Prije nekoliko godina cijena kupnje i najma kuće u Berlinu bila je niža od njemačkog prosjeka. Međutim, danas u glavnom gradu nedostaje stambenih objekata za najam, zbog čega su cijene najma značajno porasle i premašile nacionalni prosjek.
Koji čimbenici utječu na cijenu najma
Glavni čimbenici koji utječu na cijene su lokacija nekretnine, godina izgradnje i kvaliteta zgrade. Čak iu centru Berlina, u naizgled popularnom području, postoje mjesta koja stanari iz raznih razloga pokušavaju izbjeći, pa položaj nekretnine u odnosu na centar ne igra uvijek presudnu ulogu.
Usput, Mitte nije samo "srce" glavnog grada, već i najraznovrsnije područje grada, a ovdje morate biti oprezni pri odabiru stanovanja.
Najprestižniji dijelovi Mittea su ulice Unter den Linden, Friedrichstrasse i Karl Liebknecht, ljubitelji malih butika i galerija svidjet će se Oranienburger Strasse. Ali dosadni paneli iz Honeckerove ere, koji se nalaze na području Alexanderplatza, ne odgovaraju svima.
Ako govorimo o godinama izgradnje, najskuplje će biti novogradnje. Za stare obnovljene prijeratne objekte određuju se niže cijene. Relativno nove zgrade iz 1980.-90. još su jeftinije. Konačno, najjeftinije kuće su 1960-70-e, pod uvjetom da se ne nalaze u prestižnim područjima - tada će potražnja i cijena biti visoke.
Sljedeća karta pomoći će vam da steknete predodžbu o cijenama za iznajmljivanje stanova u različitim dijelovima Berlina.
Stručnjaci također primjećuju akutni problem nedostatka zemljišnih parcela za izgradnju stambenih kompleksa. Cijena zemljišta je nekoliko puta porasla tijekom nekoliko godina. Istodobno, rast stanovništva i priljev izbjeglica dovodi do manjka stambenog prostora ekonomske klase, te je nemoguće graditi stambene objekte niskog cjenovnog segmenta na skupim parcelama. Kao rezultat toga, berlinske vlasti izdvajaju za te namjene napuštene zgrade klinike, koje se rekonstruiraju ili koriste kao skladište goriva.
Potražnja za iznajmljenim stambenim prostorom, uvjeti najma
Općenito, iznajmljivanje stanova u Berlinu iznimno je popularno među svim segmentima stanovništva. Stanove i kuće iznajmljuju ne samo stranci i doseljenici iz drugih gradova Njemačke, već i Berlinci. Prema statistikama, oko 80% stanovnika grada nema vlastitu kuću ili stan, zbog čega žive u iznajmljenom stambenom prostoru. I to se ne odnosi samo na populaciju s niskim prihodima - bogati građani također ne žure s kupnjom nekretnina, radije iznajmljuju stanovanje na dugoročnoj osnovi.
Naravno, dobrostojeći Berlinčani biraju kvalitetan životni prostor i u prestižnim područjima. Dakle, elitne nekretnine uglavnom idu državnim dužnosnicima, poslovnim ljudima, odvjetnicima i liječnicima.
Ugovori o zakupu uglavnom se sklapaju na neograničeno vrijeme uz pravo na raskid ugovora od strane obje strane, pod uvjetom da su ispunjeni uvjeti utvrđeni zakonom (ovo je standardni zakup). Rok za raskid ugovora je u pravilu 3 mjeseca. Stanovi, a još više kuće se rijetko iznajmljuju na mjesec dana. Osim toga, puno je lakše sklopiti ugovor o dugoročnom najmu, unatoč tome što je manje zahtjeva za najmoprimce koji traže stambeno zbrinjavanje na kratko vrijeme.
Po kojoj cijeni se iznajmljuju stanovi i kuće u Berlinu
U 2021. godini prosječna cijena najma stanova u Berlinu iznosi 8,20 €/m2. Prosječna cijena najma stana od oko 30 m2 je 14,05 eura / m2 (u Njemačkoj - 11,02 eura / m2). Stanovi površine oko 60 m2 mogu se iznajmiti po cijeni od 11,31 eura po 1 m2 (u Njemačkoj - 7,61 eura/m2). Prostrani stanovi s površinom od oko 100 m2 koštat će stanare 12,55 eura / m2 (u Njemačkoj - 9,02 eura / m2). Ispada da cijena najma stana u Berlinu premašuje prosjek Njemačke za oko 27%. Ako iznajmite stan u Berlinu za dnevni najam, trošak će biti i do jedan i pol puta veći.
Što se tiče kuća, prosječna cijena najma je 13,03 € / m2 (u Njemačkoj - 8,79 € / m2) za površinu od 30 m2. Kuća površine 150 m2 može se iznajmiti po cijeni od 12,20 m2 po 1 m2 stambenog prostora (u Njemačkoj - 9,23 eura/m2). Prostrana privatna kuća koštat će 11,93 eura po 1 m2 površine (u Njemačkoj - 9,51 eura / m2). Troškovi najma individualnih kuća u Berlinu su oko 26% veći od prosjeka za Saveznu Republiku Njemačku.
Također biste trebali uzeti u obzir takvu stavku troškova kao depozit za unajmljeni stan u veličini od 2-3 mjesečne uplate.
Sredstva je bolje prebaciti na poseban štedni račun u banci, a štednu knjižicu dati vlasniku stana. Dakle, najmodavac neće moći podići novac, a zatim ne vratiti cijeli iznos, a najmoprimac neće moći raspolagati novcem bez knjižice.
U 80% slučajeva stanovanje se iznajmljuje nenamješteno. Čak se događa da će prethodni vlasnici morati otkupiti kuhinju. Ako ga nema, morat ćete izdvojiti najmanje 2000 eura za kupnju novog - kada napustite stan, možete ga ili prodati sljedećim stanarima ili ga ponijeti sa sobom.
Ako je nekretnina za najam pronađena preko agencije, morat ćete u popis troškova uključiti i proviziju posredniku - obično 25% mjesečnog troška najma. S tim u vezi, najam stana u Berlinu na duže vrijeme od vlasnika je jeftiniji, ali većina vlasnika stambenih prostora radije koristi usluge agencija.
Izgledi za razvoj berlinskih okruga
U Berlinu trenutno živi 3,67 milijuna ljudi, a broj stanovnika i dalje raste. Sukladno tome, raste i potražnja za stanovanjem, zbog čega je ponuda nekretnina sve oskudnija. Danas je udio slobodnih stambenih prostora nešto manji od 2%, što ni na koji način ne zadovoljava postojeću potražnju.
Zato su gradu prijeko potrebni novi građevinski projekti. Berlinske vlasti, svjesne ovog problema, zacrtale su si cilj pustiti u rad oko 10.000 novih stanova godišnje (a prema podacima Statističkog ureda Berlin-Brandenburg, u glavni grad Njemačke godišnje se preseli gotovo 50.000 ljudi.). Plan se dosljedno provodi, primjerice 2021. dovršeno je 12.000 stanova.
Pozitivan aspekt ovakvog razvoja je to što zahtjevi stanara nisu usmjereni na samo nekoliko dijelova grada – poznato je da se stambena naselja Berlina mogu vrlo brzo razvijati, postati moderna i brzo steći popularnost.
Kao rezultat toga, projekti novogradnje relativno su ravnomjerno raspoređeni u svim dijelovima grada. U Mitteu, na primjer, u sklopu The Mile! U izgradnji je 270 etažnih stanova, opremljenih vrhunskim sadržajima, a gradi se dodatnih 148 etažiranih u rasponu od 50 do 130 m2 u 6 velikih kuća u nizu "Flottwell Living". U Köpenicku je nedavno pokrenut projekt pod nazivom 12Brüder koji je 2021. godine na tržište doveo 12 novih obiteljskih kuća.
Dugo je potrebno tražiti odgovarajući stan za iznajmljivanje. Cijene je teško predvidjeti - određuju se ovisno o lokaciji i stanju stana ili kuće.
Osim toga, posljednjih godina povećana je vrijednost najma za sve vrste stambenih objekata bilo koje veličine. A ako otkupne cijene nisu puno veće od prosječnih cijena u Njemačkoj, onda su cijene najma puno veće.Događa se čak i da se cijene najma u područjima koja su ranije nisu tražila budu više od onih postavljenih u centru.
Ipak, nekretnine u istočnim četvrtima jeftinije su nego u zapadnom dijelu Berlina – barem što se tiče stambenog prostora za najam. Primjerice, stanar će morati platiti oko 570 eura mjesečno za sobu od 50 m2 u zapadnoj četvrti Spandau (hot najam), a sličan iznajmljeni stan u istočnoj četvrti Marzahn koštat će 450 eura mjesečno. Još je zamjetnija razlika u pogledu cijena najma kuća.
Planirano je i povećanje troškova najma stanova i kuća u velikoj mjeri jer je Berlin u posljednjih nekoliko godina postao najveći “medijski centar”, atraktivan zbog svojih ugodnih i sigurnih uvjeta za život. Novi izgledi za rast otvaraju i razvoj industrija intenzivnih znanja i visoke tehnologije, financijski sektor i kulturni prostor.
Najveća potražnja uočena je za stanovima površine manje od 120 m2 - oni čine oko 60% svih transakcija na tržištu najma stanova. Budući da Berlin u sklopu programa distribucije migranata i izbjeglica redovito prima nove stanovnike iz drugih zemalja, predviđa se i daljnji rast potražnje, a time i cijena najma u nižem cjenovnom segmentu.
Cijene najma stanova raznih veličina u Berlinu
O velikoj potražnji za iznajmljenim stanovima u Berlinu svjedoči i statistika - od datuma objave najave o najmu stana do potpisivanja ugovora sa najmoprimcem u prosjeku prođe 10 dana. Zato bi se zainteresirani trebali odmah odazvati na ponude iznajmljivača - inače će stambeno zbrinjavanje pripasti nekom drugom.
Evo tablice koja će vam pomoći da steknete predodžbu o cijeni po kojoj možete iznajmiti stan u Berlinu 2021. i kolika je cijena iznajmljenog stana u glavnom gradu Njemačke u usporedbi s prosječnim cijenama u saveznoj državi državi Berlin i u Njemačkoj u cjelini. Na grafikonu je prikazana promjena cijene iznajmljenih stanova za razdoblje od 2021. do 2021. godine.
U donjoj tablici pronaći ćete informacije o prosječnim cijenama najma stanova u različitim četvrtima Berlina:
Berlinčani u prosjeku troše 20,7% svojih mjesečnih primanja za plaćanje najma stana (prosječna plaća u Berlinu nakon oporezivanja je 2.050,44 eura), ako ne uzmete u obzir troškove režija. Trošak struje, grijanja, klimatizacije, tople/hladne vode i odvoza kućnog otpada iznosit će oko 231,51 eura.
Popunite sociološku anketu!
[yop_poll id = ”14 ″]
Koja je razlika između Hot i Cold najma
Prije razmatranja ponuda iznajmljivača za iznajmljivanje stanova u Berlinu, trebali biste razumjeti pojam "hladne" i "vruće" najamnine, jer će se ovi pojmovi naći u svakom oglasu:
- Hladna najamnina (Kaltmiete) je najamnina koja ne uključuje komunalne troškove (Nebenkosten). Od najamnine primljene od najmoprimca, vlasnik nekretnine plaća režije prenoseći dio novca na račun uprave kuće (Hausverwaltung). Uz to, morat ćete uzeti u obzir i mjesečne doprinose u općinsku blagajnu (Instandhaltungsrucklage) – u prosjeku oko 50 eura mjesečno (točan iznos doprinosa ovisit će o području). Dakle, hladni najam je od interesa za stanodavca, budući da je to iznos novca koji će ostati u njegovim rukama nakon što snosi troškove održavanja stambenog prostora.
- Topla najamnina (Warmmiete) uključuje iznos hladne najamnine i troškove režija, odnosno to je ukupan iznos najamnine koji najmoprimac mora prenijeti na vlasnika stambenog prostora. Najmoprimcu je pokazatelj zanimljiv jer je to iznos koji će mjesečno plaćati vlasniku prostora.
Prvi iznos naveden u svim oglasima je “hladni najam”. Da biste saznali koliko na kraju morate platiti, morate dodati troškove režija.
Obratite pažnju na činjenicu da često stan s višom "hladnom najamninom" na kraju košta manje zbog niskih troškova režija.
Da biste uštedjeli na računima za struju, trebate pogledati certifikat energetske učinkovitosti. Struja nije uključena u "toplu najamninu", plaća se posebno. Najmoprimac mora sam kontaktirati pružatelja usluge i sklopiti ugovor s njim. Osim toga, u dodatni trošak nisu uključena plaćanja za korištenje fiksnih telefona i interneta.
Morate biti spremni na činjenicu da je trošak režija naveden u oglasu "u prosjeku" (to se još naziva i pretplata za režije u iznosu od 50-250 eura), pa na kraju godine vlasnik stana vjerojatno će morati dodatno platiti. Ali ako stanar potroši manje od planiranog iznosa, tada se dio novca vraća natrag na račun. “Standard” je račun za 50-70 eura.
Prikazana karta s informacijama relevantnim za 2021. (pokazuje cijenu "hladnog najma" za 2-sobni stan površine 70 m2) pomoći će vam da pitate cijenu iznajmljenih stambenih nekretnina koje se nalaze u različitim četvrtima Berlina .
Trenutna vrijednost najma za okrug, pa čak i za određenu ulicu, može se pronaći na službenoj web stranici Berlina, gdje je usluga za pronalaženje cijena za najam stanova besplatno dostupna.
Cijene za iznajmljivanje privatnih kuća u Berlinu
Prva tablica koju vidite u nastavku sadrži informacije o cijenama najma privatnih kuća od 100 m2, 150 m2 i 200 m2 u Berlinu, Berlinu i Njemačkoj.
Druga tablica prikazuje dinamiku cijena iznajmljenih stambenih zgrada za razdoblje od 2021. do 2021. godine:
Donja tablica pruža informacije o prosječnim troškovima najma pojedinačnih kuća po četvrtima Berlina:
Zaključak
Unatoč pokušajima berlinskih vlasti da zadovolje potražnju za stanovanjem, iznajmljivanje stana ili kuće u glavnom gradu Njemačke svake je godine sve teže - potraga za opcijama može potrajati mjesecima. U ovom trenutku "broj prijavljenih za pregled jednog objekta nakon objave oglasa" iznosi 33 osobe. To postaje pravi problem, budući da je zadnja stvar koju vlasnici nekretnina žele sklopiti ugovor o najmu sa strancima. Stoga, kada je riječ o tjednom najmu sobe radi turističkog putovanja, nije preporučljivo pregledavati oglase za najam - to je predugo i naporno.
Međutim, ne biste trebali iskoristiti prvu priliku za useljenje u stan bez provjere podataka o području njegovog položaja - detaljno smo opisali u članku o problemima koji mogu nastati nakon pogrešnog izbora.
Također biste trebali procijeniti troškove komunalnih usluga i provjeriti je li područje u kojem se stanovanje nalazi u okrugu, koji doživljava nagli porast cijena za iznajmljene stanove. Konačno, morate pažljivo provjeriti najam i pametno upravljati svojim novcem - nikada nemojte pristati na plaćanje unaprijed prije nego što nekretninu vidite svojim očima. Inače, sklapanje ugovora bez posrednika pomaže u uštedi oko 25% mjesečne naknade, ali uključuje mnogo rizika - zbog uzbuđenja za iznajmljivanje stanova u Berlinu pojavilo se mnogo prevaranta.
