U posljednjih nekoliko godina cijene kuća u Njemačkoj rasle su u prosjeku 2-3% godišnje. Ali tržište zemlje nije homogeno, pa se stoga treba upoznati s posebnostima pojedinog grada u kojem investitor planira kupiti stan ili kuću. Nekretnine u Oldenburgu su pouzdano ulaganje, jer gradovi Zapadne Njemačke imaju najveći investicijski potencijal i po gospodarskom razvoju su ispred istočnih zemalja: visoke su stope rasta stanovništva i indeksa potrošačke sposobnosti, velik udio stanara i nagli rast cijena stanova.
Značajke tržišta nekretnina u Oldenburgu
Oldenburg je glavni grad istoimenog vojvodstva, smješten na obalama rijeke Gunthe u regiji Donja Saska i jedan od najvećih njemačkih gradova s najvišom kvalitetom života stanovništva. U središtu Oldenburga održava se veliki broj kulturnih događanja, a to je zbog prisutnosti institucija poput gradske i državne knjižnice, gradskog muzeja i poznatog kulturnog centra PFL. Trgovine i butici ovdje su krcati tijekom dana, a barovi su navečer krcati.
Popularnosti Oldenburga doprinosi i činjenica da je 14,7% gradske površine posvećeno parkovima, šumama, jezerima, nasipima i drugim mjestima za rekreaciju na otvorenom. Lokalno stanovništvo Oldenburg naziva čak i gradskim parkom, a vlasti sponzoriraju aktivnosti četiri istraživačka centra specijalizirana za stvaranje obnovljivih izvora energije.
Treći po veličini grad u Donjoj Saskoj može ponuditi ne samo jednostavnu integraciju u društvo i širenje stambenih područja za imigrante - nudi i obilje mogućnosti za ulagače.
Oldenburg nudi isplativo ulaganje u široku paletu stambenih i poslovnih nekretnina: na tržištu su i stare zgrade i potpuno nove kuće.
Kombinacija renoviranih starih zgrada i klasičnih skandinavskih vila stvara atraktivan kontrast.
Oldenburg je sveučilišni grad te kulturno i gospodarsko središte cijele regije. Oldenburška vlada aktivno privlači mlade znanstvenike, visoko kvalificirane ljude s visokom razinom prihoda. Naselje u potpunosti ispunjava očekivanja migranata i odgovara statusu grada s oko 160 tisuća stanovnika.
Iako nisu sve četvrti jednako popularne: elitne četvrti kao što su Ziegelhof i Gerichtsviertel susjedne su manje atraktivnim četvrtima Nadorst i Donnerschwee. Činjenica da cijene stanova ovdje nisu jako visoke vjerojatno je zbog prisutnosti nedovršenih građevinskih projekata.
Administrativno strukturiran, Oldenburg je podijeljen na 9 okruga, koji su također podijeljeni na 34 povijesno formirana okruga. Grad je prilično gusto naseljen, te stoga nema dovoljno slobodnih parcela za izgradnju individualnih stambenih kuća. Iako se posvuda obnavljaju zgrade, do sada je zabilježena prevladavanje starih građevina.
Posljednjih godina Oldenburg je izgubio značajan dio kompaktnih kuća u starim ulicama centra, ali grad još uvijek ima puno atrakcija.
Nekretnine u Oldenburgu karakterizira, uglavnom, kvartalna ovisnost. Istodobno, stambeni prostori mogu biti prošireni ili tradicionalni.
U centru grada nalazi se mnogo luksuznih starih zgrada, djelomično obnovljenih. Pustoši su izgrađeni dvoetažnim i trokatnim stambenim kompleksima.
Oni koji će nakon kupnje kuće živjeti u Oldenburgu skloni su dobiti stan u centru i zato što je tu ugodan prostor namijenjen pješacima, kao i većina hotela, trgovina, restorana, zabavnih i trgovačkih centara.
Tablica u nastavku pruža informacije o karakteristikama popularnih okruga i općina Oldenburga:
| Okrug ili općina | Osobitosti | Privlačnost za određene kategorije stanovništva |
|---|---|---|
| Ohmstede (Urbano područje VII) | Smještaj na selu, rekreacijske zone uz jezero Bornhorster nekoliko minuta hoda od kuće, mnoge atraktivne seoske kuće. | Obitelji, umirovljenici |
| Kreyenbrück (Urbano područje IX) | Mješoviti stambeni prostor, puno prostora za mlade i starije osobe, dobra prometna povezanost, bolnica u neposrednoj blizini. | Obitelji |
| Osterburg (Urbano područje IV) | Živahno, prostrano područje, prilično velik izbor stanova. | Parovi, usamljeni ljudi |
Uz Tirpitzstraße su skupe gradske kuće s pogledom na vodu, dok su ostale kuće mirno smještene u drugom redu. Zapadom Oldenburga dominiraju klasična, više ruralna stambena područja.
Istok je još uvijek dom velikog broja klasičnih farmi i mješovitih stambenih naselja. Raspon cijena ovdje je, u skladu s tim, također prilično širok.
Grade se novi kompleksi u Krusenbuschu ili Kreyenbrücku, a cijela južna strana sada je isključivo stambeno naselje. Na sjeveru, posebno u Nadorstu, žive mladi parovi i samci koji vole blizinu grada i urbanizam rastuće četvrti.
Dobbenom i Haareneschom dominiraju vile i veće kuće u nizu. Ova su područja tradicionalno popularna među obiteljima i starijim osobama. Zbog ovog trenda, Oldenburg bilježi veliki rast troškova stanovanja.
Na zapadu, primjerice u Wechloyu ili Bloherfeldeu, prevladavaju klasična mješovita stambena naselja. Na istoku je teritorij djelomično izgrađen modernim kućama u nizu i farmama koje je potrebno renovirati i koje su u posljednje vrijeme vrlo tražene.
Obitelji i parovi radije se naseljavaju na jugu, gdje se jednostavne kuće po razumnoj cijeni nalaze u stambenim ulicama, rjeđe vikendicama.
Nekretnine u Oldenburgu dugo su se smatrale sigurnom i sigurnom investicijom. Oldenburg po dinamici i općoj razini cijena nadmašuje čak i Hannover.
Razlog tome je visoka kvaliteta života i stabilna gospodarska situacija u gradu i Donjoj Saskoj općenito. Velika potražnja za stanovima i kućama u Oldenburgu ubrzano smanjuje razinu pristupačnosti stambenih nekretnina. Jedina iznimka su projekti novogradnje koji su u izgradnji.
Oldenburg na formiranje velike potražnje za nekretninama odgovara izgradnjom velikih praznih parcela u središnjim dijelovima, gdje se trenutno grade i stambene zgrade. U vojnim četvrtima kao što je Donnershvi, projektanti se usredotočuju na kompaktne kuće, a oko 240 novih stambenih objekata sada je u završnoj fazi izgradnje. Zbog povoljnog položaja na sjeveroistoku centra grada, lokalni stambeni kompleksi privlače cijele obitelji, bračne parove i samce.
Prema planu raspodjele Oldenburškog proračuna za iduće godine, značajan dio sredstava bit će usmjeren u sufinanciranje građevinskih projekata. Slične mjere poduzete su za poboljšanje pristupačnosti stanovanja za skupine stanovništva s niskim prihodima. Kako će se to odraziti na razvoj cijena za sada nije poznato.
U svakom slučaju, grad već ima dovoljno zemljišta na atraktivnim područjima pripremljenim za nove stambene objekte, što znači da će se zadovoljiti stalno rastuća potražnja migranata i investitora za nekretninama.
Donja tablica prikazuje specifičnosti odabira područja za stanovanje, tipične za određene kategorije građana Oldenburga:
| Usamljeni ljudi | Bračni parovi | Obitelji | Studenti | Umirovljenici |
|---|---|---|---|---|
| Centar (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Mnoge renovirane stare zgrade, pubovi i barovi na pješačkoj udaljenosti, dobre komunikacijske i komunikacijske usluge. | Često postoje male stambene zgrade, prikladno je doći do centra, ima mnogo rekreacijskih područja. | Nekoliko srednjih škola i Veleučilište u neposrednoj blizini, prisutnost kulturnih i zabavnih centara, atraktivni stambeni kompleksi. | Idealno mjesto za boravak ako vam je potreban brz pristup sveučilišnim zgradama. Uglavnom se radi o srednjim stambenim naseljima s mnogo stanova za iznajmljivanje. | Slikovita stambena zona, atraktivne zgrade s vrtom, trgovinama, ljekarnama. |
Oldenburg je (barem za sada) klasičan grad podstanar, pa je investitorima isplativo kupovati cijele stambene zgrade za iznajmljivanje stanova - zbog toga se zgrade ponekad kupuju u potpunosti sredstvima više investitora.
Udio kupnje nekretnina temeljem ugovora o zajedničkom vlasništvu je oko 40%, od čega se u 60% slučajeva kupuje kuća, a u 40% - etažno vlasništvo.
Za tako veliki grad ponuda nekretnina u apsolutnom iznosu ispod je prosjeka. Projekti novogradnje se provode prilično sporo. Osim toga, posljednjih godina značajno su porasli troškovi stanova i kuća, što je dovelo do "zamrzavanja" cijena u bliskoj budućnosti (u usporedbi s prosječnom dinamikom cijena u Njemačkoj), ali analitičari obećavaju da će u nekoliko godina situacija će se promijeniti na bolje za investitore...
Prosječne cijene najma
Usporedimo li trošak najma i održavanja stana u Oldenburgu s prosječnom cijenom iznajmljenog stana u Donjoj Saskoj i Njemačkoj u cjelini, trošak najma stana u Oldenburgu bit će 14,3% veći, odnosno 4,5% manji .
Iznajmljeni stanovi u Oldenburgu prilično su traženi: prema statistikama, od objave oglasa za najam stana do sklapanja ugovora sa najmoprimcem u prosjeku je potrebno 14 dana. 
Stanari troše 16,8% svojih prihoda za plaćanje najma stambenog prostora, ako ne računamo troškove režija i ostale troškove.
Prosječne kupoprodajne cijene nekretnina
Smještaj u Oldenburgu je pristupačan. Prosječna tržišna cijena kvadratnog metra stana u Oldenburgu je 39,4% viša od prosjeka Donje Saske i 1,9% niža od nacionalnog prosjeka.
U južnim četvrtima Oldenburga, poput Bümmerstedea i Kreyenbrücka, novoizgrađeni penthouse stan od 120 m2 košta u prosjeku od 270 do 300 tisuća eura. Prodaja stanova u starim zgradama slične veličine može se obaviti za 180 tisuća eura - cijene takvih nekretnina rijetko se penju iznad 240 tisuća.
Najskuplji apartmani, modernizirani i smješteni u vrhunskim područjima, mogu se pronaći u Haareneschu, Dobbenu i njihovoj okolici. Stare stambene zgrade površine 145 m2 prodavači rijetko procjenjuju na manje od 420 tisuća eura, ali u pravilu prodajna cijena kreće od 500 tisuća.
U stambenim područjima u razvoju cijene takvih stanova kreću se od 600 tisuća eura.
Treba napomenuti da su cijene stanova u novogradnji relativno stabilne, budući da je trenutno malo završenih projekata.
Rekonstruirane kuće u nizu nalaze se uglavnom u blizini centra, dok se kuće u nizu nalaze u vikend naseljima na periferiji. Bloherfelde privlači uglavnom obitelji, a nekretnine nude veliki broj privatnih kuća od 160 m2 u cjenovnom rasponu od 320 do 360 tisuća eura - konačna cijena ovisit će o veličini zemljišta.
Investitorima koji radije ulažu u poslovne nekretnine može se savjetovati kupnja malog hotela ili restorana u centru Oldenburga, bliže turističkim mjestima. Alternativno, možete preokrenuti i kupiti trgovinu ili mali kafić u manje popularnim područjima Oldenburga, gdje lokalnom stanovništvu nedostaju dostupni sadržaji za svoje dnevne potrebe.
Sljedeća tablica prikazuje primjere cijena (relevantne za 2021.) za poslovne nekretnine koje se nalaze na području Oldenburga:
| Vrsta nekretnine | Cijena (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| u središtu | na periferiji | Površina, m2) | |
| Restoran | 415 000 (Dobben) | 265.000 (Haarentor) | 200 |
| Restoran-hotel | 310.000 (Zentrum) | 360.000 (Wechloy) | 150 |
| Hotel | 760.000 (Dobben) | 450.000 (Nadorst) | 350 |
| Trgovina na malo | 120.000 (Haarenesch) | 70.000 (Blankenburg) | 50 |
| Poslovna zgrada | 2 218 000 (Zentrum) | 375.000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Industrijski objekt | 1.200.000 (Zentrum) | 875.000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 okućnice) |
| Poslovni prostori | 335.000 (Donnerschwee) | 245.000 (Ohmstede) | 86.72 |
Trošak komercijalnih nekretnina u centru grada koštat će nekoliko puta više, a isplativost će biti visoka. No, ulagači početnici, realno procjenjujući svoje mogućnosti, bit će zadovoljni stopom povrata malih maloprodajnih mjesta na periferiji Oldenburga.
Usporedba tržišta ulaganja u nekretnine najperspektivnijih gradova u Njemačkoj
Stručnjaci Postbank, jedne od najvećih banaka u Njemačkoj, analizirali su makro- i socio-ekonomske pokazatelje 402 naselja u zemlji, kao i izglede za njihov razvoj do 2030. godine. Cilj istraživanja bio je identificirati najperspektivnija tržišta u Njemačkoj u smislu dugoročnih ulaganja u stambene nekretnine.
Prema rezultatima istraživanja, najveći potencijal rasta imaju Hamburg, München, Oldenburg, Stuttgart i Bonn.
Na investicijsku privlačnost određenog tržišta utječe niz čimbenika:
- Demografska situacija. Što je broj stanovnika veći, potražnja i cijene stanova brže rastu. U gradovima koji su se pokazali kao vodeći prema rezultatima studije, broj stanovnika tijekom 3 godine (od 2021. do 2021.) rastao je brže od prosjeka u Njemačkoj, odnosno rast je bio posljedica upravo osobitosti gradovima, a ne na situaciju u Njemačkoj. Prema predviđanjima njemačkog saveznog statističkog ureda (Statistisches Bundesamt), od 2021. do 2030. godine stanovništvo Oldenburga će pasti za 4,7% (u središnjim regijama).
- Tržište rada. Gradovi s niskom stopom nezaposlenosti investitorima su privlačniji iz dva razloga:
- izostanak nezaposlenosti znak je povoljne ekonomske situacije;
- radno sposobno stanovništvo potencijalni su zakupci.
- Dinamika cijena. O atraktivnosti tržišta nekretnina govori stabilan rast cijena na razini iznad državnog prosjeka - to je u pravilu rezultat velike potražnje. Stručnjaci Postbank tvrde da će lokalno Oldenburško tržište ostati stabilno ili će rasti za najmanje 1,5% godišnje tijekom sljedećih 15 godina.
- Kupovna moć stanovništva i pristupačnost stanovanja. U Oldenburgu je kupovna moć stanovnika viša od državnog prosjeka, odnosno gradsko stanovništvo je u mogućnosti potrošiti više novca na usluge i robu, uključujući stambene nekretnine. Također je važno znati omjer prihoda građana i cijena nekretnina - to pokazuje koliko je likvidna potražnja za stambenim prostorima. Oldenburg ima prednost - analitičari Postbanke procijenili su koliki je udio prihoda određene skupine stanovništva prosječna otplata hipoteke, a pokazalo se da je Oldenburg vodeći među ostalim njemačkim gradovima na ovom području: za bilo koju kategoriju stanovništva (samci , obitelji s djecom, umirovljenici i drugi) udio otplate hipoteka bio je manji od 35% u strukturi prihoda. Ako stanovanje nije dostupno mnogim kategorijama građana, onda će na ovom tržištu biti mnogo potencijalnih stanara.
- Pokazatelji tržišta najma. Ako u nekom naselju ima više stanara nego vlasnika, investitoru je isplativo kupiti isplative stanove i kuće za njihovo izdavanje. Posljednjih godina cijena najma je samo rasla.
- Gospodarstvo i infrastruktura. Kako bi se adekvatno procijenili izgledi za ulaganja Oldenburga, važno je obratiti pozornost na neke kvalitativne pokazatelje:
- Razina razvoja gospodarstva i dostupnost industrija. Za investitora, prioritet bi trebali imati gradovi koji ne ovise o proizvodnji i uslugama u jednoj industriji. Oldenburg je dom brojnih tvrtki i poduzeća uključenih u razvijene i ekonomski značajne industrije. Grad je jedno od najvažnijih industrijskih središta zemlje - ovdje se nalaze prve tvornice duhana u Njemačkoj, ljevaonice i pogoni za inženjering, prerada kože i proizvodnja stakla, ergele konja.
- Prisutnost sveučilišta. Oldenburg je dom poznatog Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, gdje studiraju mnogi strani studenti. Vrijedi napomenuti da je za gradove s manje od 200.000 stanovnika (to je upravo Oldenburg) posebno važno imati obrazovne institucije koje privlače studente iz inozemstva i drugih regija Njemačke – stvaraju dodatnu potražnju za stvarnim posjed.
- Prisutnost velikih klinika. Njemačka je poznata po visokokvalitetnom zdravstvenom sustavu, stoga je medicinski turizam ovdje vrlo razvijen. Stoga prisutnost klinika stvara potražnju za iznajmljivanjem stanova u blizini medicinskih centara. U Oldenburgu se nalazi Sveučilišna bolnica Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg) koju posjećuju pacijenti kojima je, uglavnom, potrebna pomoć neurokirurga i kirurga. Bave se i liječenjem bolesti raka, a onkološka terapija, kao što znate, traje dugo, tijekom kojeg će rodbina pacijenta možda trebati smještaj.
Spomenuti brojčani pokazatelji za 5 najperspektivnijih gradova u smislu ulaganja u nekretnine u Njemačkoj prikazani su u sljedećoj tablici:
| Čimbenik koji utječe na atraktivnost ulaganja | Oldenburg | Hamburg | München | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Rast populacije (%). Prosjek za Njemačku = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Stopa nezaposlenosti (od srpnja 2015., %). Prosjek za Njemačku = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Prosječni godišnji rast cijena nekretnina (2011.-2014.%). Prosjek za Njemačku = 2,0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Indeks kupovne moći (cijela Njemačka = 100). Prosjek za Njemačku = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| Iznos godišnjeg prihoda jedne obitelji potreban za kupnju stana. Prosjek za Njemačku = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Udio stanara u središnjim regijama (%). Prosjek u Njemačkoj = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Dinamika najma (2011.-2015.,%). Prosjek za Njemačku = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Dakle, kako bi ulagali u profitabilnu nekretninu u Njemačkoj i kupovali stanovanje, Oldenburg odgovara svim glavnim pokazateljima na koje međunarodni brokeri preporučuju obratiti pozornost:
- demografska situacija: dinamika stanovništva je pozitivna, postoje izgledi za daljnji rast;
- nezaposlenost - u gradu s manje od 200.000 stanovnika stopa nezaposlenosti ne bi smjela prelaziti 7%;
- rast cijena stanova: preporučena stopa je od 2% godišnje;
- udio stanara: ljudi koji iznajmljuju stambene prostore trebao bi biti veći od 50%;
- ekonomska situacija - u gradu moraju postojati najmanje 2 ključne industrije;
- infrastruktura – u gradu bi trebala djelovati velika sveučilišta i sveučilišne klinike.
Troškovi života u Oldenburgu
Ako je kupac zainteresiran za stan u Oldenburgu, jer će u budućnosti živjeti u gradu, prije svega je potrebno procijeniti glavne stavke troškova koje čekaju nakon selidbe.
Na prvom mjestu, u pravilu, imigranti su zainteresirani za cijenu prehrambenih proizvoda. U Oldenburgu je hrana skuplja od njemačkog prosjeka, za oko 12%.
| Prehrambeni proizvod | Cijena (EUR) |
|---|---|
| Vruca svježeg bijelog kruha (500 g) | 0.99 |
| mlijeko (1 l) | 0.66 |
| Jaje (12 kom.) | 1.71 |
| Domaći sir (1 kg) | 6.67 |
| Pileća prsa bez kostiju i kože (1 kg) | 6.96 |
| govedina (1 kg) | 11.82 |
| jabuke (1 kg) | 2.08 |
| banane (1 kg) | 1.56 |
| krumpir (1 kg) | 0.93 |
| luk (1 kg) | 1.00 |
Oldenburg je veliki grad s prilično velikim brojem restorana i kafića. Troškovi ugostiteljskih usluga ovdje se ne mogu nazvati niskim, ali ako govorimo o prosječnim cijenama u Njemačkoj, cijena večere u ovom gradu je 7,16% niža.
| Ručak i piće u restoranu | Cijena (EUR) |
|---|---|
| Ručak u jeftinom restoranu | 9.50 |
| Ručak od tri slijeda za dvoje u restoranu srednje klase | 40.00 |
| McMill u McDonald'su (ili sličan set jela) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Voda (boca, 0,33 l) | 1.70 |
Troškovi održavanja stana također nisu previsoki - troškovi režija u Oldenburgu su 15% niži od prosjeka u Njemačkoj.
| Komunalna služba | Cijena |
|---|---|
| Struja, grijanje, klima, vodoopskrba, odlaganje otpada, kanalizacija (za stan površine 85 m 2) | 180,67 € mjesečno |
| 1 minuta razgovora po prepaid tarifi lokalnog mobilnog operatera (bez popusta i aktivacije tarifnih planova) | 0,09 EUR |
| Internet (od 60 Mbps, neograničeno, kabelski / ADSL) | 27,50 € mjesečno |
Kao iu svakom drugom gradu u Njemačkoj, ljudi koji često koriste usluge javnog prijevoza smatraju da je isplativije kupiti mjesečnu kartu. Njegova cijena je 28,5% niža od nacionalnog prosjeka.
| Usluga prijevoza | Cijena (EUR) |
|---|---|
| Karta u jednom smjeru (gradski prijevoz) | 2.40 |
| Mjesečna ulaznica (redovna cijena) | 50.00 |
| Taksi "Start" (redovna tarifa) | 3.50 |
| Taksi (normalna cijena, 1 km puta) | 1.89 |
| Taksi, 1 sat čekanja (redovna tarifa) | 25.00 |
| Benzin (1 l) | 1.32 |
Općenito, Oldenburg se ne može svrstati u grad s visokim troškovima života, ali su plaće u gradu niže od nacionalnog prosjeka za 17%: 1.816,67 eura naspram 2.190,48 eura mjesečno (nakon poreza).
Zaključak
Tržište nekretnina neprestano se mijenja pod utjecajem raznih čimbenika, a investitori neprestano traže nove mogućnosti ulaganja. Njemačka je jedna od ekonomski najstabilnijih zemalja, ovdje su stambene i poslovne zgrade vrlo tražene.
Kada na njemačkom tržištu nekretnina postoji manjak ponude, a tržište ne može pratiti sve veću potražnju kupaca za kućama i stanovima, investitori se zadovoljavaju manje popularnim opcijama ulaganja ili čak riskiraju i ulažu u nekretnine koje imaju prethodno nije obrađena. Međutim, čim se građevinski projekti koji se nalaze u velikim rastućim gradovima stave na prodaju, sva se pažnja kapitalista usmjerava na njih. Jedan od tih gradova je Oldenburg - grad koji je ispred desetaka drugih naselja u Njemačkoj po svim pokazateljima investicijske privlačnosti.
