O nekretninama u Duisburgu i mogućnostima profitabilnog ulaganja investitori raspravljaju već duže vrijeme. Tijekom desetljeća, brojna industrijska postrojenja nadvila su se nad kućama i pretvorila kvartove u neprivlačna mjesta za život, uzrokujući stalni pad stanovništva. No, posljednjih godina u Duisburgu se pojavilo nekoliko razvojnih zona, a vlasti su se pozabavile infrastrukturnim problemima, što je investitore natjeralo da razmišljaju o izgledima za lokalno tržište nekretnina.
Značajke tržišta nekretnina grada Duisburga
Duisburg je neovisni grad u industrijskoj regiji Ruhr u zapadnoj Njemačkoj, koji pripada saveznoj državi Sjeverna Rajna-Vestfalija. Nalazi se na desnoj obali Rajne, gdje se Ruhr i Emscher ulijevaju u rijeku. Duisburg se nalazi u gradskom području Rajna-Ruhr s oko 10 milijuna stanovnika i pripada i regiji Donja Rajna i regiji Ruhr.
Duisburg ima 499.845 stanovnika (od 31. prosinca 2021.), što ga čini petim najvećim gradom u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji.
U 19. stoljeću, zahvaljujući svom povoljnom položaju na ušću Ruhra, prisutnosti luka i neposrednoj blizini nalazišta ugljena, Duisburg je iz metalurške industrije prerastao u važno industrijsko područje. Lokalna riječna luka smatra se najvećom kopnenom lukom na svijetu.
Izgled grada, arhitektura
Tijekom Drugog svjetskog rata Duisburg je izgubio gotovo sve svoje arhitektonske strukture. Samo temelji Palatinata X-XII st., gradske zidine XII-XIII st., kasnogotička katedrala Spasitelja 1415., Trojezična kuća 1536., Crkva sv. Josipa (1871.- 1874.), Christuskirche (1908.), Liebfrauenkirche (obnovljena 1951.), Gradska vijećnica (1897.-1902.), željeznički kolodvor (1934.) i središte židovstva (1999.).
Što se tiče urbanističkog planiranja, Duisburg se uvelike oslanja na industrijske objekte, od kojih su neki još uvijek u upotrebi i djelomično su integrirani u parkove ili ih koriste tvrtke i kulturna poduzeća u unutarnjoj luci.
Upravna podjela
Od kada je izvršena općinska reorganizacija 1. siječnja 1975., područje Duisburga podijeljeno je na 46 okruga, koji su raspoređeni na 7 gradskih četvrti:
| Okrug Duisburg | Populacija | okruga |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (uključuje Ehingen, Rheinheim, Serm i Holtum) | ||
| (Mündelheim, koji uključuje Echingen, Rheinheim, Serm i Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastruktura, kulturne i zabavne ustanove
Otvaranjem Sveučilišta Gesamthochschule 1972. godine grad je prepoznat kao znanstveno i visokotehnološko središte. Od 2005. godine u kampusu djeluje Škola za menadžment s naglaskom na poslovanje.
U gradu postoje i druge obrazovne ustanove - Državno sveučilište primijenjenih znanosti i Sveučilište umjetnosti Folkwang. Među vodećim istraživačkim institutima u Duisburgu su instituti za mikroelektroničke sklopove Fraunhoferovog društva, riječnu brodogradnju i zavarivanje.
Što se tiče zabave i rekreacije, popularne zelene površine su Stari gradski park, Nord Landscape Park i I. Kant, rekreacijski park u Hambourneu.
Ljubitelje sporta zanimaju Sportska akademija (jedna od najvećih u Europi), atletski i nogometni stadion, sportski park Vedau s ledenom palačom. U masivu šume Duigburg smješten je najveći zoološki vrt u Ruhru s kineskim vrtom, akvarijem, vrtićem za uzgoj kitova i dupinarijem (preko milijun posjetitelja godišnje).
Grad ima nekoliko velikih muzeja, Operu i druga kazališta.
Gospodarstvo i industrija
Duisburška riječna luka oblikuje gradsko gospodarstvo i lokalnu metaluršku industriju. Gotovo trećina sirovog željeza proizvedenog u Njemačkoj dolazi iz 8 visokih peći Duiburg. Tradicionalna proizvodnja čelika i obrada metala u gradu sve se više fokusira na proizvode visoke tehnologije. Zbog ove strukturne promjene (kriza čelika), koja traje od 1970-ih, Duisburg pati od visoke stope nezaposlenosti. Općenito, grad zauzima jedno od prvih mjesta u Sjevernoj Rajni-Vestfaliji po koncentraciji stranih radnika i zaposlenika te po nezaposlenosti (samo 14,9% ekonomski aktivnog stanovništva).
Duisburg obavlja funkcije najzapadnije njemačke morske luke (ukrcava oko 2000 brodova rijeka-more, pretovari se oko 2 milijuna tona tereta). Na temelju lokalne luke djeluje zona slobodne trgovine Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg.
Duisburg je drugi najvažniji željeznički čvor u Njemačkoj nakon Frankfurta na Majni: ovdje se spaja 6 željezničkih pruga. Početkom XXI stoljeća Duyburg je ušao u prvih pet najvećih željezničkih čvorišta u EU po prometu tereta.
Također je i veliko cestovno čvorište (regionalne i lokalne ceste, 5 autocesta). Konačno, Duisburg je od velike važnosti u kombiniranom prijevozu robe, uključujući i prijevoz kontejnera.
Od početka XXI stoljeća Duisburg je središte održavanja međunarodnih konferencija, znanstvenih, tehničkih i industrijskih udruženja Njemačke i zemalja EU, kongresa i skupova sportskih, političkih, javnih kongresa i skupova, industrijskih izložbi.
Uslužni sektor u Duisburgu također je prilično razvijen - zapošljava oko 70% svih zaposlenih, a glavnu ulogu u njegovom razvoju imaju sektor logistike, komunikacija i transporta. Grad je globalni logistički centar, jedan od najvećih u Europi.
Grad ima dobro razvijenu sferu poslovanja, informiranja, osiguranja, bankarstva i financijskih usluga. Najveći poslodavci u gradu su:
- Hitachi Power Europe je tvrtka za elektroničko i elektrotehničko inženjerstvo;
- Klöckner & Co AG - trgovina na veliko i međunarodna trgovina metalnim proizvodima i crnim metalima.
Duisburg je najveća regija crne i obojene metalurgije i ovdje je razvijena riječna brodogradnja, proizvodnja strojeva i instrumenata, radioelektronička industrija, proizvodnja električne opreme, kemijska industrija. Osim toga, grad ima pivarsku, duhansku i mlinsku industriju, odjevnu i tiskarsku industriju, vadi se ugljen, posluju petrokemijska i naftna poduzeća.
Tržište nekretnina
Duisburško tržište nekretnina godinama potresaju brojni projekti razgradnje. Stambeni kvartovi, obično organizirani u neboderima, u velikom su broju porušeni, a oni koji su ostali danas se koriste u poslovne svrhe.
Posljedično, postojeće kućište je praktički bez nedostataka u pogledu konstrukcije, što povećava njegovu vrijednost.Uglavnom, tržište nekretnina u Duisburgu je šire u segmentima niskih cijena, a u ponudi je vrlo malo luksuznih nekretnina. Ali udobne kuće i stanovi se još uvijek nalaze, obično u blizini Rajne.
Zbog relativno visoke stope nezaposlenosti i stalnog pada broja stanovnika, duisburško tržište nekretnina je već dugi niz godina u opuštenom stanju. To, međutim, ne znači da se gradska uprava ne bori s problemima kojima ovdje ima na pretek. Mnogim zgradama je potrebna obnova, na nekim područjima teško je ne primijetiti nedostatke infrastrukture.
Danas restrukturiranje u Duisburgu uzima maha, posebno u njegovom sjevernom dijelu, u blizini Bruckhausena i Markslocha - ovdje su vlasti kupile i uništile već više od 100 praznih stambenih zgrada.
Cilj urbanističkog planiranja za blisku budućnost je daljnji razvoj Landschaftspark Duisburg-Nord do Grüngürtela. Pretvorbena područja izvan projekta razvijaju se u cijeloj rajnskoj metropoli i uglavnom se pretvaraju u zelene površine.
Suprotno uvriježenom mišljenju, nekad zadimljena luka sve je bliža prirodi, unatoč tome što se blokovska struktura naselja nekadašnjih radničkih naselja samo djelomično poboljšava. U isto vrijeme, trenutna ponuda stambenog prostora doživljava porast vrijednosti u mnogim dijelovima grada. U industrijskim područjima očekuje se pad ponude stambenih i poslovnih nekretnina jer je trenutni trend prema stvaranju prirodnih, otvorenih naselja bliskih prirodi.
Značajke stambenih i poslovnih nekretnina po četvrtima
Ako govorimo o Duisburgu u cjelini, prilikom kupnje stambeno-poslovnih nekretnina investitor se prvenstveno treba fokusirati na sljedeće skupine stanovništva:
- migranti, posebice muslimani iz Turske (Duisburg ima najveću muslimansku zajednicu, a u nekim područjima udio stranaca doseže 30%, a u Bruckhausenu 80% stanovnika su doseljenici);
- radnici industrijskih poduzeća (uglavnom žive u gradu);
- starije osobe (prosječna starost stanovnika Duisburga je 47 godina, au regiji Ungelsheim - 50 godina);
- studenti (iako lokalna sveučilišta praktički ne privlače studente iz inozemstva i iz drugih njemačkih gradova, ovdje je još uvijek puno studenata).
Tablica će vam pomoći da steknete predodžbu o tome koja područja Duisburga najčešće biraju za stalni boravak predstavnici određenih segmenata stanovništva:
| Okrug | Glavne karakteristike | Privlačnost za predstavnike određenih segmenata stanovništva |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Tiho i mirno područje na selu, odvojeno od susjednih područja zelenim pojasom. Moderne jednokrevetne i dvokrevetne obiteljske kuće s njegovanim vrtovima stvaraju skladnu cjelokupnu sliku. Trgovine, restorani, tjedni market, 3 dječja vrtića, osnovne i srednje škole, rezervat prirode. Postoji industrijska zona. Dobra prometna povezanost. | Samci, obitelji s djecom, industrijski radnici. Prosječna starost stanovnika je 45 godina. |
| Alt-Walsum | Nove stambene zgrade, stambene zgrade. Trgovina ima dovoljno, nema tjednog marketa. Prometna povezanost je dobra, ali autobusom do centra treba 1 sat. | Usamljeni ljudi, industrijski radnici. Prosječna starost stanovnika je 40 godina. |
| Fahrn | Uglavnom višenamjenske stambene zgrade i kuće u nizu. Nekoliko trgovina, pekara, mesnica, 3 dječja vrtića, osnovna, srednja i specijalizirana škola. Rezervirano područje za rekreaciju. Do centra je potrebno oko 30 minuta, prometna povezanost je dobra. Život je pristojan i jeftin. | Samci, parovi bez djece. Udio stranaca je 25% veći nego u drugim regijama. |
| Overbruch | Rustikalni karakter. Uglavnom montažne zgrade i stambena naselja, obiteljske kuće. Supermarket, pekara, mesnica, nema tjedne tržnice. Do centra je potrebno dosta vremena. | Usamljeni ljudi. Prosječna starost stanovnika je 44 godine. |
| Vierlinden | Područje je blizu Oberhausena i Dinslakena. Kuće u nizu u novim stambenim kompleksima, starim obiteljskim kućama, stambenim zgradama. Dobra prometna povezanost, brz pristup centru. 4 vrtića, supermarket, diskonter, pekara, tjedni market, rekreacija u zaštićenom prostoru, sportski tereni, hipodrom. | Mladi parovi bez djece, obitelji s djecom, aktivni ljudi. |
| Wehofen | Rustikalna idilična atmosfera. Na rubnim dijelovima kotara izgrađene su nove stambene zgrade s vrtovima. 5 vrtića, bez škole. Dobra prometna povezanost, do centra treba sat vremena. Mali dućani, supermarket, tjedni market, sportski tereni. | Samci, parovi bez djece. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Područje karakterizira mješavina starih i novih stambenih zgrada. Žive predstavnici raznih nacionalnosti. Tjedna tržnica, trgovine, trgovačka ulica, kafići, vrtići, osnovne i srednje škole. Botanički vrt. Sportski park, cabaret, promatračnica. | Obitelji srednjeg dohotka s djecom. 25% stranaca. |
| Marxloh | Regija je industrijska. Jednostavne kuće i stanovi, dijelom u lošem stanju. Niska najamnina, dobra prometna povezanost. 8 vrtića, banke, liječničke ordinacije, trgovine, velika pijaca kućanskih aparata, mnogo modernih vjenčanica, muslimanska džamija. | Obitelji s niskim primanjima, samci. Stranaca je 36% više nego na drugim područjima. |
| Neumühl | Karakteriziraju ga heterogene strukture u rasponu od atraktivnih obiteljskih kuća do velikih montažnih zgrada. Industrijski park, nekoliko malih trgovina, supermarketi, diskoteka, restoran, tjedni market, katolička bolnica. Prometne veze su dobre. | Usamljeni ljudi. Prosječna starost stanovnika je 43 godine. |
| Obermarxloh | Uglavnom socijalni stanovi. Ovdje se za male novce može kupiti dobra kuća, ali atmosfera je neugodna, socijalni problemi nisu riješeni, a ima i mnogo nezaposlenih. Prometna povezanost je dobra, do centra je potrebno 40 minuta. | Obitelji s niskim primanjima. Mnogo je stranaca, posebno Turaka. |
| Röttgersbach | Područje karakteriziraju obiteljske kuće, stari dvorci, patricijske kuće. Stambene zgrade su rijetke. 5 vrtića, diskonti, nema tržnice, nema škole. Park, golf klub, sauna, bazeni, rekreacija na otvorenom. Dobra prometna povezanost, ali do centra je potrebno 1 sat. Najamnina je visoka. | Obitelji s djecom predškolske dobi, umirovljenici. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Srednje područje sa sivim stambenim zonama, starim zgradama potrebna adaptacija. Lijepe nove kuće mogu se naći u mirnim sporednim ulicama. Najamnina je relativno niska. 5 vrtića, zatvoreni bazen, knjižnica, neke trgovine, trgovački dio. Dobra prometna povezanost, 30 minuta do centra. | Obitelji s niskim primanjima. 22% su stranci. |
| Beeckerwerth | Mirno područje, čak i u centru. 3 vrtića, osnovna škola, diskonti, tržnica, diskoteka, sportski tereni. Dobra prometna povezanost, gužve su, do centra - 30 minuta. | Usamljeni ljudi. 13% su stranci. |
| Bruckhausen | Područje se nalazi između golemih i vidljivih zgrada željezare. Nepovoljno socijalno područje s visokom stopom kriminala. Zgrade su u lošem stanju, stopa nezaposlenosti je preko 30%, najamnine su niske. | Više od 80% stanovnika su imigranti, udio stranaca na tom području je 60%. |
| Laar | Malo idilično područje na Rajni. Nekoliko redova stambenih zgrada, višestambenih zgrada. Institut za primijenjenu tehnologiju materijala Sveučilišta Duisburg-Essen. Nekoliko dječjih vrtića, osnovnih i srednjih škola, sportskih centara. Dobra prometna povezanost, do centra - manje od 30 minuta. | Obitelji s djecom, umirovljenici. Udio stranaca je 25%. |
| Mittelmeiderich | Jedno od središnjih područja s prekrasnim starim zgradama u kombinaciji s funkcionalnim visokim zgradama. 7 dječjih vrtića, 3 osnovne škole, srednje škole. Trgovačka ulica, ljekarne, trgovine. | Obitelji s djecom |
| Obermeiderich | Različite mogućnosti stanovanja - prekrasne stare obiteljske kuće, jednostavne stambene zgrade, funkcionalne visoke zgrade. Područje prolazi nekoliko glavnih prometnica. Na sjeverozapadu - krajobrazni park, na sjeveroistoku - trgovački centar, na zapadu - veliko trgovačko i industrijsko područje. | Mladi parovi |
| Untermeiderich | Područje karakteriziraju samostojeće kuće, stambene zgrade sa i bez okućnice, ponekad i kuće u nizu. Trgovačka ulica, trgovine, maloprodaja, diskonti, supermarketi, tjedni market, 3 vrtića, osnovne škole, diskoteka. Dobra prometna povezanost, niska najamnina. | Mladi parovi, obitelji s malom djecom. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Kuće sa dobro očuvanim secesijskim pročeljima, novogradnje u zoni vijećnice. Trgovine, supermarketi, tjedni market, restorani, pubovi, diskonti. Industrijska i kemijska postrojenja. Dječji vrtići, osnovne i srednje škole, srednja škola. Dobra prometna povezanost, do centra je potrebno 30 minuta. Sportski tereni. | Usamljeni ljudi, tvornički radnici. |
| Baerl | Prekrasno područje s rezervatom prirode i rekreacijskim područjem. Uglavnom obiteljske kuće, seoske zgrade i više stambenih zgrada. 2 vrtića, osnovna škola. | Obitelji s djecom, umirovljenici. |
| Hochheide | Funkcionalni stanovi i stambene zgrade miješaju se s obiteljskim kućama. 6 vrtića, osnovne škole, supermarketi, diskonti, tjedni market. | Socijalno ugroženi građani. U obiteljskim kućama u blizini Rajne nalaze se obitelji s djecom. Štedljivi ljudi. |
| Ruhrort | Lijepo područje za boravak. Gusti razvoj. Obiteljske kuće, rijetko kuće u nizu. Brojni ugostiteljski objekti, odlična prometna povezanost, 3 dječja vrtića, osnovne, srednje i srednje škole, supermarketi, banke, diskonti. | Obitelji s djecom, umirovljenici. Prosječna starost stanovnika je 44 godine. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Zelena površina na selu. Obiteljske kuće, novogradnje. Dobra prometna povezanost, do centra - 15 minuta. 6 vrtića, osnovne škole, trgovine, liječničke ordinacije, ljekarne, restoran, rekreacijski prostor s roštiljem i sadržaji za sportove na vodi. | Mlade obitelji |
| Hochemmerich | Velika površina. Tjedna tržnica, supermarketi, diskonti, trgovci na malo. Dobre prometne mogućnosti. Sportski sadržaji, vodene površine, vrt s vrijeskom, pozornica, kafići, mini golf teren, igrališta. | 25% stranaca. Ljudi sa skromnim primanjima, usamljeni ljudi. |
| Friemersheim | Ruralno područje karakteriziraju stare obiteljske kuće, standardne višeobiteljske kuće. 6 vrtića, opće i srednje škole, trgovine, supermarketi. | Obitelji s malom djecom, umirovljenici. |
| Rheinhausen-Mitte | Jednostavne kuće, stare zgrade zajedno s funkcionalnim visokim zgradama. Trgovačka ulica, tjedni market, 4 dječja vrtića, sportski tereni, vodeni prostori, vrt-vrijesak, caffe-bar, golf teren. Dobra prometna povezanost, brz pristup centru i susjednim područjima. | Usamljeni ljudi. Prosječna starost stanovnika je 47 godina. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Područje na selu. 5 dječjih vrtića, 3 osnovne škole, srednja škola, 2 srednje moderne škole, specijalizirana škola za mentalno retardirane osobe. Tjedna tržnica, bogate trgovine, rekreacijski prostor, vodeni sportovi, sportski klubovi. Do centra autobusom 50 minuta. Ima svoju željezničku stanicu. | Obitelji s djecom, umirovljenici. Prosječna starost stanovnika je 45 godina. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Trendi područje. Mnogo starih zgrada s lijepim fasadama i funkcionalnih novogradnji. Apartmani svih vrsta i veličina. Unutarnja luka. Tjedne tržnice, mnoge trgovine, trgovački centri, središnje kazalište, restorani, trgovci, hi-tech kockarnice, kafići, barovi, muzeji. Malo zelenila. | Mladi parovi, samci. Udio stranaca je 15%. Prosječna starost stanovnika je 44 godine. |
| Dellviertel | Popularno područje. Uglavnom novogradnje. Nekoliko vrtića, osnovne škole, gimnazija, srednje škole. Cabaret kazalište, Dom kulture, kafići, pubovi, dječja igrališta. | Mlade obitelji, mladi parovi bez djece. |
| Duissern | Mnogo je starih zgrada, avenija i zelenih dvorišta. Gradska šuma. Mnoge stambene vile i privatne vile s njegovanim vrtovima. Nekoliko dječjih vrtića, 2 osnovne škole, Sveučilište Duisburg-Essen, 2 botanička vrta, zoološki vrt, delfinarij. Dobra prometna povezanost, do centra se stiže za par minuta, do Dusseldorfa za sat vremena. | Studenti, obitelji s djecom, umirovljenici. Prosječna starost stanovnika je 46 godina. Stanovništvo se stalno smanjuje. |
| Hochfeld | Jednostavne kuće i stanovi. Puno turskih kafića i trgovina. Tjedna tržnica, mnogo maloprodajnih mjesta, 2 parka, diskoteke, restoran, pub. Niske cijene najma. | Migranti, samci, studenti, obitelji s niskim primanjima. Udio stranaca je 37%. |
| Kaßlerfeld | Standardne zgrade, stare kuće i funkcionalne novogradnje. Možete kupiti jeftinu kuću na glavnoj cesti ili u mirnoj sporednoj ulici. 3 vrtića, diskoteke, supermarketi. Dobra prometna povezanost, do centra - 10-15 minuta. | Mladi ljudi s niskim zahtjevima. Ljudi s niskim primanjima ne žele se odreći prednosti centra grada. |
| Neudorf-Nord | Popularno područje u blizini gradske šume i najvećeg njemačkog sportskog parka. Mnogo stambenih opcija. Postoji kampus Sveučilišta Duisburg-Essen. Izvrsna infrastruktura, dobro razvijena prometna povezanost. | Studenti, umirovljenici. Prosječna starost stanovnika je 45 godina. |
| Neudorf-Süd | Zelena površina koja graniči sa sportskim parkom Wedau i urbanom šumom. Uglavnom kuće u nizu i dobro očuvane stare zgrade, kao i funkcionalne stambene zgrade, novogradnja i lijepe obiteljske kuće. Rekreacijsko područje. Blizina centra. | Mladi parovi, obitelji s djecom, umirovljenici. |
| Neuenkamp | Na sjeveru okrug zauzima industrijska zona, naselje je na jugu. Područje je dovoljno zeleno. dominiraju male privatne kuće, obiteljske zgrade, stambene zgrade s pogledom na prirodu. 2 vrtića, osnovna škola, nekoliko trgovina za svakodnevne potrebe, restorani, mali zatvoreni bazen. | Parovi bez djece, samci, industrijski radnici. |
| Wanheimerort | Mnogo stambenih zona, autocesta, poslovnih i rekreacijskih zona. Mnoge samostojeće kuće sa vrtovima, stambene zgrade. Sportski park, šumsko područje, 6 jezera, veliko šumsko groblje. Market, mnogo dućana, supermarketa, diskontera, 6 vrtića, 3 osnovne škole, srednje škole. Izvrsna prometna povezanost - možete brzo doći do centra, Düsseldorfa i Dortmunda. | Obitelji s djecom, mladi parovi, umirovljenici. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Popularno područje u mirnom šumovitom području. Blizina centra i nekoliko rekreacijskih zona. Vrtić, sportski park, tjedni market, jezero. Možete brzo doći do sveučilišta u području Neudorf-Nord. | Studenti, obitelji s djecom predškolske dobi, umirovljenici. |
| Buchholz | Mirno stambeno naselje. Dječji vrtići, osnovne i srednje škole. Tjedna tržnica, rekreacijski park. Izvrstan spoj prirode i urbane infrastrukture. | Bogate obitelji i parovi. |
| Großenbaum | Ugodan prostor u kojem prevladavaju obiteljske kuće i stambene zgrade s okućnicom. Postoje kuće u nizu i montažne. Jezera, šuma za šetnju, mnogo dućana i kafića. Dječji vrtići, 2 osnovne škole, opća škola, Sveučilište primijenjenih znanosti Sjeverna Rajna-Vestfalija. Dobra prometna povezanost, do centra - 10 minuta. | Studenti, obitelji s djecom, mladi parovi. |
| Huckingen | Popularno mjesto za život zbog brojnih zelenih površina, razvijene infrastrukture i izvrsne prometne povezanosti. Postoje novi razvojni prostori s jednosobnim i dvostambenim zgradama. Ovdje se nalazi razvojni centar Infineon Technologies AG, a očekuje se stvaranje novih visokotehnoloških tvrtki. Trgovački centar, St. Anna, 3 vrtića, osnovna škola, gurmanski talijanski restoran, hotel, golf igralište, mnoge aktivnosti na otvorenom. | Obitelji s djecom, poduzetnici, zaposlenici tehnoloških centara, umirovljenici. Prosječna starost stanovnika je 45 godina. |
| Hüttenheim | Područje je na zapadu omeđeno Rajnom i industrijskim postrojenjima. Kršćanske crkve su preuređene u trgovački centar i starački dom, postoje 2 muslimanske džamije, a gradit će se još jedna. Dominiraju jednostavne kuće. Najamnina je niska. Dovoljna su 3 vrtića, trgovine. Prometne veze su prihvatljive, do centra 30 minuta. | Ljudi s proračunom kojima ne smeta živjeti sa strancima. 28% su stranci. |
| Mündelheim (uključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Tiho i mirno područje seoskog tipa. Brojne stare i nove obiteljske kuće okružene poljima i livadama. Dobra prometna povezanost, do zračne luke Dusseldorf - 15 minuta. Osnovna škola, 2 vrtića. Široke mogućnosti za rekreaciju na otvorenom. | Obitelji s djecom predškolske dobi, umirovljenici. |
| Rahm | Na istoku područje dijeli velika šumska zona. Postoji razvojna zona. 3 vrtića, osnovna škola, veliki dućani i zelene površine. Pogodno je doći do Dusseldorfa. Niska najamnina a ujedno i blizina centra grada. | Umirovljenici, zaposlenici poduzeća s niskim primanjima. 5% stranaca. Prosječna starost stanovnika je 45 godina. |
| Ungelsheim | Pretežno mirno i zeleno područje, jednako udaljeno od centra grada, Düsseldorfa i Krefelda. Malo je samostojećih i višestambenih zgrada, uglavnom terasastih. U blizini se nalazi rekreacijski prostor, ima dosta trgovina. | Umirovljenici. Prosječna starost stanovnika je 50 godina. |
| Wanheim-Angerhausen | Područje ima zelene površine, ali je okruženo industrijskim postrojenjima. Funkcionalne stambene zgrade, obiteljske kuće, stambeni kompleksi. 5 vrtića, škole za djecu svih uzrasta. Tjedni market, trgovine, diskonti. Igrališta, rekreacijski prostor, obala Rajne. | Obitelji s djecom, usamljeni ljudi. |
| Wedau | “Garden City” - područje se nalazi na 6 jezera i drugih rekreacijskih područja, a ujedno je blizu centra. Kvaliteta života je visoka. Kuće u nizu, montažna stambena naselja, stambene i obiteljske kuće, seoske vile s velikim vrtovima. Sportski park, nekoliko bazena za kanu i veslanje, šuma, rekreacijski prostor. 2 vrtića, osnovna škola, odlična infrastruktura, dobra prometna povezanost. | Obitelji s djecom, umirovljenici. Prosječna starost stanovnika je 48 godina. |
Značajke poslovnih nekretnina
Zapravo, ako se investitor odluči kupiti nekretninu u Duisburgu, preporučljivo je usredotočiti se na stambene nekretnine. Kada se želi ulagati u poslovne objekte, bolje je usmjeriti se na područja grada u kojima infrastruktura nije previše razvijena, posebice na sjeveru. No, u kojem god području odlučite otvoriti instituciju poput restorana ili kafića, treba uzeti u obzir činjenicu da je Duisburg multinacionalni grad i da ovdje živi mnogo muslimana. Posjetitelja će biti puno više ako razmislite o halal meniju i orijentalnoj atmosferi cateringa.
Turisti dolaze u Duisburg kako bi posjetili najveću luku, muzeje, zoološki vrt i posjetili lokalne festivale. U gradu ima hotela, a mjesta ne nedostaje, pa otvaranje hotela ili hostela vjerojatno neće ispuniti očekivanja investitora.
Kao što je već spomenuto, stanovništvo Duisburga stari: mladi parovi rijetko se sele ovdje živjeti. Prema statistikama, grad ima 138,3 liječnika na 100.000 stanovnika, dok je njemački prosjek 230. To govori da će uskoro doći do manjka specijalista za starije osobe. Investitor bi mogao ulagati u otvaranje nove ambulante, staračkih domova, pansiona.
Konačno, zajamčenu potražnju imat će usluge studentskih domova, jeftinih kafića, zabavnih sadržaja za mlade i kafića. Ali pod uvjetom da se takva poduzeća nalaze u neposrednoj blizini sveučilišta.
Prosječna cijena stambenih i poslovnih nekretnina u gradu
Na tržištu nekretnina Duisburga najveći broj stambenih ponuda odnosi se na stanove i kuće nižeg cjenovnog segmenta. U gradu je vrlo malo luksuznih vila i luksuznih apartmana; manje ili više udobne i vrijedne pažnje kuće nalaze se u blizini Rajne i u blizini nekih rekreacijskih područja u područjima koja nemaju industrijske zone. No, na prodaju su i mnoge obiteljske ili obiteljske kuće, uglavnom na jugu grada i na lijevoj obali Rajne.
U ponudu su uključeni i apartmani koji se nalaze na prilično atraktivnim lokacijama. Primjerice, u Rumeln-Kaldenhausenu prostrani trosobni stan u potkrovlju od 90 m2 koštat će oko 200.000 eura s balkonom.
U popularnom stambenom naselju Baerl, na sjeveru Duisburga, takve nekretnine nisu rijetkost. Ovdje je tržište veliko i raznoliko u smislu raznolikosti vrsta nekretnina. Bilo da se radi o gornjim ili donjim etažama, vrtu, balkonu - u razvojnim područjima Baerl i najzahtjevniji kupci pronaći će ono što traže. Pritom se cijene drže u rasponu od 170.000 do 400.000 eura, ovisno o površini stana i nekim njegovim karakteristikama.
Ali nove zgrade su već na boljim lokacijama. Za trosobne stanove u prizemlju površine 100 m2 cijene su 260.000 eura, a vrt je uključen u cijenu.
Nešto istočnije, u Buchholzu, ponuda je skromnija: prodaje se trosobni stan od 70 m2 po cijeni od 60.000 eura, makar se nalazili na atraktivnim lokacijama.
| Okrug | Dinamika potražnje za nekretninama (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (uključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Komercijalne nekretnine u Duisburgu mogu se sa sigurnošću nazvati jeftinima, čak i uzimajući u obzir dodatne troškove javnobilježničkih naknada, poreza i provizija brokera. Sljedeća tablica pomoći će vam da se upoznate s aktualnim cijenama za najpopularnije poslovne zgrade:
| Objekt imovine | Godina izgradnje | Površina, m2) | Profitabilnost (%) | Apsolutni prihod (EUR) | Cijena (EUR) | Dodati. troškovi (bilježnik, porez na kupnju, brokerska provizija) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dvije stambene kuće | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Poslovna zgrada | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portfelj višestambenih zgrada | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Investicijsko zemljište | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Cijene za stanove raznih kvadratura
Evo 2 tablice - prva će vam pomoći da dobijete predodžbu o prosječnoj cijeni jednog kvadratnog metra površine stana u Duisburgu, saveznoj pokrajini Sjeverna Rajna-Vestfalija i u Njemačkoj u cjelini, a informacije iz druge tablica će vam pomoći razumjeti dinamiku troškova stanova za razdoblje od 2021. do 2021. godine:
Sljedeća tablica sadrži podatke po kojoj cijeni možete kupiti stan u Duisburgu, ovisno o tome koji dio grada će biti odabran:
Cijene za individualne stambene zgrade raznih veličina
Sljedeće 2 tablice pomoći će vam u procjeni izgleda za kupnju individualne stambene kuće u Duisburgu: informacije iz prve tablice govorit će vam o prosječnim troškovima kuća u Duisburgu, Sjevernoj Rajni-Vestfaliji i Njemačkoj od 2021. godine, te informacije iz druga tablica pomoći će vam da stvorite ideju o promjeni novca za privatne zgrade od 2021. do 2021.:
Trenutne prosječne cijene za jedan kvadratni metar površine privatne kuće u određenim četvrtima Duisburga prikazane su u donjoj tablici:
Sljedeća tablica prikazuje prosječne tržišne cijene samostojećih kuća u Duisburgu po gradskim četvrtima:
| Okrug | Cijene kuća (u eurima) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (uključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Ispod su trenutne cijene za 1 m2 etažne površine u četvrtima Duisburga u kojima se trenutno prodaju:
| Okrug | Cijene etažiranja (EUR/m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (uključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Cijene najma stambenih i poslovnih nekretnina po četvrtima
Visoka nezaposlenost, starenje stanovništva, pad stanovništva, veliki udio socijalnih stanova za obitelji s niskim primanjima i migrante - te okolnosti nisu na najbolji način utjecale na lokalno tržište nekretnina. Cijene najma već duže vrijeme padaju, a danas možete vrlo jeftino iznajmiti stan čak i na atraktivnim lokacijama u Duisburgu.
Bit će neisplativo iznajmiti stanovanje za naknadni podnajam: na tržištu ima dovoljno ponuda, vlasti se čak rješavaju praznih stambenih zgrada.
Što se tiče najma poslovnih nekretnina, cijene najmodavaca također se mogu opisati kao skromne. Ali pokušavati zaraditi novac na podzakupu se ne isplati - mnoge ustanove su zatvorene zbog nedostatka posjetitelja da dosegnu razinu samodostatnosti. Jednostavno rečeno, poduzetnici mogu lako pronaći prikladne prostore bez preplate vlasniku.
Trenutne cijene najma za neke vrste poslovnih nekretnina sadržane su u donjoj tablici:
| Poslovni prostor | Površina, m2) | Cijena za 1 m 2 (eura) | Ukupni trošak (EUR) |
|---|---|---|---|
| Poslovna zgrada | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Uredski prostor | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Logističko skladište | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Prodajni prostor na 1. katu zgrade | 160 | 4.50 | 720 |
| Kafić sa stolovima na ulici | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| Restoran | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| zemljište (komunikacije) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Skladište vina s točnom prodajom | 240 | 4.38 | 1.050 |
Cijene najma stanova raznih veličina
Potražnja za iznajmljenim stanovima u Duisburgu usporediva je s prosjekom Savezne Republike Njemačke - od datuma objave najave o najmu stana do potpisivanja ugovora sa najmoprimcem u prosjeku je potrebno 14 dana ovdje. Za usporedbu, u Berlinu se oni koji žele iznajmiti stan traže za 10 dana, a u Freiburgu - za 6 dana.
Stanovnici Duisburga u prosjeku troše 14,1% mjesečne zarade na najam stana, ako ne uzmemo u obzir troškove režija i ostale troškove održavanja stana. Za plaćanje usluga odvoza kućnog otpada, tople i hladne vode, klimatizacije, grijanja i struje, stanovnici dodatno izdvajaju oko 170 eura mjesečno.
Obratite pažnju na donje tablice. Prva sadrži podatke o prosječnim troškovima najma stanova u Duisburgu (za usporedbu, naveli smo i prosječne cijene za saveznu pokrajinu Sjevernu Rajnu-Vestfaliju i Njemačku), a druga tablica prikazuje podatke o promjeni cijene najma stanovi za 2011-2017:
Donja tablica pruža informacije o prosječnim troškovima najma stanova u nekim dijelovima Duisburga:
Cijene najma privatnih kuća
Prosječne cijene najma privatnih stambenih zgrada od 100 m2, 150 m2 i 200 m2 u Duisburgu, Sjevernoj Rajni-Vestfaliji i Saveznoj Republici Njemačkoj prikazane su u prvoj tablici koju vidite ispod. A druga tablica odražava dinamiku cijena najma kuća za 2011.-2017.
Zaključak
Duisburg trenutno ima veliku ponudu samostojećih kuća. Visoke stope nezaposlenosti već dugi niz godina smanjuju vrijednost nekretnina u nižim cjenovnim segmentima. Trenutno raspoloživi stambeni objekti u mnogim područjima, posebice sjeverno od luke, uskoro će biti srušeni i modernizirani - opremit će se nova parkirna mjesta, u planu je perspektivan posao, nadležni izvještavaju i o uređenju javnih mjesta.
Na jugu Duisburga, u Rheinhausenu, urbana struktura više liči na selo. moderne obiteljske kuće razasute su posvuda, ali tu i tamo se pojavljuju kontrastna stambena naselja u nizu iz poslijeratnog razdoblja kojima je potrebna obnova.
I na samom sjeveru grada, u Baerleu i Walsumu, slična je urbana struktura prisutna u blizini rekreacijskih i javnih mjesta.
Općenito, postoji tendencija smanjenja broja velikih stambenih naselja u Duisburgu, što bi trebalo pridonijeti povećanju životnog standarda, prvenstveno zbog aktivnog ozelenjavanja ulica i dobro razvijene infrastrukture.
Potencijalni kupci trebali bi razmotriti opcije nekretnina koje imaju dugoročnu perspektivu i pažljivo procijeniti područje – razumijevanje koje lokacije i nekretnine će nastaviti dobro funkcionirati i pružiti dobar život zakupcima.
Dakle, prilikom analize investicijske atraktivnosti stambeno-poslovnih nekretnina u Duisburgu utvrđeni su sljedeći negativni čimbenici:
- Stalno sve manji broj stanovnika grada. Prosječna starost stanovnika Duisburga je 40-45 godina, au nekim područjima - 50 godina.
- Nerazvijena infrastruktura u pojedinim dijelovima grada.
- Nizak životni standard lokalnog stanovništva.
- Izuzetno visoka stopa nezaposlenosti.
- Niska platna sposobnost stanovništva.
- Mali broj zelenih površina, pokvarenih industrijskim objektima vidljivim odasvud.
Pozitivne točke u korist kupnje nekretnine u Duisburgu su:
- Stalni rad vlasti na poboljšanju kvalitete života stanovništva, aktivna izgradnja razvojnih zona, ozelenjavanje ulica, izgradnja zvučnih barijera između tvornica i stambenih kompleksa, te povećanje broja parkirnih mjesta i rekreacijskih površina.
- Prisutnost sveučilišta, klinike.
- Razvijena prometna povezanost, blizina Dusseldorfa.
- Prisutnost mnogih operativnih industrijskih poduzeća, uslužnih tvrtki, tvornica, visokotehnoloških industrija. Gospodarstvo grada može se nazvati stabilnim zahvaljujući lokalnoj riječnoj i morskoj luci.
- Niske cijene najma, niske cijene stanova i kuća - trenutne cijene nekretnina u Duisburgu omogućuju investitorima početnicima s malim kapitalom da kupuju objekte.
Prisjetimo se i glavnih pokazatelja kojima se treba voditi pri ocjenjivanju gradskog tržišta nekretnina:
| Prosječna cijena najma | 5,30 eura / m2 |
| Prosječna vrijednost kuće | 243.000 eura |
| Prosječna cijena etažiranja | 1.050 eura / m2 |
| Prosječna cijena 1 m 2 površine stana (30 m 2) | 1389 eura |
| Dinamika cijena nekretnina u odnosu na prethodnu godinu (2017.) | 0.019 |
