Tržište poslovnih nekretnina u Češkoj u 2021

Ruski biznis već duže vrijeme zainteresiran je za češke nekretnine. To je razumljivo: zahvaljujući priljevu turista, bez obzira na godišnje doba, komercijalne nekretnine u Češkoj stalno rastu u vrijednosti. Njegova investicijska atraktivnost ne izaziva sumnje među ruskim investitorima - nekoliko godina vlasništva nekretnina vlasnicima će donijeti znatan prihod. Štoviše, češke nekretnine ne mogu samo rasti u vrijednosti, već i generirati komercijalni prihod. Danas ćemo pobliže pogledati koje se vrste nekretnina nalaze u Češkoj (CR) i kako u njih možete ulagati.

Tržište poslovnih nekretnina u 2021

Domaći i strani ulagači vjeruju u stabilnost češkog gospodarstva, nastavljaju ulagati i stvaraju povoljne uvjete za razvoj tržišta komercijalnih nekretnina. U 2021. nastavlja doživljavati dugoročni procvat, a stručnjaci daju slične prognoze i za 2021. godinu.

Proteklih godina češko tržište nekretnina raslo je vrtoglavom brzinom. Poskupljenje ovisno o vrsti objekta na godišnjem nivou moglo bi se izračunati u nekoliko desetaka posto. Razlog tome bile su visoke stope rasta domaćeg gospodarstva, priljev stranog kapitala i dostupnost hipotekarnih kredita. No, ekonomske prognoze za 2021. obećavaju usporavanje rasta češkog gospodarstva, što će neminovno utjecati na dinamiku cijena.

Sve više ljudi želi kupiti poslovne nekretnine u Pragu. Strani investitori u njega godišnje ulažu desetke milijardi kruna. Rekordna godina bila je 2021., u odnosu na 2017.-2018., pokazuju pad u broju transakcija. Ali to nije zbog nevoljkosti investitora da ulažu novac: sve manje ljudi želi prodati svoju nekretninu. Postoji tipičan nedostatak - poslovna potražnja premašuje ponudu prodavača.

Razlog je taj što se investitori ne žele riješiti profitabilne i pouzdane imovine. Sve je očito: rast cijena nekretnina, čija stopa premašuje prosječnu europsku stopu, pouzdano štiti i povećava ulaganje. Osim toga, isplativost iznajmljivanja takvih objekata mnogo je veća.

Ako kupite poslovnu zgradu na zapadu Europe, na primjer, u Parizu ili Berlinu, njena profitabilnost u odnosu na cijenu na godišnjem nivou neće biti veća od 3,5%. U Pragu je ta brojka 4,85-6%.

Velika je i potražnja za industrijskim objektima. Jedna od prednosti je mogućnost investitora da dobije podršku lokalnih vlasti. Pogotovo ako je objekt koji kupuje napušten, smješten što dalje od glavnog grada i ubuduće će Česima otvarati radna mjesta.

Slični programi već su provedeni u Karlovym Varyma, gdje je strani kapital (od kojih je lavovski dio ruskog porijekla) zapravo vratio ljetovalište u život.

Danas tržištem još uvijek dominiraju nekretnine u Pragu. Brno, Ostrava i Pilsen također imaju velike razvojne izglede.

Vrste poslovnih nekretnina u Češkoj

Kao iu svakoj drugoj zemlji, češko tržište nekretnina kupcima nudi bezbroj mogućnosti za nekretnine. Za svaki proizvod ovdje postoji kupac: u posljednje vrijeme posebno raste potražnja za objektima ne na najprestižnijim mjestima, a ne samo u glavnom gradu. Štoviše, raznolikost nekretnina doista je impresivna.

Češki trgovci nekretninama identificiraju takve popularne vrste komercijalnih nekretnina kao:

• stara stambena kuća - stambena zgrada u kojoj se stanovanje iznajmljuje gostima;
• industrijski objekti, tvorničke hale i stare radionice u predgrađu koje se rekonstruiraju u potkrovlje;
• stari hoteli za rekonstrukciju;
• zemljišne parcele za izgradnju skladišta;
• upravljanje hotelima i hotelskim kompleksima;
• automehaničarske radionice, autopraonice, benzinske postaje, mjenjače guma i drugi autoservis;
• kafići, restorani, bistroi, drugi javni i ulični ugostiteljski objekti;
• trgovačke površine, posebno trgovine, suvenirnice, MAF-ovi;
• privatni hosteli, hosteli i drugi postojeći poslovni objekti;
• zemljišta za veliku stambenu izgradnju i izgradnju novih zgrada;
• tehnološki i inovacijski parkovi;
• industrijske zone za mjesto proizvodnje i drugo.

Svaki od ovih objekata pretpostavlja vlastitu strategiju ulaganja. Zaustavimo se na njima detaljnije.

Mogućnosti ulaganja u komercijalne nekretnine

S obzirom na kategorije najčešćih poslovnih nekretnina, možemo uvjetno izdvojiti najmanje 4 strategije ulaganja u njih. Sve ovisi o ciljevima koje investitor želi, ali na ovaj ili onaj način morat će odabrati jednu od opcija:

• Pasivno ulaganje. Riječ je o kupnji objekata kao što su skladište, trgovački centar, pojedinačni uredi ili maloprodajni prostori, pojedinačni stanovi ili operativne stambene zgrade. Ovo je najpouzdanija opcija ulaganja koja koristi metodu zamrzavanja kapitala. To će generirati mali, ali stalan prihod od najma.
• Ulaganje u projekte rekonstrukcije i razvoja. Riječ je o kupovini starih hotela, napuštenih industrijskih površina za stambenu izgradnju, starih stambenih zgrada za rekonstrukciju, zemljišnih parcela. Takvi se projekti temelje ne samo na nekretnini za prodaju, već i na planu njezine daljnje uporabe u komercijalnim djelatnostima. U te se svrhe provode veliki popravci, rekonstrukcija, formiranje nekoliko novih objekata iz jednog i tako dalje.
• Ulaganje u gotov posao. Riječ je o kupnji hotela, postojećih trgovina i supermarketa, restorana, autoservisa i drugih poslova temeljenih na nekretninama. Ova opcija pretpostavlja ne samo dostupnost kapitala za ulaganje, već i investitorovo razumijevanje suštine poslovanja, kao i želju za aktivnim sudjelovanjem u njegovom razvoju i upravljanju.
• Veliki proizvodni i investicijski projekti. Riječ je o impresivnoj višemilijunskoj investiciji koja zahtijeva blisku suradnju ne samo s lokalnim vlastima, već i s državnim tijelima.

Dinamika cijena komercijalnih objekata

Dinamika cijena nekretnina glavni je razlog zašto su strani investitori spremni nastaviti aktivno ulagati u Češku. Tijekom proteklih pet godina rast nije stao, dosegnuvši vrhunac 2021. - tada su cijene porasle u prosjeku za 20%. To je bilo potaknuto gospodarskim rastom, niskim kamatnim stopama na hipoteke, akumuliranom potražnjom i visokim prinosima.

U 2021. godini rast cijena zadržao je pozitivnu dinamiku, iako je značajno usporen. Zbog toga su do početka 2021. cijene pokretnine, ovisno o vrsti, porasle za 30-35% u odnosu na 2021. godinu. Primjerice, u Pragu je prosječna cijena 1 m2 poslovnog prostora bez PDV-a premašila 4 tisuće eura.

Mnogi stručnjaci su sve što se događalo počeli nazivati ​​samo "mjehurom cijena", a cijene samih objekata - nerazumno napuhanim.

Bojeći se posljedica, Češka središnja banka uvela je niz ograničenja na hipotekarne kredite tijekom 2017.-2018., regulirajući njihovu veličinu i podižući stope. To je dalo rezultat i omogućilo nam stabilizaciju rasta.

U pozadini ovih mjera, mnogi stručnjaci kažu da su cijene nekretnina zastale i da više neće rasti. Ali je li moguće vjerovati u to, s obzirom na ogroman rast potražnje stranih ulagača i iznimno mali broj ponuda prodavača ?!

Na koje predmete vrijedi obratiti pažnju

Češke nekretnine uvijek treba promatrati iz perspektive investitora, procjenjujući potencijalni povrat koji mogu donijeti. Najpouzdanije u tom smislu su pasivna ulaganja u stambene nekretnine.

Ponuda na tržištu ima zaista mnogo, ali pronaći dostojan objekt nije lak zadatak. Da biste to učinili, preporuča se obratiti pozornost ne samo na nekretnine u Pragu, već i na objekte u pokrajinama. Oni će biti jeftiniji, ali mogu donijeti i dobar prihod - 4-6% troška godišnje.

Ništa manje popularni nisu stari objekti za rekonstrukciju i stambenu izgradnju. Migracije, rast prihoda i rast češkog stanovništva doveli su do katastrofalne nestašice stambenih nekretnina. Stoga, brzom provedbom takvih projekata, profitabilnost može biti i do 35% u 2-3 godine.

Ako vašu pažnju privlači gotovi posao, prije ulaska u transakciju provjerite kupujete li ne samo tvrtku, već i nekretninu na kojoj se nalazi. U Češkoj je uobičajeno da se ne prodaje sam objekt, već posao i ulaganja u njega, prenoseći pravo zakupa na kupca (na primjer, ako je riječ o restoranu). Sam objekt, u pravilu, nije u vlasništvu poduzeća.

Kada kupujete gotov posao, obratite pažnju na godišnju dobit koju su naveli prodavači. To izravno ovisi o mjestu objekta.

Primjerice, ako se radi o kafiću u centru Praga, može ostvariti godišnji prihod od 150 tisuća eura. Ali ako se radi o restoranu u stambenoj četvrti, koliko god prodavač rekao, prihod će teško biti veći od 50-60 tisuća eura.

Za kvalificirani odabir objekta koristite usluge agencije za nekretnine ili privatnog posrednika. Imajte na umu da ova aktivnost nije licencirana u Češkoj, stoga svoj izbor temeljite na preporukama i recenzijama.

Porezi na kupnju nekretnina

Od 2021. prilikom kupnje nekretnine u Češkoj, kupac mora platiti porez na promet (Daň z převodu nemovitosti). Njegova veličina je 4% vrijednosti navedene u ugovoru, ili vrijednosti tržišne procjene koju je napravio stručnjak - viša cijena se uzima kao osnova. Porez morate platiti u roku od tri mjeseca od dana registracije podnošenjem prijave poreznoj upravi.

Uz ovu uplatu, vlasnik plaća godišnji porez na imovinu (Daň z Nemovitosti). Da biste ga platili, morate prijaviti kupnju podnošenjem prijave poreznoj upravi do kraja siječnja nakon transakcije.

Visina poreza i njegove stope određuju se ovisno o vrsti nekretnine i njezinoj namjeni. Osim toga, lokalne uprave mogu postaviti faktore množenja. Za grubi izračun koristite ovaj kalkulator.

Postupak kupnje nekretnine

Svatko može kupiti češku nekretninu, za to ne mora podnijeti zahtjev za boravišnu dozvolu i druge dozvole. Nakon što je traženi predmet pronađen, postupak registracije obično traje tri do četiri dana i uključuje nekoliko obveznih faza:

1. Rezervacija i depozit. Nakon pronalaska željene nekretnine dogovorite s kupcem usmenu rezervaciju objekta na nekoliko dana. Oni će biti dovoljni da vaš predstavnik provjeri “čistoću” objekta, posebno da podnese zahtjev katastru nekretnina (Katastr nemovitostí) i dobije izvod iz njega. Ako je sve u redu, sastavlja se ugovor o depozitu koji iznosi do 5% vrijednosti transakcije.
2. Sklapanje kupoprodajnog ugovora. Sastavljen je na češkom jeziku i ovjeren kod bilježnika. Po potrebi, prijevod na ruski jezik radi se u organizaciji sudskih tumača.
3. Plaćanje za transakciju. Svi prijenosi novca u Češkoj obično se vrše u češkim krunama. Tradicionalna metoda je bankovni prijenos, za što je preporučljivo otvoriti račun u jednoj od čeških banaka. U budućnosti će biti potrebno plaćati režije i primati sredstva za najam.
4. Državna registracija novog vlasnika. Završna faza je podnošenje ugovora i prijava za upis novog vlasnika objekta. U ovoj fazi katastar nekretnina blokira sve transakcije nekretninama na period od 21 dan, tijekom kojeg razmatra zakonitost transakcije. Cijela registracija može potrajati do 45 dana.

Iznajmljivanje objekta kao alternativa

Ako glavni cilj nije prihod od ulaganja, odnosno obavljanje komercijalnih aktivnosti u Češkoj, leasing poslovnih nekretnina u Češkoj može se smatrati alternativom kupnji. Ova opcija vam omogućuje da uštedite na početnom ulaganju tako što ćete ih pokrenuti.

U Pragu možete pronaći vrlo atraktivne ponude za dugoročni najam poslovnih prostora do 150 m2, čija se mjesečna cijena kreće od 15 do 35 tisuća kruna (600-1350 eura). U regijama su cijene za red veličine niže.

Zaključak

Češke poslovne nekretnine i dalje su jedno od najpopularnijih sredstava za ulaganje, tvrde ruski građani. Tome olakšava dinamika cijena objekata, čija se cijena u prošlosti neznatno povećala za 20-35%. Slični trendovi traju i u razdoblju 2018.-2019.

Ogroman izbor komercijalnih nekretnina na češkom tržištu omogućuje implementaciju različitih strategija ulaganja, od pasivnih ulaganja temeljenih na prihodu od najma, do velikih ulaganja u obnovu i izgradnju velikih razmjera.