Kupnja zemljišta u Španjolskoj: značajke, cijene, registracija

Kupnja zemljišta u španjolskom kraljevstvu privlači uglavnom kategoriju investitora koji žele izgraditi ugodnu kuću ili vilu, ako ne na obali, onda negdje na pristupačnom mjestu. No, mogu li svi strani državljani kupiti zemljište u Španjolskoj? A gdje pronaći prodavača zemljišta? Pokušajmo odgovoriti na ova pitanja i shvatiti kako kupiti zemljište u Španjolskoj.

Što zakon kaže o tome

Za razliku od brojnih drugih država, španjolski zakon ne zabranjuje kupnju zemljišta stranim državljanima. Štoviše, to mogu učiniti pod istim uvjetima kao i stanovnici. Međutim, postoje neke nijanse:

• zemljište ne smije biti bliže od 150 metara od morske obale, budući da cijelo obalno područje pripada kraljevstvu. Stoga, pri odabiru parcele, recimo, u Costa del Sol ili Costa Bravi, pazite da se poštuje naznačena udaljenost;
• gradnja kuća moguća je samo na onim parcelama koje su predviđene za gradnju.

Prodaja zemljišta u Španjolskoj regulirana je sljedećim dokumentima:

• Kraljevski dekret 7/2015 od 30.10., koji se odnosi na zemljište koje pripada gradovima;
• zakon o ulagačima, njihovoj internacionalizaciji (14/2013 od 27. rujna);
• Članak 132. Ustava, koji kaže da je obalni pojas vlasništvo Španjolske i da se ne može prodati;
• Zakon od 28. srpnja, br. 22/1988, kojim se regulira status obale.

Koje vrste parcela postoje u Španjolskoj

Karta raspodjele teritorija prema namjeni može se dobiti u općini regije u kojoj se planira kupnja. Na temelju toga, svo zemljište u zemlji može se podijeliti u tri kategorije:

1. Suelo Urbano - urbana zemljišta. Namijenjeni su razvoju i već u pravilu sadrže glavne komunikacije: struju, vodu i kanalizaciju. Lokacije se nalaze unutar naselja.
2. Suelo Urbanizable - urbanizirano zemljište. Glavna namjena je kapitalna gradnja. Njihov položaj nije samo granica grada, već i susjedna područja sela. Ako je takvo mjesto uključeno u plan grada, može se prenijeti u urbanističku kategoriju, nakon što je za to dobilo odobrenje od općinskog odjela za arhitekturu.
3. Suelo Rustico - Područja za poljoprivredu ili područja koja su obdarena arheološkom ili povijesnom vrijednošću. Na njima je zabranjena gradnja bilo kakvih građevina. Također nije moguće prenijeti parcelu na "urbano" dok se ne donese novi master plan. Gradnja jednog objekta dopuštena je samo poljoprivredniku koji se bavi obradom ove parcele. Povijesno i arheološki značajna zemljišta općenito su zatvorena za bilo kakve građevine.

Stoga, prije kupnje ove ili one stranice, trebali biste saznati za što je namijenjena.

Koliko košta zemljište u Španjolskoj

Kada namjeravate kupiti zemljište u Javei ili predgrađu Barcelone, trebali biste razumjeti redoslijed cijena za određena zemljišta. Činjenica je da se dodjele iste veličine mogu značajno razlikovati u vrijednosti.

Razlika u cijeni posljedica je nekoliko čimbenika:

• udaljenost od obale. Što je zemlja dalje od obale, to će biti jeftinija;
• spljoštenost. Španjolska je zemlja s planinskim terenom. To znači da pronalaženje ravne površine za gradnju nije lak zadatak. Ako se nađe, koštat će nekoliko puta više od iste parcele u stjenovitom području;
• prisutnost zgrada na teritoriju. Ako već postoji kuća ili vila na terenu, oni će biti uključeni u cijenu sukladno tome. Važna je i funkcionalna namjena nekretnine – poslovna ili stambena;
• mjesto zemljišne čestice. Zemljište u Murciji, Kataloniji, Mijasu i Madridu ima različite udaljenosti od obale. Važan je i status samog grada. Na primjer, kupnja zemljišta u Madridu bila bi skup pothvat, s obzirom da je ovo glavni grad. Isto se odnosi i na katalonsku prijestolnicu Barcelonu - za naseljavanje u njezinim predgrađima bit će potreban znatan proračun.

Tablica prikazuje približnu cijenu parcela u različitim regijama zemlje:

Koji će troškovi nastati prilikom sklapanja posla

Ukupna vrijednost zemljišne čestice nije ograničena samo na iznos koji će biti naveden u ugovoru. Ako je kupčeva razina španjolskog jezika preniska, morat ćete koristiti pomoć prevoditelja. Njegove usluge se dodatno plaćaju.

Druga osoba, bez koje transakcija neće učiniti, je javni bilježnik. U većini slučajeva on je i državni matičar, koji će u registar nekretnina morati unijeti činjenicu ulaska u vlasništvo. Visina troškova za usluge ovih osoba ovisit će o vrijednosti objekta.

Sva plaćanja, uključujući notarsku i državnu registraciju, obično ne prelaze 1000 eura.

Pomoćnik u osobi odvjetnika neće biti suvišan. Ova osoba će preuzeti punu podršku transakcije, provjeriti status i dozvole za stranicu. Ako morate kupovati preko posredničke tvrtke, ova je usluga najčešće uključena u uslugu. Ali onda budite spremni platiti proviziju. Mnoge tvrtke naplaćuju između 20 i 50% iznosa ugovora.

Koji porezi se moraju platiti

Nakon što ste odabrali zemljište uz more ili u bilo kojem drugom dijelu zemlje i provjerili sve njegove važne karakteristike, možete nastaviti s izračunom plaćanja poreza. Njihova vrijednost u potpunosti je određena katastarskom vrijednošću parcele.

Dakle, na što morate biti spremni:

• ako je prodavatelj pravna osoba. U tom slučaju morate platiti 21% PDV-a, budući da je riječ o kupnji imovine tvrtke. Njemu trebate dodati IAJD - plaćanje poreza u riznicu. Njegova veličina je oko 1%. Ovaj se pokazatelj može razlikovati u različitim regijama. Primjerice, u Kataloniji je 1,5%;
• prodavač je privatna osoba. U ovom slučaju umjesto PDV-a i IAJD-a plaća se naknada za prijenos vlasništva zemljišta – tzv. ITP. Visina uplate također ovisi o regiji. Pokazatelj se kreće od 6 do 10%. Primjerice, u Kataloniji je 10%, ali u Madridu samo 7%. Sukladno tome, iznos poreza može se pronaći u regiji u kojoj se nalazi stranica i gdje će se posao zaključiti.

Treba imati na umu da će se, ako na gradilištu u idućih godinu dana gradnja započne, trošak objekta porasti za 8%.

Također treba imati na umu da je u Španjolskoj zabranjeno sjeći šumu, čak i ako se nalazi na vašoj individualnoj parceli.

Kako bi se izbjegla velika kazna, ove radnje moraju biti usklađene s gradskom upravom.

Kako je postupak kupnje

Nakon što se odlučite za stranicu, za nju morate zatražiti sljedeće dokumente:

1. Izvadak iz Registra imovinskih prava radi dobivanja podataka o vlasnicima. Na primjer, ako je objekt nasljedstvo nekoliko osoba odjednom, uvjeti registracije transakcije mogu se značajno povećati.
2. Informacije o prisutnosti ili odsutnosti dužničkih obveza (na primjer, hipoteka).
3. Dokaz o uplati komunalne takse.
4. Katastarski broj i uknjižba.
5. Podaci o namjeni zemljišta.
6. Podaci o mogućim ograničenjima gradnje ili otuđenja ako se zemljište nalazi uz cestu ili šumski pojas.
7. Dostupnost služnosti na zemljištu.Na primjer, ušli ste u vlasništvo, ali se pokazalo da je ovaj teritorij oduvijek bio mjesto gdje su se tjerale krave i mještani su tražili da ga kao takvog napuste ili su odlučili položiti plinovod kroz ovu dionicu.
8. Topografija zemljišne parcele.

Ako planirate graditi kuću, važno je prije kupnje konzultirati se s arhitektom. Činjenica je da u Španjolskoj postoje norme koje utječu na katnost zgrada, dekorativne elemente, boju zidova izvana, krovne materijale, pa čak i ograde.

Ako imate sreće da kupite zemljište po jeftinoj cijeni, morate razumjeti koji bi trebali biti parametri budućeg objekta, postoje li ograničenja u visini zgrade na ovom području.

Komunikacija je od velike važnosti. Ako ih treba iznevjeriti, to će dovesti do ozbiljnih troškova.

Za sklapanje posla kupcu je potrebno:

1. Putovnica.
2. Račun u jednoj od španjolskih banaka.
3. Matični broj stranog državljanina (NIE) koji se izdaje u policijskoj postaji na temelju strane putovnice.

O otvaranju računa treba se pobrinuti unaprijed, jer Španjolci nisu skloni obavljati transakcije za gotovinu.

U prvoj fazi potpisuje se predugovor i uplaćuje se depozit. Glavni ugovor se sklapa u nazočnosti javnog bilježnika i strana u transakciji. Nakon toga stranica se ponovno registruje u Registar i sve naknade se plaćaju.

Konačno

Moguće je postati vlasnikom zemlje u španjolskom kraljevstvu pod istim uvjetima koji vrijede za kupnju nekretnina. Stranci u ovom pitanju uživaju jednaka prava kao i stanovnici. Glavna stvar koju treba uzeti u obzir je status zemljišne čestice, budući da sve parcele u zemlji imaju različite namjene, a mogućnost izgradnje na njima nije uvijek predviđena. Cijene zemljišta ovise o regiji, reljefu, površini i udaljenosti od mora. Štoviše, konačni troškovnik mora uključivati ​​i poreze i usluge javnog bilježnika i odvjetnika.