Zbog ekonomske stabilnosti regije, prosječnih europskih cijena stanova, visokog povrata na imovinu i pravne zaštite ulagača, građani Ukrajine, Rusije i drugih zemalja ZND-a aktivno su zainteresirani kako kupiti stambeni prostor u Njemačkoj i postati ponosni vlasnik stan, mala seoska kuća ili ekskluzivni penthouse. Važan čimbenik koji povećava potražnju na tržištu nekretnina u Njemačkoj je nepostojanje bilo kakvih ograničenja za strane kupce, što uvelike olakšava proces dobivanja boravišne dozvole.
Pregled tržišta nekretnina u Njemačkoj
Kako proizlazi iz izvješća Središnjeg odbora za njemačke nekretnine, njemačko tržište prolazi kroz teška vremena. Nakon petogodišnjeg povećanja cijene kvadrata u mnogim velikim gradovima, većina stanova i vikendica bila je precijenjena. Razlog tome bio je aktivan priljev migranata, kao i otvaranje dodatnih radnih mjesta u megagradima.
Stručnjaci predviđaju da će 2018.-2019. biti razdoblje naglog pada cijena stambenih nekretnina u Berlinu, Münchenu, Hamburgu, Frankfurtu, Dusseldorfu, od čega će potencijalni investitori imati samo koristi.
Istodobno, stručnjaci napominju da će regionalni stanovi i dalje rasti, pa bi budući kupci sada trebali razmišljati o proučavanju tržišta i sklapanju profitabilnih poslova.
Valja napomenuti da od strane stranih državljana još uvijek postoji potražnja za kućama u selu i manjim stanovima koji se kupuju za osobnu upotrebu ili naknadni najam. Prosječna cijena stana na periferiji grada je 40-45 tisuća eura. Istodobno, banke su spremne izdavati kredite, a građevinske tvrtke godišnje donose na tržište 200-300 tisuća novih objekata.
Kako brzo pronaći odgovarajući smještaj
Prije nego što uložite novac, vi kao potencijalni investitor trebate pronaći nekretninu koja u potpunosti odgovara vašim potrebama i tržišnim trendovima. Da biste to učinili, možete koristiti jednu od općeprihvaćenih metoda:
- pogledajte oglase na Internetu ili na stranicama tiskanih publikacija;
- privući profesionalnog brokera;
- posjetite web stranicu programera (ako ste zainteresirani za nove zgrade);
- angažirati gradsku vlast ili razmotriti ponude dostavljene na prisilnim dražbama.
Budite spremni na činjenicu da potraga za stambenom nekretninom može potrajati 1-2 mjeseca, a možda i šest mjeseci ako želite nešto ekskluzivno ili po nižoj cijeni.
Svaki slučaj je uvijek individualan i ovisi o mnogim čimbenicima, kao što su tip objekta, njegova lokacija, dostupnost infrastrukture, cijena, godina izgradnje, kao i tržišni uvjeti.
Kako broker može pomoći
Posrednik koji je dobro upućen u tržište nekretnina pomoći će vam da brzo pronađete stan ili luksuznu kuću, prethodno navodeći vaše zahtjeve i financijske mogućnosti. Međutim, iza paravana udobnosti obično se nalazi prilično visok postotak provizije, koji ponekad doseže 7,5%.
Štoviše, neki agenti za nekretnine namjerno nude skuplje opcije stanovanja kako bi ostvarili maksimalan prihod od transakcije ili previše aktivno reklamiraju, iskreno, daleko od najboljeg stanovanja, uvjeravajući ih da kupe što prije.
Stoga budite oprezni i obratite pozornost na iskustvo i ugled brokera.
Web stranica programera: nekretnine iz prve ruke
Stan ili kuća od developera koštat će vas manje zbog izostanka dodatnih provizija pri sklapanju kupoprodajne transakcije, koje uzimaju agencije za nekretnine. Prosječna cijena nekretnina na primarnom tržištu je 1500-2000 eura po četvornom metru.
Štoviše, u početnoj fazi izgradnje, stan ili kuća će vas koštati još manje, ali će rizici biti puno veći.
Posjetivši web stranicu programera, možete se upoznati sa svim dozvolama, pročitati recenzije kupaca, kao i odabrati izgled i metode dorade.
Ugled developera lako se može provjeriti čitanjem mišljenja klijenata i uvidom u statistiku uspješno dovršenih objekata.
Zašto su korisne novine i gradska uprava
Mnogi njemački građani (posebno stariji) radije prodaju stanove i kuće na starinski način, objavljujući oglase u novinama Alles, Annonce, Der Heisse Draht, Such & Find (najpopularnija je Sueddeutsche Zeitung, postoje i posebne novine za Ruse ).
Često se nekretnine od vlasnika prodaju po napuhanim cijenama i predstavljaju stari stambeni fond. Međutim, među stotinama oglasa možete pronaći nešto stvarno vrijedno, na primjer, ekskluzivno u Alpama ili jeftino u Berlinu - glavno je dobro poznavati njemački i tržišnu vrijednost nekretnina.
Ako se ispostavi da su novine beskorisne, preporučujemo da posjetite gradsku upravu koja će vam reći kakva se stambena jedinica prodaje i pomoći će vam pronaći kontakte vlasnika.
Kako tražiti stan putem interneta
Da biste pronašli stan, kuću uz more, pa čak i stari dvorac za kupnju, ne morate podnijeti zahtjev za vizu i napustiti svoju domovinu - samo trebate potražiti odgovarajuće opcije na njemačkim stranicama, na primjer, na ImmobilienScout24 . Postoje tisuće oglasa s cijenama, detaljnim opisima i fotografijama nekretnina.
Ostale preporučene stranice uključuju:
- immonet.de
- privatimmobilien.de
- immopool.de
- kalaydo.de
- immobilo.de
Uz pomoć posebnih filtara možete odabrati oglase prema određenim kriterijima, a prisutnost izravnih kontakata omogućit će vam da brzo nazovete prodavača ili mu pošaljete e-mail kako biste dogovorili datum i vrijeme sastanka za pregled imovine.
No, budite oprezni: takve stranice često vode prevaranti koji smišljaju cijele priče za umirovljenike i lakovjerne kako bi izvukli novac. Stoga su do trenutka registracije kupoprodajne transakcije bilo kakvi troškovi vrlo nepoželjni.
Kako prisilne aukcije mogu biti korisne
U slučaju da fizička ili pravna osoba prestane ispunjavati svoje obveze prema banci po kreditu primljenom za kupnju nekretnine, prodaja vila, stanova ili kuća dužnika provodi se na dražbi. Takvi se objekti u pravilu prodaju po cijeni nižoj od tržišne, a to uspješno koriste ne samo lokalni stanovnici, već i stranci.
Takve objave možete pronaći na internetu koristeći ključnu riječ "zwangsversteigerung" ili na oglasnim pločama u zgradi suda. No, uz prednosti, kupnja kuće na aukciji ima i značajan nedostatak: oglas sadrži minimum informacija (površina, cijena, katnost, regija, broj soba, godina izgradnje), a nije moguća osobno pregledati predmet prije kupnje.
Osim toga, početnu cijenu stana ili kuće netko može prekinuti, a kao rezultat toga, početno povoljna ponuda može se pokazati neprihvatljivom u cijeni.
Kako pravilno dogovoriti kupnju nekretnine
Da biste izbjegli uobičajene pogreške i nevolje pri kupnji stana ili kuće u Njemačkoj, trebali biste uzeti u obzir preporuke stručnjaka, a također se pridržavati algoritma radnji koji izgleda ovako:
- Prodavatelj i kupac dogovaraju se o vrijednosti nekretnine, koja se temelji na stručnoj ocjeni kvalificiranog stručnjaka.
- Otvara se bankovni račun i uključen je javni bilježnik koji će pratiti transakciju.
- Sastavlja se kupoprodajni ugovor čije se preslike predaju kupcu i prodavatelju.
- Zainteresirani posjećuju kod javnog bilježnika radi rasprave i potpisivanja ugovora.
- Javni bilježnik izrađuje račun za plaćanje na licu mjesta i popunjava zemljišne knjige (upisuje predujam).
- U tijeku je formiranje računa za kupnju stambenih nekretnina.
- Kako bi ovjerili činjenicu kupoprodaje, kupac i prodavatelj ponovno posjećuju javnobilježnički ured, koji nakon provjere dokumenata konačno upisuje podatke o novom vlasniku nekretnine u zemljišne knjige.
Kao što pokazuje praksa, većina točaka u ovoj uputi je jednostavna i jasna, ali mnoge investitore zanima pitanje interakcije s bankama.
Kolika je cijena stanovanja i s kojim drugim troškovima će se kupac suočiti?
Kao što je gore navedeno, trošak jednosobnog stana, seoske kuće ili luksuzne vile ovisi o mnogim čimbenicima, od kojih su glavni mjesto objekta, njegovo područje, godina izgradnje, dostupnost infrastrukture i komunikacija. Stoga skroman stan od 30 kvadrata možete kupiti za 40.000 eura, ili na njega potrošiti svih 200.000 eura.
Cijene većine opcija na tržištu nekretnina kreću se od 1000 do 3000 eura po četvornom metru. Ekskluzivne nekretnine su puno skuplje i kreću se od 1.500.000 eura.
Prosječne cijene stambenih nekretnina u većim njemačkim gradovima u 2021
Grad | Prosječna cijena u EUR po m2 |
|---|---|
| Koln | 3520 |
| Hamburg | 4820 |
| Berlin | 4110 |
| Dortmund | 1790 |
| Stuttgart | 4350 |
| Dusseldorf | 4250 |
| Essen | 1790 |
| Münchenu | 7190 |
| Frankfurt na Majni | 4490 |
| Leipzig | 2250 |
Za kupnju stambene nekretnine potreban vam je samo novac i putovnica. Ako se transakcija obavlja u ime pravne osobe, morat ćete uzeti dokument od Gospodarske komore koji potvrđuje zakonitost poslovanja tvrtke na tržištu.
Ako je broker uključen u traženje stana, budite spremni platiti postotak iznosa transakcije (obično od 3,57 do 7,5%). Visina agencijskih naknada nije regulirana na zakonskoj razini, a neki agenti to iskorištavaju. Stoga, kako biste uštedjeli novac, bolje je tražiti stambene mogućnosti bez posrednika!
Trošak javnobilježničkih usluga je fiksnih 0,7% od ugovorene cijene nekretnine. Još 0,8% morat će platiti za upis podataka o vlasniku u zemljišne knjige.
Ako se stan kupuje kreditnim sredstvima (hipotekarni kredit), naplaćuje se dodatna naknada od 0,5%.
Kupnja nekretnine ne podliježe PDV-u, međutim, postoji paušalni porez na stjecanje zemljišne čestice, koji varira na razini od 3,5-5% i ovisi o teritorijalnoj lokaciji objekta. Napomena: ako želite prodati stan ili kuću kupljenu prije manje od 10 godina, morat ćete platiti porez na dobit od špekulativnih transakcija.
Iznajmljivanje stana kao alternativa kupnji kuće
Postoje situacije kada kupnja kuće nije ekonomski isplativa, ili nema mogućnosti za dobivanje hipotekarnog kredita, a nema dovoljno vlastitih sredstava za kupnju nekretnine. U tom slučaju trebate razmotriti mogućnost dugoročnog najma. Oglasi vlasnika ili brokera mogu se pronaći na web stranicama wg-gesucht.de, immowelt.de, mitwohnzentrale.de, itd.
Cijene najma su različite i ovise o lokaciji, površini i stanju objekta. Primjerice, najam jednosobnog stana može se kretati od 300 do 800 eura mjesečno, kuće će koštati nešto više.
Ako želite uštedjeti, možete iznajmiti malu sobu ili iznajmiti stan za više osoba. Treba imati na umu da su cijene komunalnih usluga u Njemačkoj prilično visoke i, osim fiksnog troška najma, morat ćete platiti i račune za struju, vodu, grijanje.
Kupnja nekretnine s ciljem ostvarivanja prihoda od najma
Ako želite isplatiti ulaganje, kupnja nekretnine je najpametnija odluka. Nije bez razloga da mnogi gospodarstvenici sada aktivno kupuju stambene objekte za iznajmljivanje i ostvaruju konstantno visok prihod od investicijskih aktivnosti. Kao vlasnik također možete iznajmiti ili prodati svoju nekretninu po višoj cijeni i time jamčiti zaštitu od inflacije.
Planirate li iznajmiti stan u Bavarskoj (npr. Münchenu) ili Berlinu, očekujte prinos do 4% godišnje. U manjim gradovima ta je brojka veća i za stambene zgrade iznosi oko 7%.
Nemojte se bojati ulagati u nekretnine - u sljedeće tri godine, stručnjaci predviđaju povećanje stopa najma na razini od 9-10%. Osim toga, ulaganja u iznosu od 250.000 eura ili više u komercijalne nekretnine GmbH u svrhu organiziranja poslovanja omogućit će vam dobivanje boravišne dozvole (boravišne dozvole), o kojoj sanjaju mnogi stranci.
Pitanja koja često postavljaju potencijalni kupci
Ako analiziramo upite za pretraživanje korisnika koji žele kupiti nekretninu u Njemačkoj, postaje jasno da ih najviše zanima mogućnost dobivanja boravišne dozvole nakon kupnje stana ili kuće, uvjeti za dobivanje bankovnog kredita i ograničenja vezana uz zakup njihove imovine. Stoga će informacije predstavljene u nastavku biti vrlo korisne i zanimljive.
Je li moguće dobiti boravišnu dozvolu pri kupnji nekretnine
Postoji mišljenje da će vam kupnja stana u Njemačkoj omogućiti dobivanje boravišne dozvole, pa čak i njemačkog državljanstva. No, po zakonu takve povlastice ne može dobiti stranac koji je postao vlasnik stana ili stambene zgrade.
Postojanje prava na nekretnini može samo pojednostaviti proces dobivanja boravišne dozvole, čime se potvrđuje solventnost podnositelja zahtjeva i izaziva povjerenje nadležnih tijela.
Pošteno radi, treba napomenuti da je kupnja nekretnine u iznosu od 250.000 eura u svrhu organiziranja poslovanja temelj za izdavanje boravišne dozvole. No, ovlaštena tijela najprije trebaju odobriti poslovni plan investitora i dogovoriti sva organizacijska pitanja.
Osim toga, poduzetnik mora nužno imati ured i angažirano osoblje, podnositi financijska izvješća i plaćati poreze godišnje. Ako ti uvjeti nisu ispunjeni, boravišna dozvola može biti otkazana.
Je li legalno izdavati stan odmah nakon kupnje?
Ako se stan ili studio kupi u apart-hotelu, nekretnina postaje vlasništvo vlasnika, ali ostaje pod upravljanjem hotelske uprave još nekoliko godina.
Legitimni kupac može raspolagati imovinom 3-4 tjedna godišnje. Tek nakon isteka ugovora s hotelom možete se samostalno namiriti na duže vrijeme ili nastaviti iznajmljivati apartman, ali u svoje ime.
Ako se stan kupuje na primarnom ili sekundarnom tržištu po standardnim uvjetima, vlasnik može iznajmiti stan samo ako postoje relevantni dokumenti koji potvrđuju zakonitost takve radnje.
Preporučujemo da se svakako posavjetujete s odvjetnikom kako biste dobili više informacija o najmu stana – na taj način možete izbjeći poteškoće.
Kredit za kupnju stana: mit ili stvarnost
Njemački zakon dopušta da strani državljanin može uzeti kredit za kupnju nekretnine, pod uvjetom da se poštuju sve procedure. Prvo morate odabrati odgovarajuću financijsku instituciju i obavijestiti zaposlenike banke da želite podići kredit za kupnju stana, zatim dati sve potrebne podatke o ovoj nekretnini i pokazati nacrt kupoprodajnog ugovora.
Čim Vam banka da pismenu suglasnost za dobivanje kredita, kao i dokumente o jednakim imovinskopravnim pravima s Vama, između Vas i banke se potpisuje ugovor, a kupnja se plaća sredstvima dobivenim od banke.
Kao što pokazuje praksa, odbijanja izdavanja bankovnih zajmova za kupnju nekretnina javljaju se rijetko, glavna stvar je pridržavati se odobrenog algoritma radnji.
Konačno
Prije kupnje stambene nekretnine, trebali biste pažljivo proučiti tržište i odlučiti koliko ste spremni potrošiti. Neovisno i potpuno besplatno možete pronaći oglase za prodaju stanova na Internetu (na tematskim portalima ili web stranicama programera), kao iu tiskanim publikacijama. Osim toga, na prisilnim dražbama često se susreću značajne opcije, a uprava njemačkog grada može dati i praktične savjete o kupnji nekretnina.
Ako ste umorni od samostalnog traženja stana, potražite pomoć od profesionalnih posrednika, ali budite spremni platiti popriličan iznos za pružene usluge. I zapamtite da kupnja nekretnine u Njemačkoj ima i prednosti i nedostatke, koje treba pažljivo ispitati prije sklapanja posla.
Pozitivni aspekti su:
- visoka zaštita investitora;
- ekonomska stabilnost regije;
- konkurentne cijene;
- nema ograničenja za strance.
Ako uzmemo u obzir nedostatke kupnje kuće u Njemačkoj, treba napomenuti da vlasnik nekretnine kupljene za osobnu upotrebu nema pravo na boravišnu dozvolu.
Stručnjaci predviđaju daljnji rast cijena kuća i stanova smještenih na periferiji megagradova, dok će smanjenje cijene četvornih metara, po njihovom mišljenju, utjecati na nove zgrade i objekte koje nudi sekundarno tržište nekretnina.
