Kupnja nekretnine u Španjolskoj uz more

U današnjem nestabilnom svijetu nekretnine su jedan od najuspješnijih investicijskih objekata. A jedna od najboljih zemalja za takav dogovor je Španjolska. Doista, danas je teško pronaći drugu državu u kojoj bi se najljepša priroda i bogata kulturna baština tako skladno spojili s razvijenom infrastrukturom i gospodarstvom. Idealna opcija je kupnja nekretnine u Španjolskoj uz more. Razmotrite što kupac treba znati i glavne značajke tipične za transakciju prodaje i kupnje u ovoj pirenejskoj zemlji.

Neke informacije o tržištu stambenih nekretnina u Španjolskoj

Kriza koja se dogodila 2008.-2021. u ovom segmentu španjolskog tržišta već je zaboravljena. Danas su se njezini autohtoni stanovnici vratili u tok investitora. Rast ukupnog broja transakcija započeo je već 2021. godine. Tada je bilo 4%.

U sljedećoj godini - 2021. - vrijednost ovog pokazatelja zaustavila se na oznaci plus 11%. Nakon 12 mjeseci dosegnuo je vrijednost od 14%.

Tada se stopa rasta usporila. U 2021. iznosio je 14,6%. Statistika za 2021. bit će skromnija. Većina investitora pauzirala je zbog katalonskog referenduma o odcjepljenju od Španjolske. No, nema dvojbi o plusu za godinu.

Prema informacijama koje je objavio Nacionalni institut za statistiku Španjolske, u prvom tromjesečju 2021. prodano je 134.705 nekretnina, od čega su 16,7% stekli stranci.

Za kupnju stambenog prostora u Španjolskoj, najčešće traže Britanci. No u posljednje vrijeme ozbiljnu konkurenciju prave im Francuzi, Belgijanci i Skandinavci. Što se tiče naših sunarodnjaka ulagača u inozemne nekretnine, ove godine većina njih kupila je nekretnine u Španjolskoj.

Glavne obale španjolskog kraljevstva

Najveću potražnju među kupcima imaju nekretnine koje se nalaze na jednoj od sljedećih obala:

• Costa Dorada (zlatna obala - ruski) je obala Balearskog mora, koja se proteže 200 km od sjevera prema jugu od grada Vilanova i la Geltrú do Alcanara. Njime dominiraju pitome i duge pješčane plaže. U ovoj regiji najtraženije su nekretnine za rekreaciju i turizam.
• Costa Brava (hrapava, stjenovita, divlja obala - ruska) - sjeverna obala pokrajine Katalonije, koja se proteže od grada Blanesa do granice s Francuskom. Cijene stanova u ovoj regiji su prilično visoke, jer je njezino gospodarstvo jedno od najrazvijenijih u Španjolskoj.
• Costa del Sol (obala sunca - ruska) je južni dio obale Sredozemnog mora, koji se proteže od Gibraltarskog tjesnaca do grada Malage. Lokalni gradić Marbella dom je najprestižnije nekretnine u Španjolskoj.
• Costa Blanca - na ruskom "bijela obala". Ovo je mediteranski pojas pokrajine Alicante. Ovdje se susreću najpovoljnija ponuda nekretnina na cijeloj obali Mediterana.

Gdje i kako najbolje tražiti ponude

Kako bi pronašli najbolju opciju za kupnju nekretnina na španjolskoj obali, Rusi mogu koristiti mogućnosti interneta. Štoviše, potrebne informacije objavljuju se ne samo na internetskim resursima agencija za nekretnine, već i na web portalima s oglasima pojedinaca i profesionalnih agenata.

Nabrojimo ih ukratko.

• Milanuncios i Vibbo (bivši segundamano) analozi su domaćeg prsa u ruke. Ovdje se objavljuju oglasi za prodaju raznih objekata, uključujući nekretnine.
• Habitaclia je popularna stranica posebno u Kataloniji, ali prikazuje informacije za sve regije. Trenutno njegova baza premašuje 300.000 objekata.
• Fotocasa - danas se putem ovog internetskog resursa više od 1,2 milijuna nekretnina stavlja na prodaju diljem Španjolske. Svakodnevno se njegova baza podataka nadopunjuje s oko 8 tisuća novih oglasa.
• Idealista - ovdje se svakodnevno objavi oko 10 tisuća novih oglasa. Općenito, baza podataka ovog web portala sadrži više od 1,3 milijuna objekata također diljem zemlje.

Kakva je procedura za kupnju nekretnine u Španjolskoj?

Trajanje kupnje privatne kuće ili stana u novogradnji je otprilike 3 mjeseca. Ovaj postupak uključuje sljedeće korake:

• otvaranje španjolskog bankovnog računa;
• dobivanje NIE identifikacionog broja. Analogno je domaćem TIN-u;
• odabir objekta;
• potpisivanje predugovora o prodaji. U oglasu se nalazi informacija o tome tko prodaje odabrano stanovanje. Koristeći te podatke potrebno je stupiti u kontakt s vlasnikom nekretnine koja se prodaje i s njim potpisati takav ugovor. Nakon toga, kupac uplaćuje depozit na račun prodavatelja - oko 10% cijene objekta;
• podnošenje zahtjeva za hipotekarni kredit (ako je potrebno);
• potpisivanje konačnog sporazuma u prisutnosti javnog bilježnika;
• kupac prenosi preostali iznos prodavatelju;
• upis nekretnina u registro de propriedad - imovinski registar.

Ova tema je detaljnije obrađena u članku "Kupnja nekretnine u Španjolskoj".

Popis dokumenata

Za otvaranje računa u španjolskoj banci, Rus će trebati:

• međunarodna putovnica;
• obračun osobnih dohodaka (maksimalno 2 kalendarske godine). U Ruskoj Federaciji to je 2-porez na dohodak;
• uvjerenje s trenutnog mjesta zaposlenja s naznakom imena, radnog mjesta i plaće.

Građanin koji nigdje službeno ne radi mora na bilo koji način potvrditi zakonitost podrijetla sredstava: osigurati ugovor o prodaji garaže, automobila, nekretnine itd.

Da biste dobili NIE, potrebni su vam sljedeći papiri:

• međunarodna putovnica;
• popunjen upitnik, koji označava osobne podatke;
• 2 fotografije u boji 3 × 4 cm;
• rezervacija ili kopija karata za povratni let iz Španjolske;
• predugovor o rezervaciji nekretnine u ovoj zemlji;
• bankovni izvod kojim se potvrđuje činjenica da kupac ima sredstva u iznosu potrebnom za transakciju (najmanje 30% ugovorne vrijednosti stečene nekretnine);

Usput, kupnja stambenog prostora omogućuje vam da dobijete boravišnu dozvolu u Španjolskoj. Ali to je tema drugog članka.

Razina cijena nekretnina u Španjolskoj na obali

Stanovanje uz more u Španjolskoj je drugačije - bungalovi, kuće u nizu, vile, kuće, studiji i apartmani. Na cijenu utječu sljedeći čimbenici: blizina plaže, vrsta nekretnine, godina izgradnje i pokrajina. Pogledajmo pobliže situaciju po regijama.

• Možete kupiti jeftinu nekretninu uz more u Španjolskoj na Costa Blanci. Povijesno gledano, stanovanje u ovoj regiji, bez obzira na vrstu, košta nešto manje od prosječne vrijednosti ove karakteristike u zemlji. Cijene apartmana i studija s pogledom na more ovdje su oko 40-50 tisuća eura.
• Objekti na Costa Bravi bit će skuplji. Ovdje cijena nekretnine nije manja od 150.000 eura. Za dobivanje prava na podnošenje zahtjeva za rezidentnu investitorsku vizu (ovo je mnogo važnije od boravišne dozvole), potrebno je obaviti kupoprodajnu transakciju za objekt vrijedan najmanje 500.000 eura.
• U regiji Costa Dorada cijena 1 stambenog kvadrata doseže gotovo 1500 eura. Međutim, ako usporedite s Costa Bravom, ovdje možete kupiti nekretninu po pristupačnijoj cijeni. Dakle, za 130.000 eura u gradu Salou možete pronaći jako dobru opciju za stan. U ponudi imaju i stanove za kupnju. Na primjer, ovaj tip stanovanja s 2 spavaće sobe i izlazom na terasu od 70 četvornih metara. m sredinom IV kvartala 2021. može se kupiti za 89.000 eura.
• Sada nekoliko riječi o nekretninama na Costa del Sol. U stvari, podijeljen je u dvije kategorije: s visokom cijenom stanovanja i njegovim uvjetno prosječnim troškom. Prema zadanim postavkama, prva vrsta uključuje objekte koji se nalaze na takozvanoj Zlatnoj milji.Ovdje šik 3-sobni stanovi koštaju ne manje od 780.000 eura. Ponuda stanova u srednjoj cjenovnoj kategoriji je vrlo malo. Prodavači u odmaralištu Estelona pokazuju relativnu lojalnost kupcima. U stambenom kompleksu koji se nalazi na maloj udaljenosti od mora sa zajedničkim bazenom, mali stan možete kupiti za “samo” 98.000 eura.

Vrijednost španjolskog regionalnog stambenog tržišta određena je ne samo karakteristikama troškova novih ili sekundarnih nekretnina. Ako objektivno uzmemo u obzir sva prestižna ljetovališta u zemlji, niti jedna druga regija ne može se natjecati s Costa del Sol u smislu životnog standarda i kvalitete usluge.

Troškovi kupnje i porezi na imovinu

Trošak ovog postupka kreće se od 6-11% cijene objekta. Popis troškova izgleda ovako:

• ako se stan kupuje na primarnom tržištu, porez se plaća:
• državna pristojba (IAJD, AJD) - od 0,5 do 1,5%;
• IVT (španjolska verzija ruskog PDV-a) - 10%;
• kada je predmet kupnje sekundarni stambeni prostor, plaća se ITP - fiskalni namet na prijenos nekretnine u iznosu od 6-10%;
• zahtjev za Nota Simple (status objekta) - 9 € plus prijevod. Ovaj dokument sadrži podatke o trenutnom vlasniku nekretnine, o postojećim dugovima i teretima, kao i kratak opis prostora (broj soba, snimka i sl.);
• javnobilježničke usluge - od 0,03 do 0,45%;
• troškovi registracije - od 0,02 do 0,175%.

Za one koji su zainteresirani za ovu temu, preporučamo da se upoznate s člankom "Porez na imovinu u Španjolskoj".

Nekoliko savjeta za kupce

Kako biste smanjili rizik od gubitka novca pri kupnji nekretnina u Španjolskoj, trebali biste poslušati savjete stručnjaka na stambenom tržištu:

• morate sastaviti kupoprodajni ugovor kontaktiranjem profesionalnog agenta za nekretnine; za pouzdanost, također je preporučljivo uključiti odvjetnika;
• zamolite osobu koja prati transakciju - odvjetnika ili agenta za nekretnine - da izračuna vjerojatne dodatne porezne troškove. Moguće je da vam iznos u rubljama ili stranoj valuti neće odgovarati, a transakcija će se morati odustati;
• kako biste isključili moguće nepredviđene situacije, raspitajte se koliko će koštati podnošenje godišnje prijave za nekretnine u vašoj općini;
• kako biste prilikom pregleda utvrdili sve moguće nedostatke kupljenog objekta, pribjegnite uslugama građevinskog inspektora. Ali prvo provjerite nije li povezan s agencijom ili prodavateljem;
• možda je suvišno provjeriti primjerenost susjeda. Ako je moguće, trebali biste saznati tko živi u obližnjim kućama ili u vašem ulazu.

Kako prodati nekretninu u Španjolskoj

Da bi Rusi prodali svoje španjolske nekretnine, najbolje je potpisati ugovor o suradnji sa specijaliziranom agencijom. U ovom slučaju, shema prodaje će izgledati ovako:

1. Slanje prijave tvrtki za nekretnine.
2. Stručnjaci agencije pregledavaju objekt i utvrđuju njegovu tržišnu vrijednost.
3. Punomoć se sastavlja na ime zastupnika društva druge ugovorne strane.
4. Klijent tvrtki šalje paket potrebne dokumentacije.
5. Poduzimaju se mjere za reklamiranje objekta i pronalaženje kupca.
6. S osobom koja je izrazila namjeru kupnje stambenog prostora potpisuje se predugovor nakon čega se naplaćuje depozit za rezervaciju.
7. Dogovara se datum kontaktiranja javnobilježničkog ureda radi upisa transakcije.
8. Na dogovoreni dan vlasnik objekta dolazi u Španjolsku ili njegov zastupnik zaključuje transakciju
9. Prijenos novca od strane kupca.
10. Primljeni iznos, umanjen za agencijsku proviziju i poreze, predstavnik prenosi na žiro račun klijenta-prodavatelja.

Ova tema je detaljnije obrađena u članku "Kako prodati nekretninu u Španjolskoj".

Zaključak

Ruski kupci španjolskih nekretnina najčešće preferiraju nekretnine koje se nalaze u obalnim regijama. Ovakav pristup je posljedica stabilnosti gospodarstva ovih regija i, općenito, razvoja infrastrukture karakteristične za odmarališta.

Objekt koji odgovara svim parametrima možete pronaći na obje vrste tržišta – primarnom i sekundarnom. Da biste smanjili rizik od gubitka novca, vrijedi koristiti usluge tvrtke za nekretnine i građevinskog inspektora. Kupac također treba biti svjestan da će osim izravnih novčanih troškova povezanih s međusobnom namirivanjem prodavatelja nekretnine, morati platiti i niz poreza. I on će postati punopravni vlasnik stečenog stambenog prostora tek nakon što se transakcija upiše u relevantni državni registar Španjolske. To će trajati oko 3 mjeseca.