdansk, gdje postoje izvrsni uvjeti za razvoj poslovanja i odgoj djece.
Ne zaboravite na program MDM, prema kojem vam država može nadoknaditi dio sredstava za kupnju stana ako kupite svoj prvi dom, a plaćate porez i legalno živite u Poljskoj (čak i s privremenim boravišna iskaznica).
Sudionici programa mogu biti:
- samci mlađi od 35 godina;
- službeno registrirani parovi, gdje je supružnik mlađi od 35 godina;
- velike obitelji (od 3 djece) bez dobnih ograničenja.
U nedostatku djece, država samcima i mladim obiteljima nadoknađuje 10% troškova stanovanja; ako ima 1 dijete, iznos naknade iznosi 15%, ako je dvoje djece - 20%, ako je 3 ili više djece - 30%.
Napominjemo da se stan kupljen u okviru programa Mieszkanie dla Młodych ne može iznajmiti 5 godina od datuma transakcije.
Tab. 1 Pregled cijena stambenih nekretnina u Poljskoj od početka 2021
| Grad | Cijena u eurima po m2, primarno tržište | Cijena u eurima po m2, sekundarno tržište |
|---|---|---|
| Varšava | 1958 | 2131 |
| Krakow | 1658 | 1706 |
| Wroclaw | 1426 | 1434 |
| Lodz | 1180 | 998 |
| Poznanj | 1482 | 1425 |
| Gdanjsk | 1583 | 1582 |
Nemojte žuriti kupiti prvi predmet koji naiđe. Budite sigurni da vam vlasnik prodaje stan, da nema dugovanja za struju i grijanje, da vam tlocrtno i etažno stanovanje u potpunosti odgovara.
Ako planirate plaćati gotovinom, trebate imati potvrde koje potvrđuju podrijetlo novca; u suprotnom ćete morati platiti dodatne poreze, što će utjecati na konačnu cijenu nekretnine.
Kako kupiti stan ili kuću, poštujući zakon
Prije kupnje stana, zemljišne parcele ili seoske kuće koja se nalazi u Zapadnopomorskom vojvodstvu ili drugoj regiji Poljske, nerezident zemlje mora nužno pročitati zakon „O stjecanju nekretnina od strane stranaca” i/ili steći kvalificiranu pravnu osobu savjet. To će pomoći izbjeći poteškoće i nepredviđene situacije, kao i sankcije od strane agencija za provođenje zakona.
Potrebno je jasno razumjeti da pojedinac koji nema status stalnog boravka ili poljsko državljanstvo, kao i pravna osoba koja je službeno registrirana u inozemstvu, može kupiti samo stan, stan, zemljište (do 0,4 hektara za pojedinca) ili garaža.
Ako je predmet kupnje kuća ili drugi objekt koji se nalazi u graničnom pojasu, trebate zatražiti dopuštenje Ministarstva unutarnjih poslova Poljske. Ministarstvo mora potvrditi da takvi postupci ne predstavljaju prijetnju sigurnosti države.
Ako je investitor supružnik (supružnik) poljskog državljanina, živi u zemlji više od 2 godine i registrira nekretninu kao zajedničko vlasništvo, takva dozvola nije potrebna.
Također, nema potrebe za dobivanjem dozvole ako kupac ima boravišnu kartu EU ili status stalnog boravka i živi u Poljskoj više od 5 godina.
Shema za kupnju nekretnine je prilično jednostavna:
- Morate odabrati objekt.
- Sklopiti predugovor o kupoprodaji.
- Dobiti dopuštenje za kupnju (ako je potrebno) od Ministarstva unutarnjih poslova Poljske.
- Sastavite kupoprodajni ugovor i registrirajte posao.
- Osigurati nekretninu.
Kako dobiti dopuštenje Ministarstva unutarnjih poslova
Da biste dobili dozvolu za kupnju nekretnine, morate napisati zahtjev upućen nadležnim tijelima, platiti obveznu državnu pristojbu (416 eura) i dostaviti sljedeći paket dokumenata:
- fotokopija putovnice ili drugog dokumenta koji potvrđuje identitet potencijalnog kupca;
- fotokopije dokumenata koji potvrđuju prisutnost veza s Poljskom;
- izjava vlasnika nekretnine koji je spreman prodati predmet ugovora (u prilogu je i nacrt ugovora);
- potvrda o solventnosti kupca ili bankovni izvod koji ukazuje na raspoloživost kreditnih sredstava (ili vlastitih).
- potvrdu zavoda socijalnog osiguranja i poreznog ureda kojom se potvrđuje ispunjenje svih poreznih obveza prema državi.
Uz troškove dozvole (416 €), morat ćete platiti pristojbu (23 €) i naknadu za punomoć (4 €). Rok za izdavanje dozvole je od 2 do 4 mjeseca.
Ako su potrebni dodatni dokumenti, razmatranje žalbe može trajati do 6 mjeseci.
Potencijalni kupci trebaju uzeti u obzir da dopuštenje Ministarstva unutarnjih poslova ima ograničeno razdoblje valjanosti (1 godina) i omogućuje kupnju nekretnina na općoj osnovi.
Provjera objekta kod javnog bilježnika i potpisivanje glavnog ugovora
Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, odvjetnik ili odvjetnik mora provjeriti pravni status nekretnine. Važno je da u trenutku kupnje nema hipotekarnih obveza i dugova, a pravo otuđivanja nekretnine ima samo prodavatelj. Podaci registra, koji sadrže sve potrebne podatke, javno su dostupni i pohranjeni su na portalu Vlade.
Prodavatelj i kupac sklapaju predugovor o kupoprodaji u građanskom pravu koji odražava postupak nagodbe, visinu pologa, način plaćanja i cijenu javnobilježničkih usluga.
Uglavnom veličina depozita varira od 5 do 10% vrijednosti nekretnine. Ako kupac raskine ugovor, polog postaje vlasništvo prodavatelja, ako prodavatelj odbije transakciju, polog se vraća kupcu u dvostrukom iznosu.
Nakon potpisivanja glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnina se ponovno izdaje novom vlasniku, koji stječe pravo vlasništva na predmetu ugovora. Takva transakcija mora biti službeno registrirana uz sudjelovanje bilježnika, koji sastavlja akt (ovjerava pravo vlasništva), pokreće plaćanje poreza na prijenos vlasništva, mijenja podatke o vlasniku nekretnine u registar, a također dostavlja relevantne dokumente zaposlenicima regulatornih tijela.
Oporezivanje i drugi troškovi pri kupnji nekretnine
Prilikom upisa vlasništva nad stanom kupac je dužan platiti sve poreze i pristojbe koje utvrđuje država, kao i utrošiti novac na dobivanje vize, ako je to predviđeno pravilima za prelazak državne granice.
Porez na stjecanje nekretnine iznosi oko 2% iznosa transakcije (vrijedi pod uvjetom da je nekretnina kupljena na sekundarnom stambenom tržištu), agencijska provizija (ako je bio uključen posrednik) - do 3% iznosa transakcije.
Također se plaćaju usluge javnog bilježnika (fiksni iznos ili postotak transakcije, ne veći od 3%) i trošak državne registracije nekretnine - 1% iznosa ugovora.
Naknada za vizu je od 35 eura, a cijena avionske karte ovisi o mjestu polaska i dolaska (od 100 eura).
Kupnja zemljišta za građenje
Prilikom odabira zemljišne čestice potrebno je uzeti u obzir nekoliko čimbenika, od kojih su glavni cijena, površina, sastav tla, površina i namjena. Vrlo je jednostavno kupiti zemljište ako imate sredstva i posebnu dozvolu Ministarstva unutarnjih poslova Poljske.
Vrlo je popularno zemljište uz more koje se može koristiti za samostalnu gradnju i gospodarske djelatnosti. Cijena sto četvornih metara može značajno varirati i na temelju različitih kriterija kreće se od 1.000 eura do 25.000 eura.
Kupnja poslovnih nekretnina
Sada je vrlo isplativo kupiti industrijsku zgradu, trgovinu, restoran, hotel, poslovni ured ili drugu nekretninu u Poljskoj, koja će naknadno donijeti profit od komercijalnih aktivnosti.
Investicijska atraktivnost Poljske stalno raste, a to iskorištavaju tisuće Ukrajinaca, Bjelorusa i Rusa, koji nastoje što prije izvršiti kupnju i stvoriti visoko profitabilan posao.
Za kupnju trgovina, restorana, ureda od strane vlasti praktički nema ograničenja, a cijena takvih objekata je relativno niska.
Što potencijalni kupac treba znati
S obzirom na dugo razdoblje državne registracije transakcije kupoprodaje, stjecanje nekretnina može potrajati od šest mjeseci do 200 dana. Stranci sa statusom pojedinca imaju pravo kupiti stanove, stanove, garaže bez ograničenja - stambene i nestambene prostore koji nisu priznati zakonom kao zaseban objekt povezan s zemljištem.
Svaka kupoprodajna transakcija može se izvršiti bez osobne prisutnosti kupca uz prisutnost javnobilježničke punomoći, koja se izdaje pravnoj ili fizičkoj osobi sa stalnim ili privremenim boravkom u Poljskoj.
Ako je nekretnina kupljena bez posrednika ili su radnje posrednika u nedoumici, svakako provjerite dostupnost sljedećeg popisa dokumenata:
- izvod iz registra zemljišnih čestica;
- izvod iz hipotekarne knjige;
- dopuštenje (ako je potrebno);
- isprava kojom se potvrđuje pravo vlasništva;
- kupoprodajni ugovor;
- potvrdu da na posjedu nema prijavljenih osoba.
Morate ostati oprezni i pratiti svaku fazu kupnje, jer je u pitanju velika količina novca i vaš ugled. Ako sumnjate u zakonitost zaprimanja dokumenata od strane prodavatelja ili fiktivnost bilo kojeg od izvoda, svakako se posavjetujte sa stručnjakom.
Obilježja oblika vlasništva nekretnina
Prije potpisivanja ugovora obratite pozornost na oblik vlasništva nekretnine (može biti punopravno, zadružno ili ortačko vlasništvo). Riječ je o tipu vlasništva jednosobnog stana, stana ili velike seoske kuće koji regulira prava i obveze vlasnika.
- Potpuno (zasebno) vlasništvo - Pełna własność. Najčešća opcija, u kojoj vlasnik ima isključivo pravo na stambenu nekretninu, kao i proporcionalno pravo upravljanja zajedničkim prostorima, prostorima i mehanizmima (stepenice, stubište, lift).
- Partnerstvo je u vlasništvu Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Pravno i faktički, kupac može nekretninu koristiti samo kao najmoprimac. Partnerstvo zadržava sva vlasnička prava.Takav stan se ne može staviti pod hipoteku niti oporučiti. Banke ne izdaju hipotekarni kredit za kupnju TBS stana ni u dolarima, ni u zlotima, ni u bilo kojoj drugoj valuti.
- Zadružna imovina - Spółdzielcze własnościowe. Objekt pripada zadruzi, ali vlasnik ima pravo slobodno raspolagati imovinom po vlastitom nahođenju: darovati, prodavati, nasljeđivati. Potrebno je dobiti suglasnost zadruge samo u slučaju preuređenja ili prelaska u kategoriju nestambenih objekata.
Najčešća pitanja
Prilikom kupnje nekretnine često se postavljaju mnoga pitanja na koja se moraju znati odgovori. To će vam omogućiti da zatvorite posao bez kršenja zakona, brzo i profitabilno za vas.
Može li stranac dobiti hipoteku u Poljskoj?
Nerezidentu Poljske oduzima se pravo na hipotekarni kredit. Međutim, poljske banke spremne su izdavati kredite stranim državljanima koji su u zemlji više od 180 dana i koji su izdali rezidentnu karticu.
Uvjeti za odobravanje kredita ovise o pojedinoj banci i izgledaju otprilike ovako: kamatna stopa - 5-8% godišnje, početna uplata - 30% vrijednosti nekretnine, rok kredita - 5-35 godina, valuta kredita - poljski zlot ili euro. Mjesečna isplata hipoteke ne smije prelaziti 50% neto mjesečnog primanja podnositelja zahtjeva.
Trebam li pri kupnji garaže dozvolu Ministarstva unutarnjih poslova?
Od 2021., ako je garaža izvan graničnog pojasa, kupoprodajna dozvola nije potrebna. Budući da ovaj objekt ima status poslovne nekretnine nestambene namjene, kupoprodaja će se odvijati brzo i nesmetano od strane nadležnih službi.
Je li moguće cjenkati se na sekundarnom tržištu u Poljskoj?
Apsolutno svi kupci mogu se cjenkati na sekundarnom tržištu nekretnina kako bi dobili najbolju cijenu. Kao što pokazuje praksa, prodavači rado priznaju i do 7-8% troškova stanovanja na velikom području, a ponekad su čak spremni nadoknaditi sve kupčeve troškove prilikom sklapanja posla.
Kakvu vizu podnijeti zahtjev za posjet Poljskoj i naknadnu kupnju stana?
Većina Ukrajinaca, Rusa i Bjelorusa koji ozbiljno razmišljaju o kupnji nekretnina u Poljskoj koriste turističku schengensku ili nacionalnu vizu, koja omogućuje putovanje u Poljsku i druge zemlje EU-a ne duže od 90 dana svakih 6 mjeseci.
Ako namjeravate kupiti poslovnu nekretninu, možete podnijeti zahtjev za poslovnu vizu. Za "čistu" putovnicu, najvjerojatnije će otvoriti vizu 30/90, prema kojoj možete ostati u Poljskoj ne više od 30 dana u roku od 3 mjeseca. Maksimalna valjanost poljske poslovne vize je 180 dana boravka tijekom cijele godine (90 + 90 dana svakih 6 mjeseci). Ako kupac podliježe bezviznom režimu, onda odlazak na pregled stambene zgrade ili garaže u Poljskoj uopće ne predstavlja nikakav problem.
Zaključak
Poljska je investicijsko atraktivna regija ne samo za velike međunarodne tvrtke, već i za obične građane, budući da ne postoje zakonska ograničenja za strane građane za kupnju stanova, stanova, garaža, restorana, trgovina i drugih poslovnih nekretnina. Osim toga, financijske institucije spremne su im izdati hipotekarne kredite.
Trenutno postoje povoljni uvjeti za kupnju nekretnina u Varšavi, Krakowu, Gdanjsku, Szczecinu i drugim gradovima Poljske, gdje se infrastruktura aktivno razvija, otvaraju se radna mjesta, a kvaliteta obrazovanja i medicine poboljšava. Cijene na primarnom i sekundarnom tržištu postupno rastu.
