Posebnost španjolskog tržišta nekretnina je prisutnost posebnog segmenta koji kontroliraju lokalne financijske institucije. Riječ je o oduzetim i pod hipotekom nekretninama koje su oduzete od neplatiša na ime otplate duga. Kupnja takvog stambenog prostora smatra se najprofitabilnijim ulaganjem novca. Kako kupiti nekretninu od banke u Španjolskoj, razmotrit ćemo u nastavku.
Što je španjolska hipotekarna nekretnina
Kao što je već spomenuto, nekretnine iz banke su kolateral, zaplijenjen od dužnika po kreditima za pokriće dužničkih obveza. Odakle takav segment na tržištu? Činjenica je da se u vrijeme prije krize građevinski sektor u zemlji razvijao velikom brzinom. Španjolski stanovi bili su traženi, svakodnevno se sklapao velik broj kupoprodajnih transakcija, izdavalo se mnogo hipotekarnih kredita.
Valovi krize koji su zahvatili Europsku uniju doveli su do kolapsa financijskih tržišta, povećanja broja nezaposlenih građana, što je značilo i povećanje broja neplatiša po kreditima. Kao kompenzaciju za nastale gubitke, banke su počele oduzimati kolaterale od zajmoprimaca i prodavati ih po smanjenoj cijeni. Budući da je dužnika bilo mnogo, broj zaplijenjenih predmeta pridonio je stvaranju cijelog tržišnog segmenta.
Trenutno se ne prodaju samo stanovi na sekundarnom tržištu, već i novi stanovi, budući da je izdano mnogo kredita za stambene komplekse u izgradnji.
Većina španjolskih banaka u kadrovskoj tablici već ima svoj odjel za nekretnine koji se bavi prodajom oduzete imovine.
Članak "Kupite nekretninu u Španjolskoj" pomoći će vam da detaljno proučite postupak kupnje stambenog prostora u ovoj zemlji, a ne samo od banaka.
Prednosti i nedostaci nekretnina pod hipotekom u Španjolskoj
Prije kupnje nekretnine pod hipotekom, trebali biste odvagnuti sve prednosti i nedostatke takve transakcije. Zabilježimo prednosti takve kupnje:
- Smanjena cijena objekata. Takve nekretnine prodaju se uz popust od 30-40% od prvotne cijene. Ponekad popust doseže 80%.
- Financiranje od strane većine banaka za stjecanje nekretnina pod hipotekom, odnosno upis hipotekarnog kredita na kupca. Zbog toga financijska institucija ne samo da prodaje uhićene stanove, već i osigurava puni povrat u slučaju neplaćanja, budući da će se trošak takvog stanovanja značajno povećati za nekoliko godina.
- Mogućnost pregovaranja. Unatoč činjenici da je prodavatelj kreditna organizacija, nitko nije otkazao pregovaranje o smanjenju troškova. Postaje moguće kupiti stanovanje po niskoj cijeni, čak i uzimajući u obzir potrebu za popravcima. Početne cijene koje se objavljuju u pravilu su nešto više od onih po kojima je banka spremna prodati nekretninu.
Važno je biti svjestan nedostataka takve akvizicije. Procjena postojećih nedostataka omogućit će vam da odlučite isplati li se uopće baviti bankovnim nekretninama. Negativni aspekti transakcije uključuju sljedeće:
- Gotovo sve bankovne nekretnine zahtijevaju obnovu, najčešće kapitalnu doradu. To je jedan od razloga sniženih troškova stanovanja.
- Često 100% financiranje kupnje od banke znači povećanje stope kredita.
- Prodajući nekretninu pod hipotekom, banka je spremna na posao samo pod uvjetom da klijent dobije kredit u njezinim zidovima, iako bi uvjeti u drugoj kreditnoj instituciji mogli biti isplativiji.
- Novi vlasnik morat će odgovarati za postojeće dugove za komunalne račune. Kada se predmet zaloga oduzme, svi osobni računi moraju biti poništeni, no u praksi to nije uvijek slučaj.
- Mogućnost kupnje nekretnine samo uz zadržavanje njenog pravnog statusa. Primjerice, ako se radi o stanu, može se koristiti samo kao stambeni prostor. Kako ne biste ušli u nered, tijekom transakcije pažljivo proučite uvjete kupoprodajnog ugovora.
Na što trebate obratiti pažnju
Prije kupnje stana u banci, preporuča se saznati:
- Da li tehničko stanje prostora zadovoljava državne standarde?
- Postoji li dug na računima za režije.
- Kvaliteta pruženih komunalija, postojeći problemi s vodoopskrbom, strujom itd.
- Je li prijašnji vlasnik ulazio u sporove oko rekonstrukcije ili preuređenja stambenog prostora. Ako je do takvih sporova došlo, treba razjasniti jesu li okončani, u čiju korist. Činjenica je da će pri kupnji stambenog prostora novi vlasnik morati rješavati sve postojeće nesuglasice s državnim tijelima.
Gdje kupiti kolateraliziranu nekretninu
Postoji nekoliko načina za traženje nekretnina pod hipotekom. Prije svega, trebali biste se izravno obratiti agenciji za nekretnine ili otići na njezinu web stranicu. No, osim portala agencija u Španjolskoj, postoje resursi na kojima nema poveznice s određenim uredom za nekretnine. Prikazuju objekte od velegradskih stanova do kuća na otoku Gran Canaria. Tu su i reklame od pojedinaca.
Među popularnim stranicama su:
- www.idealista.com - tu je najveći broj ponuda;
- www.fotocasa.es je druga najpopularnija stranica za pretraživanje nekretnina;
- www.habitaclia.com - tražen među Kataloncima, jer je većina prikazanih oglasa iz Barcelone, Girone i Tarragone.
Međutim, bankovne nekretnine ne mogu se naći posvuda. Kako biste vidjeli sve ponude financijskih institucija, posjetite web stranice banaka. Evo nekih od njih:
- Santander,
- bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- cajamar,
- Bankia,
- Vankinter.
Možete se obratiti i poslovnici banke, gdje možete dobiti savjet o nekretninama pod hipotekom koje su dostupne na tržištu.
Postupak kupnje nekretnine pod hipotekom
Postupak kupnje nekretnine pod hipotekom u Španjolskoj sastoji se od sljedećih koraka:
- Potražite odgovarajući objekt.
- Otvaranje bankovnog računa.
- Rezervacija odabranog apartmana. Budući da se objekt mora maknuti iz prodaje kako ga drugi kupci ne bi razmatrali, potrebno je uplatiti polog od 5-10% od cijene stanovanja. Ovaj iznos se ne vraća nakon odluke o otkazivanju transakcije.
- Sklapanje predugovora o kupoprodaji. Sporazum služi kao jamstvo da će se transakcija odvijati u okviru postignutih sporazuma.
- Dobivanje N.I.E. - matični broj stranca. Bez toga nije moguć nijedan dogovor u Španjolskoj. Potrebna je ne samo kupnja stana, već i kupnja vozila. Broj možete dobiti u policijskoj postaji na mjestu kupnje nekretnine. Zahtjev za dodjelu N.I.E.-a podnosi se osobno, a dokument može dobiti i povjerenik. Ako je podnositelj zahtjeva oženjen, bolje je izdati N.I.E. oba supružnika odjednom. Postupak registracije traje 2-14 dana.
- Prilikom korištenja posuđenih sredstava izdaje se hipoteka.
- U nedostatku zajma, možete odmah nastaviti s javnobilježničkom ovjerom transakcije. Javni bilježnik priprema kupoprodajni ugovor i provjerava pravnu čistoću predmeta. To obično traje 1-3 dana, ali kod kupnje nekretnine u izgradnji rok se može povećati.
- Potpisivanje ugovora o prodaji. Strane u transakciji su kupac i banka kao prodavatelj. Sve bi se trebalo odvijati u prisutnosti javnog bilježnika. Ako je kupnja izvršena vlastitim sredstvima, u ovoj fazi dolazi do potpunog plaćanja. Posao je zaključen u eurima.
- Upis u registar nekretnina. To se mora učiniti unutar prvog mjeseca nakon kupnje. Za registraciju trebate:
- prijaviti se u Španjolski registar imovine (Registro de Propiedad);
- ispunite poseban obrazac;
- platiti naknadu za radnje upisa (oko 2% vrijednosti nekretnine);
- dostaviti potvrdu o uplati Registro de Propiedad.
Proces traje oko sat vremena. Nakon toga, u roku od mjesec dana, vlasniku nekretnine se izdaje Nota Simple – dokument kojim se potvrđuje vlasništvo.
Postupak kupnje poslovnog objekta je nešto drugačiji. Više o tome možete pročitati u članku "Poslovne nekretnine u Španjolskoj".
Paket dokumenata
U svakoj fazi transakcije bit će potreban određeni skup dokumenata. Dakle, da biste dobili N.I.E potrebno vam je:
- upitnik popunjen u dva primjerka (izdaje ga policija);
- dvije fotografije dimenzija 3 x 4 cm;
- kopije svih stranica inozemne putovnice (potrebna je valjana viza);
- presliku predugovora o prodaji;
- dokument koji potvrđuje uplatu pologa;
- potvrda banke o prisutnosti tekućeg računa na kojem se pohranjuju sredstva za kupnju.
Javni bilježnik će trebati:
- putovnica kupca;
- I.E. kupca;
- predugovor;
- bankovne podatke kao prodavača.
Prilikom podnošenja zahtjeva za španjolski imovinski registar, morate dostaviti:
- putovnica;
- potpisan kupoprodajni ugovor;
- zahtjev koji se može izdati na licu mjesta;
- potvrda o porezu.
Prilikom upisa hipoteke, paket dokumenata bit će veći.
Cijene nekretnina
Cijene osiguranog stanovanja ovise o nizu čimbenika: nalazi li se kuća na obali, je li izgrađena infrastruktura, je li objekt pogodan za stanovanje. Osim toga, u obzir se uzima i regija lokacije. Kolateralnih nekretnina u turističkim područjima u pravilu nema toliko i skuplje su.
Na primjer, prosječna cijena jednosobnog stana na Tenerifima je 210.000 €, trosobnog stana 390.000 €. U Barceloni će jednosobni stan u prosjeku koštati 110.000 €, a dvosobni stan - 138.000 €, 3-sobni stan - 192.000 € Stanovi u Madridu slične površine (35-40 m2) koštaju 100.000 €, 120.000, odnosno 180.000 €. Torrevieja se smatra jednim od najjeftinijih španjolskih okruga. Tamo će takvi stanovi koštati 65.000, 75.000 i 90.000 eura.
U ljetovalištu Palma de Mallorca, trošak 1-sobnog stana u prosjeku će iznositi 115 000 €, 2-sobnog stana - 180 000 €. Vila će morati platiti oko 1 milijun €. Skupe nekretnine na Ibizi. Na primjer, 3-sobni stan koštat će u prosjeku 750-800 tisuća.
Ali odmaralište Alicante nudi prilično niske cijene. Jednosobno stanovanje ovdje se može kupiti za 120.000, a dvosobni stanovi - za 140-150.000. Možete detaljno proučiti opcije za kupnju stanovanja u španjolskim odmaralištima čitajući članak "Nekretnine u Španjolskoj uz more".
Porez na nekretnine u Španjolskoj
Treba imati na umu da je stjecanje španjolskih nekretnina popraćeno plaćanjem poreza. To se odnosi na stanovnike zemlje i strance. Štoviše, obje strane u transakciji transfer naknade u državnu riznicu - i kupac i prodavatelj. Kolateralizirane nekretnine nisu bile iznimka.
Prije svega, kupac mora platiti PDV, ali to se odnosi samo na nabavu novih objekata. Porezna stopa je trenutno 10%.
Prilikom kupnje kuće na sekundarnom tržištu, kupac plaća porez na prijenos vlasništva. To se mora učiniti u roku od mjesec dana od potpisivanja akta, inače se nekretnina neće upisati u Imovinski registar.
U 2021. porezna stopa varira od 6 do 10% i ovisi o regiji.
Prodavatelj je dužan platiti porez na dohodak i porez na zemljišnu dobit. Tema je detaljnije obrađena u članku "Porez na nekretnine u Španjolskoj".
Prodaja nekretnina pod hipotekom u Španjolskoj
Važna faza u prodaji nekretnine je utvrđivanje tržišne vrijednosti objekta. Za to prodavatelj naručuje i plaća stručnu procjenu stana, stana ili vile. Tada možete započeti aktivnosti kako biste pronašli potencijalnog kupca.
Samo neposredni vlasnik ili povjerenik ima pravo prodati nekretninu. Punomoć za transakciju mora biti ovjerena kod bilježnika.
Nakon pronalaska kupca sastavlja se predugovor o kupoprodaji i ugovor o depozitu. Prodaja imovine na kojoj postoji teret je nemoguća, mora se ukloniti. Više korisnih informacija pronaći ćete u publikaciji “Kako prodati nekretninu u Španjolskoj”.
Pitanja
Je li istina da nekretnine pod hipotekom u Španjolskoj zahtijevaju velike popravke?
Naravno, to se ne može reći za sve objekte, ali većina stanova i kuća koji pripadaju običnim građanima je u žalosnom stanju. To je jedan od razloga pada tržišne vrijednosti. Na primjer, u ljetovalištu Blanes možete kupiti dvosobni stan za 130.000 €, dok će stanovanje u izvrsnom stanju koštati 250.000 €.
Mogu li dobiti boravišnu dozvolu pri kupnji nekretnine?
Ovo pitanje zabrinjava mnoge strance, jer je boravišna dozvola prvi korak prema dobivanju dozvole za stalni boravak u Španjolskoj. Odgovor je potvrdan, ali boravišnu dozvolu možete dobiti tek kupnjom nekretnine od pola milijuna eura. Istodobno, ne samo vlasnik, već i njegova obitelj imat će pravo na privremeni boravak.
Je li moguće cjenkati se s bankom pri kupnji hipotekarnog stana?
Moguće smanjenje cijena nekretnina po dogovoru. U početku, financijska institucija napuhava vrijednost samo radi cjenkanja. Uz to, banka je zainteresirana za brzu prodaju objekta. Upornost kupca omogućit će mu kupnju stambenog prostora, na primjer, u Benidormu, odnosno na prvoj liniji mora, za manje od 200 tisuća eura.
Zaključke
Proteklih godina prodaja stanova pod hipotekom postala je zaseban segment tržišta nekretnina. Mnoge su banke u svoju državu uvele nekretninske strukture, jer je potražnja za takvom imovinom iznimno velika, posebice među strancima. Tko ne želi kupiti kuću negdje u Valenciji uz 30-40% popusta na cijenu?
Kupnja kolaterala nije lak, ali sasvim izvediv zadatak. Glavna stvar je dostupnost potrebne količine i vremena za postupak.
