Glavni grad Italije jedan je od tri najposjećenija grada u Europi, svake godine u njega dođe 8-10 milijuna turista. Sukladno tome, cijene nekretnina u Rimu su među najvišima ne samo u Italiji, već iu cijeloj Europi. Kupnju nekretnina u Rimu mogu si priuštiti samo investitori s impresivnim resursima od nekoliko stotina tisuća eura. Međutim, takva je investicija vrlo atraktivna, budući da cijene nekretnina stalno rastu, a godišnji priljev turista osigurava stabilan prihod od iznajmljivanja stanova.
Prednosti kupnje nekretnine u Rimu
Bez obzira koliko košta stan u Rimu, takva kupnja je isplativa investicija i daje kupcu brojne prednosti. Osim činjenice da imate stanovanje u glavnom gradu Italije, plusevi uključuju:
- prihod od najma - prosječni trošak najma stana u središnjem dijelu glavnog grada je 25-30 eura / m2 mjesečno. Prosječna cijena najma u Rimu u cjelini iznosi 13,9 eura / m2;
- prisutnost nekretnine temelj je za dobivanje višestruke, ali kratkoročne schengenske vize, koja daje pravo boravka u Italiji i drugim europskim zemljama 90 dana u roku od šest mjeseci;
- posjedovanje nekretnina je prednost pri podnošenju zahtjeva za boravišnu dozvolu u svrhu daljnjeg useljenja;
- Pozitivan trend za kupnju kuća uočen 2021. - prosječne tražene cijene nekretnina u Rimu padaju u posljednja 24 mjeseca. No, u bliskoj budućnosti, pad će se vjerojatno razviti u aprecijaciju, pa je sada najbolje vrijeme za kupnju;
- mogućnost kupnje nekretnina bilo koje vrste, uključujući neizgrađene zemljišne čestice;
- veliki broj ponuda, uključujući i po relativno niskoj cijeni izvan središnjeg dijela glavnog grada.
Vrste rimskih nekretnina
Kao što je već spomenuto, strancima su dostupne apsolutno sve vrste stambenih i poslovnih nekretnina, kako sekundarnih stanova tako i stanova u novogradnji. Među stambenim nekretninama postoji mnogo različitih vrsta nekretnina koje smo naveli uzlaznim redoslijedom njihove prosječne vrijednosti za siječanj 2021.:
- gradske kuće (Villetta a schiera) - vrsta niskih blokovskih zgrada, u kojima su stambene zgrade međusobno blokirane jednim zidom;
- stambena zgrada u predgrađu (Rustico / Casale) i vile (Villa);
- penthouses i mansarde (Attico / Mansarda) - vrsta stanovanja, obično se nalazi na zadnjim katovima višekatnih zgrada;
- apartmani i apartmani (Appartamento);
- antičke građevine i palače (Palazzo / Stabile);
- privatne kuće unutar grada (Casa indipendente);
- potkrovlja - nestambeni industrijski prostori rekonstruirani za stanovanje ili za njih stilizirani stambeni prostor.
Poslovne nekretnine u Rimu predstavljene su raznim objektima koji se također mogu naći u zemljama ZND-a. Treba imati na umu da je sekundarno stanovanje znatno jeftinije od primarnog. Stanovi u novogradnji bez obzira na površinu i površinu obično su 15-20% skuplji od sličnih, ali već naseljenih stanova.
Područja Rima
U kojem kraju je bolje živjeti vrlo je subjektivno pitanje, pogotovo u kontekstu rimskih nekretnina. Rim je ogroman grad, a izbor područja za kupnju kuće ovisit će o mnogim čimbenicima, počevši od iznosa koji kupac ima na raspolaganju, pa sve do njegovih osobnih preferencija.
Naravno, svatko tko traži jeftin smještaj u Rimu teško će moći pronaći odgovarajuće opcije za sebe unutar gradskih granica. Za njih će biti puno ispravnije tražiti stanovanje, na primjer, u općinama Arcinazzo Romano, Allumiere ili Cervara di Roma - to su predgrađa, cijena stanovanja u kojima je 3-5 puta niža od cijena u samom Rimu . Ovdje možete saznati više o cijenama u pokrajini i dostupnim ponudama.
Za kupce s dovoljno sredstava zanimljiva su najbolja područja Rima. To uključuje:
- Trastevere je boemsko i slikovito područje koje je dio povijesne jezgre;
- Termini - područje centralnog kolodvora, preporuča se samo za iznajmljivanje;
- Prati - područje na obali Tibera sjeveroistočno od Vatikana, na pješačkoj udaljenosti od povijesnog centra;
- Aventine je obiteljsko vođeno i mirno područje u povijesnoj jezgri;
- Monti je središnje područje s ogromnim brojem atrakcija.
Svatko tko želi kupiti jeftin stan u centru Rima bit će razočaran. Preporučit ćemo im da obrate pažnju na druga, manje popularna područja s pristupačnijim cijenama stanovanja, uključujući:
- mikrookrug Villa Ada-Monte Sacro;
- mikrookrug Policlinico-Pietralata;
- mikrookrug San Giovanni-Roma Est;
- mikrookrug Roma Sud;
- mikrookrug Monteverde-Aurelio.
Nude relativno jeftine stanove u Rimu, po cijeni 2-4 puta nižoj nego u povijesnoj jezgri, bez obzira na broj soba i kat i lokaciju.
Pretraga nekretnina
Postoje dva očita i dokazana kanala za pronalaženje nekretnina u Rimu, a posebno u Italiji: online mali oglasi i agencije za nekretnine. Istodobno, ako vidite oglas na web-mjestu, to uopće ne znači da se vlasnik bavi prodajom - s velikim stupnjem vjerojatnosti možemo pretpostaviti da je to i trgovac nekretninama.
Među najpopularnijim stranicama za prodaju nekretnina:
- idealista.it - preko 30 tisuća nekretnina u Rimu;
- casa.it - više od 14 tisuća objekata;
- immobiliare.it - preko 40 tisuća objekata;
- tecnocasa.it - preko 6,5 tisuća objekata;
- wikicasa.it - oko 30 tisuća objekata;
- trovacasa.net - oko 28 tisuća objekata;
- subito.it - oko 29 tisuća objekata.
Što se tiče agencija za nekretnine, njihov broj prelazi 2,2 tisuće jedinica. Mnogi od njih djeluju putem web stranica za nekretnine i klijentima nude ekskluzivne opcije. S druge strane, možete pronaći prave recenzije agencija od njihovih bivših klijenata, a u tvrtkama ima čak i zaposlenika koji govore ruski.
Među najuglednijim talijanskim agencijama:
- Ziantoni;
- Agenzia Immobiliare Laurentina;
- Grimaldi;
- Gabetti;
- Immobiliare Angiolini Christian;
- Toscano;
- 4Mura
- Casaelite Roma.
Pregled cijena nekretnina u Rimu
Prema informacijama objavljenim na immobiliare.it, prosječna cijena 1 m2 rimske imovine u siječnju 2021. iznosila je 3.101 euro, što je 1,84% manje nego u siječnju 2021. (3160 eura/m2). Vrhunac prosječne cijene zabilježen je u veljači 2021. godine i tada je iznosila 3.235 eura/m2; od tada postoji blagi negativni trend.
Međutim, statistika odražava samo prosječnu cijenu stana u Rimu.
Cijene mogu značajno varirati ovisno o području i vrsti stanovanja. Na primjer, prosječni trošak za penthousee i potkrovlja iznosi 3,5 tisuća eura / m2, dok za gradske kuće - 2,1 tisuća eura / m2.
Međutim, mjesto je puno važnije. Na primjer, stambeni stanovi u povijesnoj jezgri mogu koštati i do 15 tisuća eura / m2. Prosječna cijena centra je 7-8 tisuća eura/m2.
S obzirom na razinu cijena, praktički je nerealno kupiti stan u Rimu u njegovom središnjem dijelu za manje od 350-400 tisuća, a ponekad i 500 tisuća eura.
U ostalim četvrtima, udaljenim od središnjeg dijela glavnog grada, moguće je kupiti 2-sobni stan površine oko 50 m2 za 250 tisuća eura. Stan u izgradnji na hipoteku može se kupiti čak i za 150-170 tisuća eura.
Kupci koji žele kupiti vilu trebaju očekivati najmanje 300.000-400.000 €.
Prema riječima stručnjaka, u 2021. glavnom tržištu nekretnina se stabiliziralo, fluktuacije cijena su vrlo skromne. U budućnosti se predviđa blagi rast u rasponu od 1-2% godišnje. U daljoj budućnosti rast bi se mogao ubrzati zbog pozitivnih promjena u talijanskom gospodarstvu.
Postupak kupnje kuće
Postupak kupnje kuće u Italiji je sljedeći:
- Kupac dobiva identifikacijski kod (codice fiscale) od porezne uprave.
- Kupac otvara račun kod jedne od banaka s kojeg naknadno može platiti režije.
- Prodavatelju odabranog objekta šalje se pisana kupoprodajna ponuda s ponudom cijene (Proposta di acquisto).
- Ako se strane dogovore o uvjetima, polaže se depozit koji iznosi 5-10% od deklarirane vrijednosti.
- Kada je posao pripremljen i sve formalnosti uzete u obzir, sklapa se kupoprodajni ugovor (Contratto notarile di compravendita). Podliježe obveznoj ovjeri kod javnog bilježnika. Zbog prirode talijanskog zakona, transakciji mora biti prisutan prevoditelj ili predstavnik kupca koji zna talijanski.
- Plaćanje za transakciju je izvršeno. Novac se prenosi ili na račun povjerenja bilježnika, ili u obliku pokrivenog čeka, prenosi se izravno prodavatelju.
- Provodi se državna registracija transakcije. To može potrajati: sve dokumente tijelima nadležnim za registar prenosi izravno bilježnik.
Paket dokumenata
Sve što će kupcu trebati za izvršenje kupoprodaje je strana putovnica (apostilirana), identifikacijska šifra i punomoć, ako je u transakciji uključen i zastupnik.
Porez
Osim stvarnih troškova stanovanja, kupac će morati snositi i druge troškove za završetak transakcije:
- upisnina (mposta di Registro) –2% transakcije kod kupnje sekundarne nekretnine, 200 eura - kod kupnje primarne nekretnine za rezidente ili 9% kod kupnje nerezidenta;
- katastarski i hipotekarni porez (Imposta Ipotecaria e Catastale) - po 50 eura pri kupnji sekundarne nekretnine i po 200 eura pri kupnji primarne nekretnine;
- PDV (IVA) - 4% pri kupnji primarne nekretnine od privatnog prodavača i 10% pri kupnji od organizacije.
Za nerezidente u Italiji su visoki porezi. Da ih skratimo:
- nekretnine trebaju biti prve, a ne smatrati se elitnim;
- potrebno je preuzeti obvezu prijave na adresi kupljenog stana u roku od 18 mjeseci nakon kupnje, što je moguće samo uz ishođenje boravišne dozvole.
Osim toga, morat ćete platiti agencijsku naknadu od 3-5% vrijednosti transakcije i javnobilježničke usluge (1-3%), kao i usluge prevođenja.
Troškovi održavanja
Uzimajući u obzir troškove života u Rimu, računi za režije će činiti veliki dio troškova. Njihov ukupni iznos ovisit će o potrošnji komunalnih usluga na temelju obračuna za električnu energiju (0,2-0,3 eura po kWh), vodu (15-20 eura mjesečno) i plin (30-50 eura mjesečno). Sve usluge se obračunavaju po brojačima. Cijene se razlikuju ovisno o regiji, pa čak i dobu dana.
U prosjeku, stan od 85 m2 sa stalnim boravkom u njemu koštat će 1,5-3 tisuće eura godišnje. Ako se nekretnina kupuje u etažiranom vlasništvu, dodatno se plaća održavanje susjednog teritorija, održavanje bazena i druge slične usluge.
Valja napomenuti da je obvezna i kupnja osiguranja, čiji trošak obično iznosi 1-2% uknjiženog troška stanovanja.
Osim toga, godišnje će se morati plaćati jedinstveni porez na komunalnu imovinu (imposta unica comunale, IUC). Uključuje tri poreza: porez na općinsku imovinu, naknade za sakupljanje i rukovanje otpadom i porez na održavanje cesta. Za prosječan stan od 85 m2, porez će biti 850 € godišnje.
Uzimajući u obzir sve navedeno, stvarni trošak održavanja stambenog prostora iznosi 1-3% njegove tržišne vrijednosti godišnje.
Savjeti za kupce
Skrećemo pozornost potencijalnim kupcima na sljedeće točke:
- sudjelovanje posrednika u prometu nije potrebno, međutim, uz njegovu pomoć, pretraživanje, odabir nekretnine, pregovori i konačna registracija kupoprodaje bit će mnogo lakši;
- kada tražite agenta za nekretnine, imajte na umu da ova djelatnost podliježe licenciranju - birajte samo licencirane agente;
- pri praćenju cijena za objektivnu procjenu koristiti ne samo podatke agencija i prodavača, već i podatke porezne službe;
- pročitajte recenzije agencija i posrednika u prodaji nekretnina, provjerite telefone prodavača i angažirajte tržišne stručnjake kako biste izbjegli prevarante;
- preliminarna procjena iznosa koji će koštati kupnja: trošak koji je prijavio prodavatelj i iznos stvarnih troškova značajno će se razlikovati;
- privući agencije specijalizirane za publiku koja govori ruski na svoju pretragu, uključujući i putem prian.ru.
Zaključak
Rimske nekretnine jedne su od najskupljih na svijetu. U 2021. godini ima visoku investicijsku atraktivnost zbog ogromnog protoka turista i povoljnih prognoza rasta vrijednosti - danas je prosječna cijena vjerojatno dosegnula minimalne vrijednosti.
Unatoč visokoj cijeni, nekretnine u glavnom gradu Italije su vrlo tražene, a među prvih deset kupaca su stranci koji govore ruski. Međutim, pri kupnji takve nekretnine treba imati na umu da su troškovi njenog održavanja vrlo impresivni i mogu iznositi 1-3% tržišne vrijednosti godišnje, a čak i više kada je riječ o luksuznom stanovanju.
