U pozadini gospodarskog rasta, zemljište u Poljskoj postaje sve atraktivniji instrument ulaganja. Potražnja za zemljišnim parcelama raste svake godine, što se u skladu s tim odražava i na njihovu cijenu - godišnja stopa rasta doseže 3-5%, prilagođena regiji. Među aktivnim ulagačima su građani Rusije, Ukrajine, Bjelorusije i drugih zemalja koje imaju zajedničku granicu s Poljskom. Za njih, zakonodavstvo Republike Poljske propisuje neke nijanse pri kupnji zemljišta, na kojima predlažemo da se detaljnije zadržimo. No, krenimo od prednosti.
Zašto biste trebali kupiti zemljište u Poljskoj
Potražnja za poljskim nekretninama, posebice za zemljišnim parcelama, značajno je porasla sredinom 2000-ih nakon što je Republika Poljska ušla u Europsku uniju i schengensku zonu. Gospodarstvo zemlje od tada je značajno poraslo, što je značajno utjecalo na cijenu nekretnina: u području odmarališta cijene su porasle za 50-70% u posljednjih 10 godina, a poljoprivredno zemljište u nekim područjima općenito je povećalo cijenu za 200%. . Štoviše, njihov godišnji rast cijene iznosi 10-15%.
Zanimljivo je i da za poljskim zemljama najveći interes pokazuju predstavnici ZND-a. Primjerice, 2021. godine stranci su kolektivno kupili gotovo 460 hektara zemlje u Poljskoj, a većinu zemljišta kupili su Ukrajinci, Bjelorusi, Nijemci i Rusi, pokazujući interes za parcele ne samo za stambeni, već i za komercijalni razvoj.
Od 2021. stranci su dobili više mogućnosti: 01.05. 2021. istekao je moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta građanima drugih država.
Ukidanje moratorija privuklo je investitore izvan zemlje, zbog čega je obujam zemljišta koje su stekli 2021. porastao na 3200 hektara.
Očito, atraktivnost zemljišnih parcela u Poljskoj raste iz godine u godinu, a uzimajući u obzir rastuću potražnju, zemljište postaje jedan od najprofitabilnijih instrumenata ulaganja. Osim toga, investitori ističu niz očitih prednosti kupnje zemljišta u Republici Poljskoj, a to su:
- lojalnost nerezidentima - nakon što su ispunili sve uvjete propisane zakonom, stranci mogu slobodno stjecati zemljišne parcele u neograničenim količinama;
- relativno niske cijene u usporedbi s troškovima dodjele u drugim europskim zemljama, pa čak i velikim gradovima ZND-a;
- visoka investicijska privlačnost: sve veća potražnja za zemljištem diže njegovu cijenu, što omogućuje ne samo uštedu uloženih sredstava, već i njihovo povećanje samo povećanjem cijene;
- mogućnost otvaranja vlastitog posla u Poljskoj;
- mogućnost stjecanja zemljišne imovine za različite namjene, uključujući i za poljoprivredu, pa čak i šumsko zemljište.
Kako pronaći zemljište za kupnju
S obzirom na veliku potražnju za poljskom zemljom, strancima nije tako lako pronaći slobodnu parcelu za kupnju. Da biste pronašli odgovarajući objekt, važno je koristiti sve moguće kanale, kojih nema toliko.
Najprikladniji način da pronađete i kupite zemljište u Poljskoj je putem:
- broker, privatni agent za nekretnine ili lokalna agencija za nekretnine;
- programer - posebno relevantan u slučaju stjecanja zemljišne čestice sa stambenom zgradom;
- Internetski portali, novinski oglasi vlasnika i posrednika;
- aukcije za prisilnu prodaju založene imovine.
Budući da svaki od navedenih kanala pretraživanja ima svoje karakteristike, predlažemo da svaki od njih razmotrimo detaljnije.
Kontaktiranje agenta za nekretnine
Naravno, najlakši način za kupnju nekretnine u Poljskoj je kontaktiranje posrednika: brokera i posrednika u prometu nekretninama. To su ljudi koji znaju sve o nekretninama, načinu traženja i pravilima registracije. Većina njih radi službeno, što će potencijalnog kupca zaštititi od moguće prijevare.
Takvi posrednici ne samo da će pomoći u pronalaženju potrebnog objekta, već će također pomoći da se zemljište u Poljskoj registrira kao vlasništvo.
Prednost suradnje s agencijama za nekretnine je u tome što one ne samo da mogu ponuditi maksimum mogućnosti, već zahtijevaju i minimalno sudjelovanje u pregovaračkom procesu od strane kupca.
Treba napomenuti da agencije obično organiziraju svoj rad na teritorijalnoj osnovi, odnosno djeluju unutar određenog naselja.
Na primjer, ovdje ćete pronaći popis agencija u Varšavi, a ovdje ćete pronaći najbolje brokere u Gdanjsku. Preporučamo da koristite usluge isključivo ovlaštenih posrednika, čiji se kontakti nalaze na web stranici Saveza tržišta nekretnina. Ne zaboravite da većina agencija ima proviziju od 1,5-3%.
Kontaktiranje programera
Kada je u pitanju kupnja zemljišta za stambeni ili poslovni razvoj, ima smisla kontaktirati programere. Razvojne tvrtke često prodaju zemljišta koja su već pripremljena za gradnju - u pravilu imaju sve potrebne komunikacije i razvijenu infrastrukturu. Osim toga, programeri daju sve dozvole.
S obzirom na to, važno je biti svjestan da će takvo zemljište koštati znatno više od nepripremljenog. Napominjemo da investitor može prodati ne samo zemljište pripremljeno za gradnju, već i zemljište s već izgrađenom kućom.
Moram reći da su ponude na primarnom tržištu vrlo atraktivne sve dok ne dođe do objave cijene. Kupnja nove zgrade obično košta 30-35% više od kupnje parcele i samostalne izgradnje stambenog prostora. Stoga se ova opcija pretraživanja ne može nazvati proračunom - prikladna je samo za one koji trebaju kuću bez nepotrebnih gnjavaža i one koji su spremni preplatiti.
Internet, novine
Možda je najprikladniji način da pronađete zemljište za kupnju da ga potražite na Internetu. Korisnicima se nudi stotine praktičnih online resursa koji sadrže desetke tisuća prijedloga sa stvarnim fotografijama i lokacijama diljem zemlje. Prikladni filteri omogućuju sortiranje ponuda ne samo po naselju, već i prema namjeni, vrsti zemljišnih čestica i njihovoj vrijednosti.
Samo nekoliko klikova - i kupac ima kontakte prodavača, koji će mu omogućiti da dobije maksimalnu informaciju putem telefona. Najpopularniji internet portali su OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto i mnogi drugi. Treba imati na umu da takvi portali sadrže oglase ne samo od vlasnika, već i od posrednika.
Oglasi za nekretnine mogu se pronaći i u tiskanim publikacijama – novinama i oglasnim časopisima. Međutim, oni uglavnom sadrže objave koje se tiču samo onih lokaliteta u kojima se izdaju i distribuiraju. Stoga se takvi izvori trebaju koristiti samo ako se fizički nalazite u određenoj regiji Poljske, u kojoj planirate steći zemljište.
Obvezne prodajne aukcije
Druga vrlo specifična, ali ujedno i vrlo atraktivna opcija za traženje nekretnina u Republici Poljskoj, uključujući zemljišne čestice, je sudjelovanje na dražbama za obveznu prodaju imovine. Riječ je o uhićenim zemljišnim česticama koje se oduzimaju vlasnicima i prodaju za otplatu građanskih dugova. Takve dražbe provode sudski izvršitelji.
Sudjelovanjem u dražbi prisilne prodaje možete puno uštedjeti kupnjom zemljišta 30-50% jeftinije od tržišne vrijednosti.
Informacije o takvim dražbama mogu se pronaći na web stranici Nacionalnog vijeća ovršenika. Klikom na poveznicu pronaći ćete popis dražbi s datumom i mjestom održavanja, kao i cijenu zemljišta i fotografiju objekta koji se prodaje.
U kartici "Więcej" korisnik će pronaći detaljnije informacije o objektu, mjestu i uvjetima sudjelovanja u aukciji, sve potrebne kontakte i druge podatke.
Informacije o aukcijama mogu se pronaći i na web stranicama kreditnih organizacija. Na primjer, ovdje ćete pronaći informacije od Banke Zachodni WBK. Riječ je o prodaji založenih zemljišnih čestica kojima su osigurani veliki krediti.
Koliko je zemljište u Poljskoj
Nemoguće je jednoznačno odgovoriti na pitanje koliko košta zemljište u Republici Poljskoj - konkretna cijena pojedine parcele ovisi o mnogim čimbenicima: namjeni parcele, njezinom položaju, veličini komunikacija koje se na njoj nalaze, troškovi registracije, želje prodavatelja. Stoga je u ovom kontekstu logično razmotriti prosječne cijene koje se značajno razlikuju ovisno o regiji, pa i unutar nje.
Za početak razmotrite prosječne cijene građevinskog zemljišta.
Kako prenosi portal Bankier, u veljači 2021. u većini vojvodstava prosječna cijena građevinskih parcela porasla je za 30 posto u odnosu na veljaču 2021. godine.
Neosporni lider je nedvojbeno Varšava - prosječna cijena u glavnom gradu je 779 zł / m2 ili 183 eura, što je apsolutni nacionalni rekord. U odnosu na siječanj, cijena je porasla za gotovo 180 zl!
Međutim, takav porast je blago utjecao na cijene u mazovičkom vojvodstvu u cjelini, gdje je prosječni trošak 185 zl / m2. Zemljišta u Pomeranskom vojvodstvu imaju drugu nacionalnu prosječnu cijenu - 163 zł / m2, dok su zemljišne parcele u blizini Baltičkog mora, posebice u Gdanjsku, procijenjene na 417 zł / m2.
Skuplje nego u Gdanjsku (osim glavnog grada), zemljište samo u Poznanu (525 zł / m2) i Krakowu (450 zł / m2), međutim, Wielkopolska (107 zł / m2) i Mala Poljska (110 zł / m2) vojvodstva su još uvijek inferiorna u odnosu na obalu po prosječnoj cijeni građevinskog zemljišta.
Najniže cijene građevinskog zemljišta mogu se naći u vojvodstvu Lubuskie - u regiji prosječna cijena jedva doseže 49 zł / m2, dok je u najvećem gradu u regiji Gorzow Wielkopolskie prosječna cijena zemljišta samo 73 zł / m2. Slične niske cijene zemljišta također se primjećuju u Podkarpatskom i Warmia-Mazury vojvodstvu - 62 i 61 zł / m2, respektivno.
Prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta također se značajno razlikuje od regije do regije, iako nije vezana uz poslovnu aktivnost i stupanj gospodarskog razvoja. I iako je logika određivanja cijena drugačija, najskuplje i najjeftinije regije su praktički ista vojvodstva.
Dakle, prema informacijama koje je objavila Agencija za restrukturiranje i modernizaciju poljoprivrede (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), u Poljskoj su krajem 2021. godine najviše cijene poljoprivrednog zemljišta bile u Velikopoljskom i Kujavsko-pomeranskom vojvodstvu - 58,9 tisuća i 57,4 tisuća zl / ha, respektivno. Najniže cijene poljoprivrednog zemljišta bile su u Pomorskom i Podkarpatskom vojvodstvu - 28,6 tisuća i 25,1 tisuća zl / ha, respektivno.
Prosječna cijena u zemlji je 42,4 tisuće zl / ha, što je više od 2 tisuće zl više nego u istom razdoblju prošle godine - odnosno poljoprivredno zemljište također raste u vrijednosti. No, treba imati na umu da cijena poljoprivrednog zemljišta ovisi o klasi koja je dodijeljena mjestu, kojih ima samo šest. Na primjer, prosječna cijena za parcele I-III klase u Velikopoljskom vojvodstvu je 74,2 tisuće zl / ha, dok zemljište V-VI klase košta samo 42,3 tisuće zl / ha.
Osim toga, kupac stranice morat će snositi dodatne troškove povezane s upisom nekretnine u vlasništvo. To su javnobilježnički troškovi u iznosu od 2-3% troška plus troškovi zastupnika i posrednika - do 5% cijene objekta. Ne zaboravite na poreze, o kojima ćemo govoriti u nastavku.
Kupoprodajna dozvola
Poljski zakon ne zahtijeva nikakav poseban pravni status od stranaca koji žele kupiti nekretninu - u trenutku kupnje dovoljno je imati valjanu vizu za legalan boravak u zemlji. Međutim, u skladu s člankom 1. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Zakon o stjecanju nekretnina od strane stranaca), državljanima drugih zemalja trebat će posebna dozvola za kupnju zemljišta, koju administrativno izdaje ministar unutarnjih poslova. na zahtjev kupca.
Pravo kupnje nekretnine daje se pod uvjetom da:
- takav dogovor ne ugrožava državnu sigurnost, obranu i javni poredak Poljske;
- strani kupac će dokazati svoju povezanost s Poljskom.
Dakle, ako je nepostojanje prijetnji državnoj sigurnosti Republike Poljske prilično lako dokazati, zbog izostanka prigovora ministra obrane (a u slučaju poljoprivrednog zemljišta, ministra ruralnog razvoja), onda nije tako jednostavno s vezom s Poljskom.
Konkretno, u skladu sa stavkom 2. članka 1.a zakona, povezanost s Poljskom može se dokazati:
- poljska nacionalnost ili poljski korijeni;
- brak s Poljakinjom / Poljakinjom;
- dostupnost dozvole za privremeni boravak (dozvola za privremeni boravak) ili stalnog boravka (dozvola za stalni boravak);
- članstvo u tijelima upravljanja poduzeća registrirano u Poljskoj;
- obavljanje gospodarskih ili poljoprivrednih djelatnosti na teritoriju Republike Poljske.
Bez takve veze ili stvarnog preseljenja u Poljsku, nemoguće je dobiti dozvolu za kupnju zemljišta, ali kupnja bez takve dozvole, prema članku 6. zakona, je nevažeća.
Za dobivanje dokumenta morate sastaviti zahtjev, koji u skladu sa stavkom 3. članka 1.a zakona mora sadržavati:
- osobni podaci podnositelja zahtjeva;
- podatke o zemljišnoj čestici (adresa, katastarski i matični brojevi, površina, građevinske karakteristike);
- osobni podaci prodavatelja;
- utvrđivanje pravnih događaja koji će naknadno nastati (prodaja nekretnine);
- svrhe kojima se strani kupac vodi pri obavljanju transakcije;
- izvori sredstava koja će se utrošiti na kupnju nekretnine.
Uz prijavu je potrebno priložiti sljedeće dokumente:
- presliku putovnice, boravišne dozvole ili drugog osobnog dokumenta;
- dokument koji potvrđuje veze s Poljskom;
- isprave za nekretninu (izvadak iz zemljišne knjige, izvadak iz zemljišne knjige s naznakom katastarske karte, potvrda o namjeni zemljišta i sl.);
- izjava prodavatelja da želi prodati nekretninu;
- dokument koji potvrđuje dostupnost sredstava (potvrda banke);
- dokumenti koji potvrđuju uplatu bilja u iznosu od 1570 zl.
Zahtjev za izdavanje dozvole podnosi se Odjelu za odluke i koncesije Ministarstva unutarnjih poslova (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), koji se nalazi na adresi: Varšava, ul. Rakovetskaya, 2a, ili poslati poštom na adresu: Stefan Batory, 5 (indeks 02591).
Treba napomenuti da odredbe članka 8. Zakona predviđaju uvjete pod kojima nije potrebna gornja dozvola za kupnju zemljišta:
- ako stranac živi u Poljskoj radi stalnog boravka (dozvola za stalni boravak, zezwolenie na pobyt stały) više od 5 godina;
- ako je stranac u braku s Poljakom dulje od 2 godine od dana dobivanja dozvole za stalni boravak;
- ako stranac ima državljanstvo ili obavlja gospodarsku djelatnost u jednoj od zemalja Europskog gospodarskog prostora.
Na što treba obratiti pažnju pri kupnji zemljišta
Odabiru zemljišta potrebno je pristupiti ozbiljno, inače je vrlo lako postati žrtvom prijevare. Istaknuli smo nekoliko aspekata na koje prije svega trebate obratiti pažnju pri kupnji zemljišta. Konkretno, to su:
- Namjena zemljišne čestice. Poljoprivredno zemljište se obično naziva Ziemia ili Grunty Rolne, dok je građevinsko zemljište działki budowlane. Naravno, zemljište se može koristiti isključivo za svoju namjenu.
- Prisutnost komunikacija na mjestu. Ako je riječ o građevinskom zemljištu, treba tražiti parcelu na koju je priključena kanalizacija, vodovod i struja - o tome će svjedočiti rečenica u oglasu “działka uzbrojona w prąd i kanalizę” ili “grunt uzbrojony w media” ”.Samopolaganje komunikacija ne samo da će biti iznimno skupo, već će i trebati puno vremena.
- Položaj stranice. Što mu je bliže razvijena infrastruktura i dostupnost stajališta javnog prijevoza, to je veća investicijska privlačnost. Plus prisutnost lokalnog plana prostornog razvoja (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), koji je usvojila zajednica, - to će vam omogućiti da saznate što će se dogoditi u narednim godinama.
- Pravni status nekretnine. Potrebno je provjeriti vlasništvo prodavatelja nad zemljištem i nepostojanje potraživanja na mjestu, što se radi redovitim zahtjevom odjelu zemljišnih i hipotekarnih knjiga u okružnom sudu.
- Karakteristike stranice. Posebno govorimo o vrsti tla, području, dostupnosti podzemnih voda, položaju prema glavnim geografskim smjerovima.
Koje ćete poreze morati platiti pri kupnji
Uglavnom, jedini porez koji će kupac morati platiti pri kupnji zemljišta je porez na građanskopravni promet u iznosu od 2% vrijednosti transakcije. Plus javnobilježničke pristojbe i PDV na javnobilježničke naknade. Plus, ako je prodavatelj pravna osoba i obveznik PDV-a, još 23% PDV-a koji je inače uključen u cijenu. Ovom popisu vrijedi dodati i plaćanje sudske pristojbe za vođenje zemljišne i hipotekarne knjige - 60 zł, plus još 200 zł za upis podataka u ove registre.
Uobičajena pitanja
Naravno, ovo su samo općeniti, ali daleko od iscrpnih podataka koje smo uspjeli prikupiti o kupnji zemljišta u Poljskoj. No, ako čitatelji i dalje imaju pitanja, vrlo je moguće da će odgovore na njih pronaći u ovom dijelu.
Može li se nakon kupnje zemljišta računati na dobivanje boravišne dozvole
Stjecanje zemljišne čestice, kao i bilo koje druge nekretnine, bez obzira na iznos, razloge stjecanja ili namjenu zemljišta, ne povlači za sobom pravo na privremeni ili stalni boravak, kao ni na produžiti ih.
Kada se može odbiti dozvola za stjecanje zemljišta
Zakon ne predviđa konkretan popis razloga zbog kojih se strancu može uskratiti pravo na stjecanje zemljišne čestice. Međutim, ustaljena praksa pokazuje da takvo odbijanje može uslijediti u sljedećim slučajevima:
- ako bi transakcija prodaje i kupnje ugrozila nacionalnu sigurnost Poljske ili javni red;
- ako kupac nije dokazao svoju povezanost s RP;
- ako se predoče krivotvoreni dokumenti, navedeni su lažni podaci itd.
Štoviše, ne postoji mehanizam za osporavanje ministrove odluke.
Je li moguće kupiti zemljište u pograničnom području
Da, zakon ne zabranjuje strancima stjecanje zemljišta u pograničnim područjima. Međutim, sukladno stavku 3. članka 8. gore navedenog zakona, za sklapanje takvog posla svakako će biti potrebna dozvola ministra unutarnjih poslova, čak i ako stranac općenito spada pod iznimku i može steći zemljište bez dopuštenje (na primjer, 5 godina boravišne dozvole ili 2 godine braka s Poljakom).
Konačno
Sva gore navedena pravila i prikazane cijene vrijede od 2021. Međutim, s obzirom na brzo rastuću potražnju i cijene za zemljištem, predstavnici zakonodavne vlasti Republike Poljske sve više raspravljaju o pooštravanju postupka za stjecanje zemljišta od strane stranih latifundista. Stoga se ne može isključiti da će se dosadašnji poredak uskoro promijeniti. Danas, stjecanje zemljišta u Poljskoj za stranog investitora nije poteškoća - problem može biti nedostatak zemljišnih parcela po atraktivnoj cijeni.
