Praksa pokazuje da je kupnja nekretnine u Njemačkoj isplativa investicija. Bez obzira na svrhu sklapanja posla - za vlastito stanovanje ili kao ulaganje u budućnost - stalno rastuće cijene nekretnina u Njemačkoj pomoći će vam da brzo nadoknadite troškove. U ovoj situaciji, hipoteke u Njemačkoj 2021. privlačne su ne samo za njemačke građane, već i za strance, uključujući Ruse. Kamate na hipoteke u Njemačkoj sada su među najnižima u povijesti stambenih kredita u zemlji, a to je uz stalno rastuću potražnju za stambenim zgradama.
Nekretnine u Njemačkoj i hipoteke
Potražnja za nekretninama u Njemačkoj premašuje ponudu. Na tržištu je gotovo nemoguće pronaći nove zgrade u završenim projektima. Među ponudom prevladavaju stanovi u zgradama čija se gradnja tek planira ili će biti gotova za 2-3 godine (offplan kupnja).
Rasprostranjenost cijena nekretnina u Njemačkoj je velika: rastu u smjeru od istoka zemlje prema zapadu. Najskuplje stanovanje u Bavarskoj, München: od 4 tisuće eura po četvornom metru. Troškovi stambenog prostora u novogradnji u Berlinu kreću se od 2500 eura po četvornom metru. Cijene sekundarnih stambenih nekretnina kreću se od 1500 eura.
Godišnji porast cijena i najma nekretnina u Njemačkoj kreće se od 4 do 6, odnosno od 2 do 3%, ovisno o saveznoj državi.
Kupnja stambenog ili poslovnog prostora zahtijeva prilično značajan iznos. Njemačke banke spremne su ponuditi hipotekarni zajam ne samo građanima Njemačke, već i nerezidentima zemlje: cijeli iznos za kupnju već izgrađenih nekretnina ili u nekoliko tranši - u slučaju kupnje nedovršene zgrade, kako se gradi.
Hipotekarne kamatne stope u Njemačkoj su među najnižima u Europi - od 0,8 do 2% za njemačke državljane, od 3 do 5% - za strance.
Popunite sociološku anketu!
Hipoteke za strance: uvjeti, uvjeti i stope
Strani državljani imaju mogućnost podići kredite i kupiti stan na hipoteku u Njemačkoj.
Saznajte kako dobiti zajam u Njemačkoj 2021.
Njemačke banke izlaze u susret klijentima iz inozemstva, fizičkim i pravnim osobama, posebno ako iznos transakcije prelazi 100 tisuća eura.
Kreditni uvjeti mogu biti specifični za svakog klijenta. Ugovor uzima u obzir niz čimbenika: solventnost kupca, iznos predujma, kreditnu povijest klijenta, stanje i lokaciju stana.
Prvu hipoteku za stranog državljanina u Njemačkoj teže je dobiti od sljedećih. Prilikom registracije morate platiti od 40 do 50% ukupne cijene.
Ako klijent želi povećati iznos, tada banka u pravilu izlazi na pola puta i kamata će u tom slučaju biti smanjena. Uz naknadne upise hipoteke, predujam više neće biti potreban ili ne smije biti veći od 20% ukupne vrijednosti nekretnine.
Među ostalim uvjetima njemačkih banaka prema klijentu, najčešći su:
- prisutnost više od dvije godine otvorenog računa u banci u Njemačkoj, na koju klijent redovito polaže sredstva;
- dob klijenta - od 21 do 65 godina;
- potvrdu prihoda na području SR Njemačke (uključujući i od najma nekretnina). Hipoteke za strance u Njemačkoj bit će dostupne pri podnošenju izvještaja o prihodima u banku za zadnjih šest mjeseci, od poduzetnika - izvode računa za posljednje dvije godine;
- pružanje potvrde o dostupnosti plaćanja alimentacije, zajmova. Prema njemačkom zakonu, otplate kredita ne bi smjele prelaziti 35% mjesečnih primanja klijenta.
U odjeljku "Nekretnine" možete se upoznati sa stanjem na tržištu nekretnina u različitim gradovima Njemačke vezano uz najam i sva pitanja vezana uz ovu temu.
Rok dospijeća kredita je od pet do trideset godina. Treba imati na umu da prema njemačkom zakonu nekretnine ostaju na raspolaganju banci do potpune otplate hipoteke.
Kako dobiti hipoteku za stranog državljanina
Prilikom odlučivanja o suradnji s jednom ili drugom bankom u Njemačkoj, vrijedno je uzeti u obzir stabilnost, poštenje i integritet njemačkih banaka: sve se skrupulozno izračunava, uzimaju se u obzir sve moguće nijanse. U Njemačkoj neće biti moguće hitno dobiti hipotekarni kredit. Dobivanje hipoteke je lagan proces u nekoliko faza, tijekom kojih trebate odabrati najbolju opciju.
Prvi korak: analizirajte prijedloge
Potraga za povoljnijim uvjetima kreditiranja pretpostavlja aktivno korištenje postojeće konkurencije u bankarskom sektoru Njemačke. U takvoj situaciji bilo bi ispravnije ne biti lijen, ograničavajući se na dvije-tri banke, nego pronaći vremena za obilazak 10 do 15 institucija. To će značajno povećati vjerojatnost da će se pronaći najprikladnija opcija.
Dakle, među prijedlozima primljenim od banaka bit će više profitabilnih, što se može spomenuti u komunikaciji s predstavnicima drugih struktura. U takvoj situaciji neke banke mogu pristati na povoljnije uvjete za klijenta: malo sniziti kamatnu stopu, ponuditi druge bonuse (besplatnu promjenu stope otplate i drugo) kako bi zaobišli konkurenta.
Kada analizirate prijedloge, morate biti svjesni da u Njemačkoj banke daju kredite za otplatu ili anuitetne kredite s kamatama na 5, 10, 15, 20 godina (svakih novih pet godina dovodi do povećanja od 0,5%). To znači da će bez obzira na to kada se uplate vrše - na početku ili na kraju kredita, njihovi iznosi biti konstantni.
Prilikom analize ponuda obratite pozornost na karakteristike nekretnine. Banka će biti prvenstveno zainteresirana za njih, procjenjujući vlastite rizike. Na nisku stopu kredita može se računati kada se rizici banke smanjuju, na primjer, ako stečeni predmet:
- Nedavno izgrađeno - u Njemačkoj se na zgrade garantira sto godina;
- nalazi se na dobroj lokaciji u ekološkom smislu, blizina centra grada, logistike;
- namijenjeno ostvarivanju pasivnog prihoda – prostor će se dati u zakup.
Najpopularniji načini za pronalaženje nekretnina u Njemačkoj:
- tvrtke za nekretnine. Adrese tvrtki koje se bave prodajom nekretnina mogu se dobiti na web stranici informativno-referentnog portala SR Njemačke;
- specijalizirane web stranice: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- aukcije;
- brokeri i privatni oglasi.
Među ponudama najpovoljnije su cijene takozvanih kuća u nizu (Reihehäuser) i gradskih stanova (Eigentumswohnung). Više cijene za dvoobiteljske kuće (Doppelhaus) i samostojeće vikendice (Einfamilienhaus). Kupnja prostora u staroj kući (Altbauhauser), unatoč duhu antike i, u pravilu, lokaciji u središnjim četvrtima grada, može imati neke nedostatke: stare i problematične komunikacije, nedostatak udobnosti. Treba imati na umu da će pri kupnji stana koji se iznajmljuje biti teško podići naplatu ili deložirati stanare prije isteka ugovora.
Drugi korak: priprema potrebnih dokumenata
Podnošenje zahtjeva za kredit mora biti popraćeno nizom dokumenata. Pojedinac mora dostaviti:
- međunarodna putovnica i interna putovnica (kao i njihove preslike);
- upitnik (Selbstauskunft);
- bankovni izvod koji potvrđuje postojanje temeljnog kapitala;
- dokazni dokumenti banke o visini plaće za posljednja tri mjeseca;
- povrat poreza;
- opis nekretnine;
- rezultate neovisne procjene vrijednosti predmeta.
Pravna osoba će zahtijevati:
- povrat poreza;
- bilanca za dvije godine;
- tekuća poslovna ekonomska analiza (BWA);
- opis nekretnine.
Popis potrebnih dokumenata nije konačan i može se razlikovati ovisno o zahtjevima banke.
Treći korak: otvaranje bankovnog računa i njegovo nadopunjavanje
Plaćanje nekretnina u Njemačkoj može se izvršiti isključivo putem banke, uključujući i Sberbank Rusije - bankovnim prijenosom. Za dobivanje hipoteke, strani državljanin mora imati / otvoriti račun u njemačkoj banci. Za to je potrebna osobna prisutnost klijenta ("poštanska legitimacija" odnosi se samo na njemačke državljane).
Za otvaranje računa trebat će vam originali i preslike vaše međunarodne putovnice i interne građanske putovnice, registracija i ispunjeni bankovni obrasci. Neke banke mogu zahtijevati referencu-preporuku, jer se u Njemačkoj pokušavaju nositi s "čistim" kapitalom.
Račun se otvara u eurima i sklapa se odgovarajući ugovor. Novac možete uplatiti na novi račun na dan otvaranja.
Četvrti korak: sklapanje ugovora
Nakon dogovora svih uvjeta, na redu je sklapanje ugovora za dobivanje hipotekarnog kredita. Pravna osnova za to su Njemački građanski zakonik (stavci 601-610) i Zakon o hipotekarnim bankama (stavci 14-16, 19).
Ugovor o hipotekarnom kreditu mora sadržavati podatke:
- o visini danog kredita: iznos kredita i kamate odbitne od njega za kredit i ostale troškove;
- o uvjetima za davanje hipoteke i potrebnim uplatama: početak otplate kamata na kredit, vrijeme plaćanja, iznos mjesečnih rata, izračun udjela kamatne stope i rata za otplatu tijela zajma;
- o načinu otplate hipoteke;
- poštivanje uvjeta za dobivanje hipoteke - upis u zemljišne knjige, potvrda o solventnosti zajmoprimca, sklapanje ugovora o osiguranju;
- o raskidu ugovora: radnje stranaka nakon isteka roka, uvjeti za produženje kredita od strane banke, posljedice za zajmoprimca u slučaju kašnjenja u plaćanju, uvjeti za raskid ugovora.
Uvjeti registracije hipoteke u Njemačkoj
Obrada kredita odvija se u roku od mjesec dana ili više. U prvoj fazi morate pripremiti potrebnu dokumentaciju za registraciju, što traje oko dva tjedna. Istodobno, vrijedi bolje upoznati tržište opskrbe.
Zatim biste trebali osobno (za strance je ovaj uvjet obavezan) posjetiti nekoliko banaka i upoznati se s uvjetima i kamatnim stopama, podnijeti zahtjev za hipoteku - to može trajati od dva do četiri dana i više.
Čekanje na rezultate odluke o izdavanju hipotekarnog kredita nakon preliminarnih pregovora s nekoliko banaka može potrajati do 4 tjedna. U posljednjoj fazi morat ćete odabrati najpovoljniju ponudu, otvoriti račun i uplatiti depozit u odabranoj banci.
Dodatni troškovi pri kupnji nekretnine u Njemačkoj
Svi koji će kupiti kuću na kredit u Njemačkoj trebaju voditi računa o potrebi dodatnih troškova uz dogovorenu cijenu. Prije svega, novi vlasnik mora biti upisan u zemljišne knjige (Grundbuchauszug). Da biste to učinili, morate platiti porez na nekretnine.
Porezna stopa na kupoprodajnu cijenu, ovisno o lokaciji predmeta kupnje, može se kretati od 3,5% (Saska) do 6,5% (Sjeverna Rajna-Vestfalija). Njemački zakon zahtijeva da taj porez plaćaju solidarno kupac i prodavatelj.
Osim toga, kupac plaća:
- ponovni upis prava vlasništva - od 0,5 do 1% iznosa kupnje;
- javnobilježničke usluge - od 1,5 do 3%;
- provizija posrednika / posrednika - od 3 do 6% (ponekad zajedno s prodavateljem). Jeftini objekti plaćaju se po fiksnim cijenama od 1500 do 5 tisuća eura;
- ostali troškovi (za upis, sastavljanje izvadaka iz zemljišne knjige, vođenje računa u banci od 150 eura godišnje).
Registracija hipotekarnog kredita također uključuje dodatne troškove:
- 1% iznosa kredita (za registraciju);
- plaćanje za neovisnu procjenu objekta - 1-2 tisuće eura;
- Due Diligence (revizija objekta) - od 0,5 do 1,5% njegove vrijednosti.
Više o porezima pri kupnji nekretnine u Njemačkoj pročitajte ovdje.
Otplata hipotekarnog kredita u Njemačkoj
Prijevremena otplata hipoteke nije isplativa za banku - gubi dobit. Ali u konkurentskom okruženju, bankarske institucije moraju biti fleksibilne. Iz tog razloga njemačke banke klijentima pružaju mogućnost prijevremene otplate. Odgovarajući članak je uključen u ugovor, na primjer, godišnje, uz isplatu anuiteta, za otplatu 10% tijela kredita.
Rate, Zinsen i Tilgung: što su
Shema za izračun otplate anuitetnog hipotekarnog kredita je transparentna: ukupna godišnja uplata (Stopa) sastoji se od dva iznosa: Zinsen - kamate banke na iznos kredita i Tilgung - godišnji postotak tijela zajma.
Ako ovaj iznos podijelite s 12 (prema broju mjeseci), možete izračunati mjesečni trošak. Veličina isplate anuiteta se ne mijenja: unutar nje Zinsen se stalno smanjuje, dok se Tilgung povećava.
Tipičan njemački model hipotekarnog kredita izgleda ovako:
- klijent s mogućnošću polaganja 600 eura mjesečno kao plaćanje uzima kredit od 100 tisuća eura na deset godina.
- Banka je uspostavila stopu plaćanja od 3,22% godišnje (3.220 eura) uz mjesečnu isplatu od 268 eura i 33 centa.
- U ovom slučaju za otplatu tijela kredita ostaje 331 euro 67 centi mjesečno ili oko 4 tisuće eura godišnje (što će iznositi 4% Tilgunga).
- Njemačke banke nastoje smanjiti Tilgung (nudeći 1%), a ako klijent ustraje na povećanju ovog pokazatelja, povećavaju kamatnu stopu i tako "kažnjavaju" zajmoprimca.
Sondertilgung - sposobnost brzog otplate tijela zajma
Strani državljani koji su u Njemačkoj uzeli hipoteku za kupnju nekretnine mogu smanjiti ukupne otplate kredita. Velika konkurencija tjera većinu hipotekarnih banaka da svojim klijentima ponude takvu priliku. Da biste to učinili, potrebno je u njega unijeti klauzulu o Sondertilgung-Möglichkeiten prilikom sklapanja ugovora.
Ova klauzula daje vam pravo na godišnju neplaniranu otplatu dijela kredita. Prije potpisivanja ugovora potrebno je u njega uključiti postotak takve otplate - za plaćanje do 3 i više posto iznosa kredita.
Sve ovisi o tome kako pregovarati. Uz pravi pristup, možete povećati veličinu takvih plaćanja na 5-7%. Ali ovaj iznos nije neophodan: možete uplatiti manje depozite ili uopće ne zarađivati, ali kada se pojavi dodatna zarada ili slobodan kapital, može se koristiti za otplatu duga bez ikakvih kazni.
Sumirati
Hipotekarne banke u Njemačkoj aktivno daju kredite ne samo njemačkim građanima, već i strancima. Hipoteka je i dalje jedan od najpopularnijih mehanizama za stjecanje nekretnina ovdje.
Njemačka je jedna od tri europske zemlje s najnižim kamatama. Prednost imaju anuitetne hipoteke s fiksnim mjesečnim otplatama.
Stranci koji kupuju stanovanje u novim zgradama za najam ili za sebe imaju veću vjerojatnost da će dobiti hipoteku. U 2021. nema prepreka da ruski državljanin uzme hipoteku u Njemačkoj.
Glavni uvjeti koje banke postavljaju strancima za dobivanje hipoteke su odsutnost "prljavog" kapitala i minimiziranje rizika. Istodobno, hipotekarne banke imaju koristi (od 1900. nijedna takva banka nije bankrotirala), a zajmoprimci moraju plaćati desetljećima.
