Bugarsko tržište nekretnina privlači strance iz bližeg i daljeg inozemstva prvenstveno cijenom. Osim toga, strancima su dostupne hipoteke u Bugarskoj. Za lokalne banke nije važno odakle potječe potencijalni zajmoprimac: i građanima zemalja EU i Rusima financijske institucije daju kredite pod jednakim uvjetima. Naravno, bugarski građani mogu računati na atraktivnije uvjete kreditiranja, ali razlika nije toliko značajna kao u drugim zemljama.
Opće informacije o bugarskom tržištu nekretnina
Nekretnine u Bugarskoj su posljednjih 15 godina u vrhu kupaca iz Rusije, zajedno s nekretninama u Španjolskoj. Devet od deset kupaca traži jeftine nekretnine do 50 tisuća eura.
U 2018-2019, stanovanje u Bugarskoj je isplativa investicija, čak i ako kupujete nekretninu na kredit. Od 2009. do 2021. cijene na tržištu pale su ukupno za 48% i u prosjeku su iznosile 442 dolara po m2.
Danas se opaža još jedan krug njihovog rasta: od 2021. do 2021. ukupni porast prosječnih cijena premašio je 25%, a one nastavljaju rasti. Stručnjaci daju umjereno optimistične prognoze, što je povezano s povećanjem broja građevinskih dozvola, intenziviranjem procesa pridruživanja Bugarske Schengenskoj zoni i, naravno, mogućnošću uzimanja hipoteke u Bugarskoj.
Najdinamičnija su tržišta nekretnina Sofije, Varne i Burgasa, gdje je sekundarno tržište u 2021. zabilježilo rast cijena za 9,4, 13,5 odnosno 13,4%. Osim ovih gradova atraktivna su i morska odmarališta u kojima se za 10 tisuća eura može kupiti mala garsonjera na par kilometara od plaže, a za 20-50 tisuća eura - vrlo pristojan apartman.
Uvjeti kreditiranja za strance
Tijekom krize na tržištu nekretnina, bugarske banke počele su aktivno privlačiti strani kapital kroz zajmove strancima osigurane nekretninama. Uvjeti hipotekarnog kreditiranja u Bugarskoj za strance su, naravno, teži nego za domaće stanovnike.
Prilikom upisa hipoteke, vrsta nekretnine nije od temeljne važnosti, prednost se daje likvidnim objektima - stanovima i kućama u turističkim područjima. Seoske nekretnine praktički se ne kreditiraju - lakše je dobiti kredit za popravke nego za kupnju kuće na selu.
Bugarske banke obično su spremne strancima dati najviše 200 tisuća leva, što je oko 100 tisuća eura. S obzirom na cijene nekretnina, takav je kredit dovoljan. Ali iznos kredita obično pokriva samo 60-80% cijene objekta, ostatak kupac mora platiti sam, pokazujući solventnost. Plus 15% kapara.
Rok kredita za nerezidente je od 5 do 20 godina, ovisno o programu, dopuštena dob zajmoprimaca je 20-65 godina (60 godina za žene).
Kreditne stope variraju od 7 do 9,5, ponekad i do 14% ovisno o uvjetima. Primjerice, Unikredit Bulbank je spremna ponuditi kamate od oko 6%.
Nažalost, hipoteka Sberbanke u Bugarskoj nije dostupna Rusima, ali banka je jedna od financijskih institucija koje daju kredite osigurane nekretninama u inozemstvu. Osim Unicredit-a, hipoteke strancima izdaju i Alfa-Bank, DSK-bank, Postbank, Bugarsko-američka kreditna banka i neke druge.
Za usporedbu: prosječna hipotekarna kamata za Bugare, iako viša od prosječnih stopa u Europi, ispod je 4%.
Napominjemo da se stopa može sastojati od dvije komponente: fiksne kamatne stope i promjenjivog indeksa (SOFIBOR za kredite u levama i EURBOR za eure), koji ovu kamatu mogu ili smanjiti ili povećati. Istodobno, fiksni postotak za svakog klijenta obično je individualan.
Prijevremena otplata hipoteke obično uključuje plaćanje kazne do 1-3%.
Kako dobiti hipoteku u Bugarskoj
Hipoteke za Ruse u Bugarskoj dostupne su u okviru programa 7 banaka. Najpristupačnije i najjednostavnije opcije u smislu dizajna su kupnja kuće od developera koji pri prodaji stambenog prostora već surađuje s jednom ili nekoliko banaka odjednom. U tom slučaju, zajmoprimac može računati na početno lojalan stav zajmodavca.
Što se tiče sekundarnog tržišta, da biste kupili stan pod hipotekom u Bugarskoj, morate se pridržavati sljedećeg postupka:
- Odabir odgovarajuće nekretnine i njezina rezervacija. Stan možete tražiti samostalno i putem agencija za nekretnine / privatnih posrednika u prometu nekretninama. Najpopularniji portali: Alo, Imot, Bazar. U zemlji ne postoji sustav za licenciranje agenata za nekretnine, stoga povjerite transakcije samo provjerenim trgovcima nekretninama. Nakon što ste odabrali, potrebno je rezervirati objekt: kupac prenosi iznos za rezervaciju putem banke, obično 2-3 tisuće eura.
- Odabir banke i prikupljanje dokumenata. Uvjeti u bankama su slični, no preporuča se napraviti preliminarnu analizu ponuda. Paket dokumenata je obično standardan - o tome u nastavku.
- Podnošenje zahtjeva za hipotekarni kredit u Bugarskoj. Obavezna osobna prisutnost zajmoprimca pri podnošenju zahtjeva i njegovo razmatranje nije potrebna, dovoljno je punomoći delegirati ovlaštenog predstavnika.
- Odobrenje zahtjeva, obrada kredita. U prosjeku, postupak registracije od trenutka odabira prikladnog objekta do prijenosa ukupnog iznosa na prodavatelja traje 1,5-2 mjeseca. Za to vrijeme provode se i popratni postupci: procjena nekretnine, potpisivanje ugovora o osiguranju, ovjera kod javnog bilježnika i tako dalje.
- Zaključivanje transakcije, prijenos novca prodavatelju, ponovna uknjižba nekretnine.
Kako odabrati najbolji hipotekarni program
Hipoteke strancima u Bugarskoj obično se daju pod standardnim uvjetima. Brza usporedba nekoliko programa kreditiranja u bugarskim bankama jasno pokazuje da se nude relativno isti uvjeti. Ključni faktor je hipotekarna stopa: što je niža, uvjeti kredita su povoljniji.
Ali kada odaberete pravi program, imajte na umu sljedeće:
- prvo, u Bugarskoj postoji praksa povećanja stope hipoteke za nekoliko godina u usporedbi s početnom;
- drugo, mogu se koristiti promjenjivi indeksi SOFIBOR / EURBOR. Njihovo korištenje može početi, uključujući nekoliko godina nakon izdavanja zajma.
Prilikom odabira programa za kupnju kuće na kredit, obratite pozornost na druge aspekte:
- ukupan iznos preplaćenog iznosa, uzimajući u obzir sve stope;
- iznos početne uplate;
- uvjeti zajma;
- iznos provizije za naknadu i za druge bankarske poslove;
- mogućnost i uvjeti prijevremene otplate.
Prije potpisivanja ugovora preporuča se konzultirati se s kreditnim službenikom.
Paket dokumenata
Kupnjom nekretnina u Bugarskoj na kredit, stranci koji nisu rezidenti podnose standardni paket dokumenata financijskim institucijama, uključujući:
- kopije unutarnjih i inozemnih putovnica;
- potvrda o vjenčanju (za vjenčane) ili razvodu (za razvedene);
- potvrdu o dohotku, kao i uplatu poreza za posljednje porezno razdoblje;
- potvrda o plaći s rada, izvod iz banke o kretanju računa za posljednjih šest mjeseci;
- izvadak iz USRN-a s podacima o imovini u vlasništvu, kao io nepostojanju tereta na njoj;
- potvrdu kreditnog ureda i, ako je potrebno, pismo preporuke ruske banke, čiji je klijent podnositelj zahtjeva;
- predugovor o kupoprodaji nekretnine.
Dokumenti se dostavljaju u izvorniku, kao i u kopijama s ovjerenim prijevodom na bugarski jezik.
Potpisivanje ugovora o hipoteci
Nakon odobrenja, hipoteka na nekretninu u Bugarskoj može se izdati bez osobne prisutnosti zajmoprimca. Dovoljno je punomoći delegirati ovlaštenog predstavnika za potpisivanje ugovora (uz obaveznu naznaku ovlaštenja za sklapanje takvog ugovora).
Imajte na umu da je za ugovor o hipoteci, kao u Rusiji, potrebna ovjera kod javnog bilježnika, čije troškove također snosi zajmoprimac.
Osim toga, ugovor podliježe upisu u registar nekretnina u mjesnom matičnom uredu (Agencija za upis).
Napominjemo da samo poslovno sposobna osoba može sklopiti ugovor o hipoteci. Ukupni rok trajanja hipoteke je 10 godina, međutim, hipotekarni zajmodavac ima pravo produžiti ga uz ovjerenu prijavu registracijskoj službi.
Ugovor mora sadržavati glavne pojedinosti transakcije, uključujući:
- predmet zaloga;
- osnova potraživanja vjerovnika;
- iznos kredita;
- kamatne stope;
- uvjeti za njihovu promjenu i tako dalje.
Dodatni troškovi
Stan na kredit u Bugarskoj nije samo iznos transakcije za prodavatelja i preplata kamata za banku. Zajmoprimac će se suočiti s brojnim povezanim troškovima koji će morati nastati kako prilikom podnošenja zahtjeva za kredit, tako i prilikom upisa nekretnine u vlasništvo.
Dakle, prilikom upisa hipoteke, zajmoprimac dodatno plaća:
- provizija za bankovno razmatranje zahtjeva zajmoprimca - u svakom slučaju pojedinačno, ali obično ne više od 75 eura;
- provizija za pravnu podršku pri sklapanju ugovora o hipoteci i javnobilježničke usluge - 30-50 eura;
- procjena vlastite kreditne sposobnosti - do 100 eura;
- procjena nekretnine - 50-250 eura, ovisno o tvrtki za procjenu;
- naknada za održavanje računa - 3-5 eura mjesečno;
- polica osiguranja imovine i, ako je potrebno, životno osiguranje zajmoprimca - 200-300 eura godišnje.
Dodatni troškovi bit će potrebni prilikom registracije kupoprodaje, uključujući:
- plaćanje komunalnog poreza na kupnju nekretnine - ne više od 4% vrijednosti (obično od 1,5 do 2,5%);
- ovjera ugovora - ovisno o vrijednosti stana, obično u rasponu od 300-1000 leva;
- kotizacija - 0,1% cijene;
- upis podataka u registar nekretnina - od 5 eura;
- plaćanje za izdavanje izvoda.
Postupak otplate kredita
Način obračuna mjesečnih plaćanja nužno mora biti predviđen ugovorom. Specifičnost bugarskog hipotekarnog kreditiranja je da zajmoprimac može samostalno odabrati shemu otplate hipoteke:
- anuitet, kada iznos plaćanja ostaje nepromijenjen tijekom cijelog razdoblja otplate kredita. Unatoč nepromjenjivosti iznosa, struktura plaćanja se stalno mijenja – prvo, 80% sredstava ide na otplatu kamata na kredit, a na kraju roka – na izravnu otplatu iznosa kredita.
- diferencirano, kada se provodi postupno smanjenje iznosa plaćanja. Prema ovoj shemi, iznos duga koji treba vratiti ostaje nepromijenjen, a kamate zaračunate na preostali dug se smanjuju.
U slučaju prijevremene otplate, čini se da je diferencirana shema isplativija. Ali zapamtite da u slučaju prijevremene otplate mnoge banke nameću proviziju u iznosu od 1-5% ukupnog duga.
Dobivanje vize i boravišne dozvole za nekretnine
Vlasnici nekretnina u Bugarskoj, na temelju posjedovanja javnobilježničkih akata o kupovini imovine u republici, imaju pravo dobiti kratkoročnu godišnju vizu kategorije C za privremeni boravak u zemlji na 90 dana u roku od šest mjeseci . Na internetu možete pronaći i druge informacije, na primjer, o izdavanju nacionalne vize kategorije D, ali to nije slučaj.
Na temelju vlasništva nad nekretninom izdaje se samo kratkoročna viza C. Napominjemo da to nije schengenska viza i omogućuje boravak samo na području Bugarske, Rumunjske, Hrvatske i Cipra, nije moguć da s njim uđe u EU.
U slučaju posjedovanja nekretnina, samo vlasnici objekata čija je imovina veća od 300 tisuća mogu dobiti boravišnu dozvolu u Bugarskoj. U ostalim slučajevima, osim stanovanja, stranac mora osigurati jedan od sljedećih razloga za dobivanje boravišne dozvole:
- pronaći mjesto zaposlenja ili biti poslan na službeni put;
- osnovati poduzeće ili podružnicu strane tvrtke i osigurati posao za 10 domaćih stanovnika;
- udati se za državljanku Bugarske;
- biti član obitelji nositelja boravišne dozvole;
- upisati na dugotrajno liječenje.
Zaključak
Kupnja nekretnina u Bugarskoj na hipoteku za Ruse ima dvije značajne prednosti: pristupačnu cijenu nekretnine i relativno niske stope na hipoteku. Ali zajmoprimci će morati snositi značajne popratne troškove povezane ne samo s letom, već prvenstveno s registracijom hipotekarnog kredita - sve bankarske radnje opterećene su provizijom. Čak i ako zajmoprimac odluči uštedjeti novac i otplatiti hipoteku prije roka, i dalje će se suočiti s kaznom od 1-5% iznosa kredita.
