Najjužniji od većih njemačkih gradova, Freiburg im Breisgau, također je jedno od najljepših naselja u zemlji. Blizina gradova Švicarske i Francuske, predivna klima, veličanstvena priroda, prekrasan povijesni centar, snažan turistički tok, prisutnost velikog sveučilišta i klinike, mnoštvo registriranih tvrtki, izvrsna infrastruktura i prometne veze - to je razlog zašto nekretnine u Freiburgu danas su iznimno tražene među investitorima, unatoč činjenici da je njihova cijena jedna od najviših u zemlji.
Značajke tržišta nekretnina
Freiburg (Freiburg im Breisgau) je drevni grad na jugu Njemačke, osnovan 1120. godine i priznat kao jedno od najsigurnijih naselja u zemlji. Glavne odlike Freiburga su njegov položaj na njemačkoj granici u neposrednoj blizini švicarskog grada Basela i francuskog grada Mulhousea, poseban šarm gradskog središta iza starih vrata, obilje zelenih površina i šuma, kao što je kao i veliki broj studenata iz cijelog svijeta. Od osnutka Sveučilišta Albert Ludwig 1457., Freiburg je postao jedan od klasičnih njemačkih sveučilišnih gradova, mlad i živahan.
U Freiburgu trenutno živi 227.590 ljudi (od 31. prosinca 2021.), što ga čini 4. najvećim gradom u saveznoj državi Baden-Württemberg, drugi po veličini nakon Stuttgarta, Karlsruhea i Mannheima.
Zajedno s četvrtima Breisgau-Hochschwarzwald i Emmendingen, grad čini gospodarsku regiju Freiburg s više od 630.000 stanovnika. Nalazi se u tronacionalnoj metropolitanskoj regiji Gornja Rajna s oko 6 milijuna stanovnika.
Izgled grada, arhitektura
Freiburg im Breisgau se zasluženo smatra jednim od najljepših i najsunčanijih gradova u Njemačkoj. Povijesna jezgra, sa svojim gradskim vratima, poziva goste da otkriju kulturu i povijest Freiburga, a zatim se zadrže u jednom od brojnih kafića i pubova - grad je toliko gostoljubiv da se smatra regionalnim gospodarskim središtem kojim dominira uslužni sektor. . Bächle - potoci koji teku ravno u nogostupima postaju dodatni ukras naselja.
Nekoliko kilometara od centra nalazi se lokalna planina na koju se redovito penju ljubitelji alpskog skijanja. Općenito, gotovo polovicu područja Freiburga zauzimaju zelene površine, parkovi, vrtovi, jezera i druga mjesta za rekreaciju na otvorenom. Rijeke Rajna i Švarcvald daju dodatni šarm gradu, a izvan Freiburga, stanovnici mogu pješačiti kroz šumovita brda.
Nekretninu u Freiburgu karakterizira izvrsna lokacija, nedavno renovirane ili potpuno nove zgrade.
Brojni studentski domovi često su smješteni u moderniziranim starim strukturama koje impresioniraju svojim velikim prostorom i visokim stropovima.
Glavna područja grada karakteriziraju brojne povijesne građevine kao što su Freiburger Münster ili Stadttheater geprägt. Bogato ukrašena pročelja mogu se vidjeti posvuda, čak i u jednostavnim terasastim stambenim naseljima.
Novoizgrađene prostore, pak, karakterizira moderan stil - stambene površine okružene su zelenim površinama i javnim površinama. Strukture naselja su više nego atraktivne zbog svoje urbanizacije i blizine prirodi. Freiburg se u kontekstu urbanog planiranja pozicionira kao raznolik i ekološki osviješten grad.
Upravna podjela
Freiburg uključuje 28 okruga, koji su, pak, strateški podijeljeni na ukupno 42 općine:
| Okrug | općine |
|---|---|
| Mitte (Mitte, centar) | Altstadt (Altstadt) |
| Neuburg (Neuburg) | |
| ost (ost) | Ebnet |
| Kappel | |
| Littenweiler | |
| Waldsee | |
| Zapad | Betzenhausen (Betzenhausen) |
| Landwasser | |
| Lehen | |
| Mooswald | |
| Mundenhof (Mundenhof) | |
| Stühlinger | |
| Waltershofen (Waltershofen) | |
| jugozapad | Haslach |
| Opfingen (Opfingen) | |
| Rieselfeld (Riselfeld) | |
| Sv. Georgen (Sv. Georgen) | |
| Tiengen (Tingen) | |
| Munzingen (Munzingen) | |
| Vauban | |
| Weingarten (Weingarten) | |
| Nord | Brühl |
| Herdern | |
| Hochdorf (Hochdorf) | |
| Zähringen (Zeringen) | |
| Süd (Süd) | Günterstal |
| Oberau (Oberau) | |
| Wiehre |
Infrastruktura, kulturne i zabavne ustanove
Iako su sredstva za kazališne aktivnosti u Freiburgu vrlo ograničena, lokalne kazališne produkcije privlače brojnu publiku, a časopis Die deutsche Bühne u jesen 2007. godine dodijelio je Freiburškom gradskom kazalištu prvo mjesto.
Freiburg je domaćin brojnih festivala tijekom cijele godine. Primjerice, u veljači je planiran reportažni festival MUNDOlogia, sportski festival na otvorenom, Međunarodni plesni festival. Ljeto će biti vrijeme za Međunarodni glazbeni festival, koncerte, kazalište, izložbe i druga događanja. Svake 2 godine u svibnju na kino forumu održava se poznati festival etnografskog filma.
Proslavljeni freiburški glazbenik Murat Koshkun redovito organizira najznačajniji svjetski festival bubnjarske glazbe, a u rujnu na jazz festivalu nastupaju međunarodne jazz zvijezde. Ljubitelji glazbe mogu posjetiti koncerte orkestralne glazbe, nastupe zborova, jazz, folk i rock koncerte.
Grad ima veliki broj kina, noćnih klubova, trgovačkih centara, barova, kafića, restorana i drugih zabavnih objekata koje vole mladi i starije generacije.
Turisti će biti zainteresirani za posjet lokalnim muzejima. Najveći muzej u gradu je Muzej povijesti umjetnosti i kulture na Gornjoj Rajni – Augustinermuseum, čiji je jedan od odjela Muzej povijesti grada. Prirodoslovni muzej nudi upoznavanje s lokalnom florom, faunom, geologijom i mineralogijom. Možete se diviti djelima moderne umjetnosti u Muzeju nove umjetnosti na Marienstrasse. Arheološki muzej i mnoge izložbene dvorane također su stalno otvoreni za posjetitelje.
Grad nudi brojne mogućnosti za sportske aktivnosti. Ovdje su otvorena 2 nogometna kluba, održavaju se treninzi hokeja na ledu, odbojke, rukometa, ženske i muške košarke, ragbija. Popularni američki sportovi su bejzbol, softball, lacrosse. U Freiburgu postoji i streljački klub.
Turizam
Freiburg sa svojim atrakcijama, od kojih su glavne gradska crkva Münster i Bächle (potoci koji se ulijevaju ravno u pločnike), popularan je među turistima - više od 3 milijuna ljudi dolazi ovamo svake godine. Povijesna jezgra privlači poznavatelje kulture i povijesti, ali i kupce, kafiće i pubove.
Freiburg im Breisgau je tražen među Europljanima kao ljetovalište zbog svoje ugodne klime - grad često veseli sunčanim i toplim vremenom. Također je idealno mjesto za planinski turizam, kojeg Nijemci toliko cijene zbog mogućnosti poboljšanja zdravlja i osjećaja sjedinjenja s prirodom.
Freiburg je postao regionalno gospodarsko središte u sektoru usluga zahvaljujući snažnom turističkom toku. Investitor treba imati na umu da su cijene smještaja u lokalnim hotelima među najvišima u Njemačkoj.
To omogućuje razmatranje mogućnosti otvaranja jeftinijeg mini-hotela ili hostela: ako je razina usluge prihvatljiva, gosti grada sigurno će iskoristiti priliku da uštede na naknadama za sobu.
Gospodarstvo i industrija
Kao što je već spomenuto, najveći gradski poslodavci su Sveučilište u Freiburgu, sveučilišna bolnica i javna komunalna poduzeća, no u Freiburgu postoje i mnoge druge tvrtke koje zapošljavaju stotine zaposlenika:
- TDK-Micronas - proizvođač poluvodiča;
- Solvay Acetow je proizvođač filtara za cigarete;
- Fritz Dusseldorf GmbH (FDF) - najveći europski proizvođač indukcijskih sustava za ojačanje;
- Götz + Moriz (trgovac građevinskim materijalom);
- Ganter je najveća pivovara;
- Schwarzwaldmilch - tvrtka za preradu mlijeka;
- Pfizer je farmaceutska tvrtka;
- 79 Deutsche Post AG (poštansko središte);
- Raimann je proizvođač strojeva za obradu drva;
- Mez i Madeira Garnfabrik - tekstilna industrija;
- Hellige je proizvođač znanstvenih i medicinskih elektroničkih uređaja;
- Herder i Haufe su veliki izdavači;
- Baden (sjedište novina);
- Solar-Fabrik AG - proizvođač solarnih panela;
- Lexware (njemački tržišni lider u "komercijalnom softveru");
- United Planet, IDS Scheer Consulting, Paragon Software Group, Jedox AG, Oxid, Kofax Deutschland AG, Inxmail, Jahia Solutions Group SA (IT tvrtke);
- Sparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau, Volksbank Freiburg eG, Bankhaus E. Mayer AG - banke;
- UNIQUE šumarstva i korištenja zemljišta GmbH (šumarsko savjetovanje) itd.
Transportna povezanost
U usporedbi s drugim njemačkim gradovima slične veličine, udio cestovnog prometa u ukupnom unutargradskom prometu Freiburga je mali. Biciklizam je, pak, izrazito razvijen - ukupna duljina biciklističkih i pješačkih staza je oko 200 kilometara.
Freiburg je povoljno smješten na glavnim europskim prometnim rutama Rajna-Saon-Rhône-Mediteran i Rajna-Gotthard-Italija.
Autocesta A5 povezuje Freiburg na sjeveru sa Strasbourgom, Karlsruheom, Mannheimom i Frankfurtom na Majni, a na jugu s Mulhouseom i Baselom.
Freiburg ima 3 izlaza na autocestu - sjever, centar i jug. Osim toga, Freiburg se nalazi na glavnoj cesti B3 i prelazi B31. B294 počinje u Freiburgu i vodi kroz Freudenstadt i Pforzheim do Brettena. Freiburg se također nalazi na prekograničnoj Zelenoj cesti.
Stambeni dio područja Vauban zamišljen je kao stambeni kompleks bez puno automobila. Freiburg ima dinamički sustav upravljanja parkiranjem koji pokazuje broj raspoloživih parkirnih mjesta na brojnim parkiralištima.
Gradski javni prijevoz opslužuje 5 tramvajskih i 21 autobusnih linija kojima upravlja Freiburger Verkehrs AG (VAG). VAG također upravlja Schauinslandbahnom, s lakim pristupom visinama Schauinslanda, lokalne planine Freiburga (1284 m).
Osim autobusnih linija, grad ima dovoljan broj željezničkih linija. Glavni kolodvor opslužuje 4 od ovih linija, koje koristi do 65.000 ljudi dnevno.
Željeznička pruga Mannheim-Basel, s vezama za Zürich, Bern i Milano, trenutno je u fazi proširenja jer se pretvara u dovod za novi alpski željeznički prijelaz (NEAT) prema Gotthardskom baznom tunelu.
Freiburg dobiva izravnu brzu vezu preko stanice Mulhouse TGV do Pariza, Lyona i Marseillea, a zatim do Barcelone.
Höllentalbahn vodi od Freiburga preko Schwarzwalda do Donaueschingena, odakle možete doći do Münchena. S-Bahn povezuje okolne gradove i općine s Gornjim Freiburgom.
Zračna luka Freiburg odobrena je kao sletište za zrakoplove do 10 tona. Nalazi se na zapadu grada uz izložbeni centar. Većinu zračnog prometa obavlja EuroAirport Basel-Mulhouse-Freiburg u susjednom Gornjem Alzasu.
Do ove zračne luke postoji autobusna linija s glavnog željezničkog kolodvora u Freiburgu (vrijeme putovanja 55 minuta). Tu su i autobusi do obližnjih zračnih luka Karlsruhe / Baden-Baden (vrijeme putovanja 1 sat 5 minuta) i Strasbourg (oko 1 sat i 5 minuta).
Vlakom možete doći izravno do zračne luke Frankfurt (oko 2 sata i 10 minuta), a prije preseljenja u Basel ili Zürich do zračne luke Zürich (2 sata i 15 minuta).
Tržište nekretnina
Tržište nekretnina Freiburg im Breisgau podijeljeno je na 2 dijela. S jedne strane fokusira se na studente, s druge na radno sposobnu populaciju s visokim primanjima.
Tijekom proteklih deset godina, grad je aktivno provodio projekte razvoja okoliša, kao što je Vauban, te projekte modernizacije postojećeg stanovanja. U izgradnji su mnoge nove stambene zgrade, primjerice Herdern u aristokratskoj četvrti vila, gdje će stanovi biti useljivi ove godine.
U stambenom naselju Gutleutmatten u Haslachsu planirana je izgradnja oko 500 stambenih jedinica. Ali ni ovi građevinski projekti ne mogu zadovoljiti rastuću potražnju za nekretninama u Freiburgu - problem se neće riješiti u bliskoj budućnosti, pa će cijene najma i otkupa nastaviti rasti.
Trenutno su u toku radovi:
- Gradski tunel u Freiburgu A 860 je u izgradnji;
- u tijeku je modernizacija Doma mladih (tehnički i protupožarni popravci, opremanje nove zgrade za glazbenu školu);
- premještanje pruge Stadtbahn iz Komturstraße u Waldkircher Straße u Waldkircher Straße zbog loših strukturnih uvjeta i neodgovarajućih zahtjeva za sigurnost i pristupačnost;
- Gradi se 60 stambenih jedinica umjesto postojećih 6 malih dvojnih kuća u Freibergen-Stadtbauu;
- vrt Moosacker se širi (90 vrtova širi);
- Gradi se i rekonstruira Rheintalbahn (grade se 2 nova željeznička kolosijeka);
- pruga Breisacher Bahn se širi;
- razvoj ljuljačke petlje u području Faubana;
- ruši se stara škola Staudinger i gradi nova zgrada s područnom knjižnicom i klubom mladih;
- u izgradnji je novi gradski nogometni stadion;
- obnovit će se četvrt Haslach na jugoistoku grada: do 2021. godine obnovit će se zgrade, izgraditi dodatni stambeni prostor, poboljšati životni okoliš, izgraditi novi prostor Belchenstraße 8/10, Belchenstraße 12- Modernizirat će se i povećati 34 stambene zgrade i obnoviti tvornica Joseph-Brandel;
- škola Anne Frank se širi: osnovna škola se preuređuje u dnevnu školu, grade se vrtići i menza, susjedni vrtić se proširuje na zgradu od 6 katova;
- implementira se nova četvrt Dietenbach (samostalna četvrt s najmanje 5500 stambenih jedinica);
- obnova Sulzburger Straße: strukture se prilagođavaju demografskim promjenama, modernizira se prometni prostor, proširuju se i rekonstruiraju rezidencija za starije osobe i dvije stambene zgrade od 8 kata;
- trgovački centar Weingarten se modernizira (poboljšana sigurnost, stvoren je atraktivan izgled);
- dovršavaju se društvena i mješovita urbana područja područja Stühlinger;
- izgradnja mješovitog urbanog područja sa stanovima, uredima, hotelima, trgovinama i društvenim sadržajima na mjestu bivšeg Freiburger Gütebahnhofsa;
- u području Zähringen Nord stvara se područje sa stambenim zgradama, malim poduzećima i maloprodajnim prostorom;
- stvara se dodatno stanovanje na području Kapplera uz Littenweiler;
- gradi se novo stambeno naselje na zapadu Mooswalda;
- u izgradnji je nova zgrada Bismarckallee Freiburg (uz zgradu banke, grade se i novi poslovni prostori);
- na sjeveru Zähringena organizira se razvoj s površinom od 250 do 300 stambenih jedinica;
- rekonstruira se naselje Knopfhäusle-Siedlung.
Vrijedi spomenuti da je u Freiburgu sve više ekološki osviještenih novih razvojnih područja kao što su Haslach, Brühl i Rieselfeld. Stanovnici to cijene i nazivaju stambena područja zonama s lakim prometom. Većina ljudi radije putuje do odredišta tramvajem ili biciklom.
Općenito, velika se pažnja posvećuje ekološkoj infrastrukturi u svim dijelovima grada. Novi stambeni projekti nisu samo zeleni, već i orijentirani na budućnost – opremljeni su samo najsuvremenijim tehnologijama. U Vaubanu su, primjerice, stambene zgrade opremljene solarnim panelima.
Primjećeno je da se tijekom godina povećava broj individualnih kućanstava – sve više ljudi nastoji otići u mirovinu kupnjom ili gradnjom privatne kuće. Prema studiji L-Banka, stopa rasta do 2021. iznosit će 26%. Štoviše, što je populacija starija, to je jasnije vidljiva tendencija samostalnog života - zbog toga raste životni prostor dodijeljen jednoj osobi. Zbog toga je zemljište u Freiburgu sve skuplje: sve je više ljudi koji žele izgraditi vlastitu kuću u blizini rijeka i šuma.
Značajke stambenih i poslovnih nekretnina u četvrtima Freiburga
Očuvani srednjovjekovni pogledi na grad, prekrasni krajolici Rajne i Schwarzwalda, vis
Životni standard i topla klima učinili su Freiburg-Breisgau utočištem za bogate umirovljenike i atraktivnom destinacijom za odmor. A elitno sveučilište koje se nalazi ovdje učinilo je grad mladim i živahnim zahvaljujući stalnom priljevu studenata iz raznih saveznih država Njemačke i inozemstva.
Nedvojbeno je da se investitor pri odabiru stambenog prostora za naknadni najam i pri kupnji poslovnih nekretnina prvenstveno treba fokusirati na mlade, starije i turiste.
No, kao iu svakom drugom gradu, u Freiburgu posao i smještaj pronalaze predstavnici drugih skupina stanovništva. Obitelji s djecom, parovi bez djece, mladi poduzetnici i strani stručnjaci također su voljni preseliti se u Freiburg u Breisgau. S tim u vezi, sastav stanovništva se razlikuje po gradskim četvrtima, što također treba uzeti u obzir.
Predlažemo da se upoznate s donjom tablicom - ona će vam pomoći da steknete predodžbu o tome koje općine u Freiburgu najčešće biraju za stanovanje predstavnici određenih segmenata stanovništva:
| Općina | Glavne karakteristike | Privlačnost za predstavnike određenih segmenata stanovništva |
|---|---|---|
| Mitte (Mitte, centar) | ||
| Altstadt (Altstadt) | Povoljan smještaj, središnji položaj, brojne kulturne i rekreacijske aktivnosti. Hosteli, kafići, barovi, restorani u neposrednoj blizini. | Usamljeni ljudi, studenti |
| Neuburg (Neuburg) | Luksuzno područje. Neposredna blizina centra, brojnih trgovina i zabavnih centara. Lijepo obnovljene vile, na zapadu - apartmanske zgrade. Fakulteti sveučilišta, krajobrazni park, obiteljska infrastruktura. | Obitelji s djecom, studenti, mladi parovi |
| ost (ost) | ||
| Ebnet | Stambeni prostori, odlična lokalna opskrba, brz pristup centru. | Ostarjeli ljudi |
| Kappel | Blizina šuma i livada. Područje je mirno sa obiteljskim kućama ili stambenim zgradama. Dječji vrtići, trgovine su malobrojni. Centar je udaljen 30 minuta autobusom ili tramvajem. | Samci, parovi bez djece |
| Littenweiler | Blizina centra, mnoštvo rekreacijskih zona, izvrsna infrastruktura, mjesta za obitelji s djecom, vrtići, ljekarne, stomatologija, trgovački centar, razne škole i fakulteti, odlična prometna povezanost. | Obitelji s djecom |
| Waldsee | Blizina centra, odlična lokalna opskrba, stambeni prostori dostupni. | Ostarjeli ljudi |
| Zapad | ||
| Betzenhausen (Betzenhausen) | 10 minuta od centra. Dobra infrastruktura, brojne mogućnosti za rekreaciju, brojne trgovine, obiteljske i višeobiteljske kuće, liječničke ordinacije, ljekarne, blizina mora i jezerskog parka. | Stariji parovi, samci |
| Landwasser | Dobra lokalna ponuda, mirna stambena naselja, obiteljska infrastruktura. | Obitelji s djecom, parovi bez djece, umirovljenici |
| Lehen | Rustični karakter naselja. Samostojeće kuće sa okućnicama, blizina livada i šuma. Do centra - 15-20 minuta. Nema velikih supermarketa, područje je mirno. | Obitelji s djecom predškolske dobi, umirovljenici |
| Mooswald | Neposredna blizina šume. Uglavnom obiteljske kuće. Malo je trgovina, ima nekoliko restorana i kafića za van. Selo, nekoliko vrtića i škola, mnogo zelenih površina, hotel, bazen. | Obitelji s djecom, umirovljenici |
| Mundenhof (Mundenhof) | Do centra se stiže za 15 minuta, infrastruktura se može nazvati dobrom. | Usamljeni ljudi |
| Stühlinger | Postoje hosteli, dobra infrastruktura za mlade - pubovi, kafići, restorani, klubovi. | Studenti |
| Waltershofen (Waltershofen) | 15 km od centra, naselje ima rustikalni karakter. Uglavnom nove obiteljske kuće, ponekad stare kaldrme. Glazbeni i sportski klubovi, 2 dječja vrtića, osnovna škola. | Samci, obitelji s malom djecom |
| jugozapad | ||
| Haslach | Veliko i popularno područje. Izvrsna infrastruktura. Uglavnom apartmanske i kuće u nizu s vrtovima. Trgovačke i strukovne škole, vrtići, bazen, sportski tereni. | Studenti, radne obitelji i imigranti |
| Opfingen (Opfingen) | Najsjevernija regija, poznata po uzgajivačima šparoga. Rustikalni karakter. Postoji nekoliko trgovina, restorana i kafića, dječji vrtić, osnovna škola. | Obitelji s djecom, poljoprivrednici, umirovljenici |
| Rieselfeld (Riselfeld) | Nekoliko stambenih naselja, obiteljska infrastruktura, blizina prirode, dobra lokalna opskrba. | Obitelji s djecom |
| Sv. Georgen (Sv. Georgen) | Područje u podnožju planine s prekrasnim krajolikom. Uglavnom obiteljske kuće i višekatnice. Dobra prometna povezanost, razne škole, brojni shopping sadržaji, festival vina, sportske mogućnosti. | Obitelji s djecom, umirovljenici, mladi parovi, radnici vinarije |
| Tiengen (Tingen) | Selo koje nudi život u prekrasnom ambijentu, oko 10 km od centra. Poljoprivreda, povrtlarstvo, voćarstvo, vinogradarstvo. Dobra povezanost s autocestom. Postoji osnovna škola i srednja škola, a malo je trgovina. | Obitelji s djecom |
| Munzingen (Munzingen) | Selo u podnožju planine. Uglavnom vile s vrtovima. Uzgoj i vinogradarstvo šparoga. Pogodno doći do centra. Dječji vrtić, osnovna i srednja škola. Vrlo je malo trgovina. Golf teren, teniski tereni. | Obitelji s djecom, umirovljenici |
| Vauban | Ekološko područje s ograničenim prometom automobila. Postoje kuće sa solarnim panelima. Lak pristup centru, dobra infrastruktura. | Obitelji s djecom, umirovljenici, mladi parovi |
| Weingarten (Weingarten) | Izvrsna lokalna ponuda, blizina prirode, obiteljske infrastrukture, škole i vrtića, mogućnost kupnje i najma stanova u stambenim naseljima. | Obitelji s djecom |
| Nord | ||
| Brühl | Dobra prometna povezanost, blizina centra, povoljno stanovanje za najam. | Usamljeni ljudi, studenti |
| Herdern | Povoljan smještaj, centralna lokacija, brojne kulturne i rekreacijske aktivnosti, dobra prometna povezanost s centrom. | Samci, parovi bez djece |
| Hochdorf (Hochdorf) | Predgrađe. Neposredna blizina industrijske zone i ribnjaka. Dobra prometna povezanost, brojni klubovi. | Radnici poduzeća, usamljeni ljudi |
| Zähringen (Zeringen) | Najstariji dio grada, dobro povezan javnim prijevozom. Ovdje su ruševine dvorca, restorani, igralište, vrtići, staračke zajednice, liječničke ordinacije, banke, crkva, javne ustanove, trgovine. | Umirovljenici, mladi parovi, poduzetnici |
| Süd (Süd) | ||
| Günterstal | Mala zajednica smještena u podnožju planine. Zadivljujući krajolici. Često je tu samostojeća kuća ili luksuzna vila. Izvrsna prometna povezanost i infrastruktura. Dječji vrtići, škole, crkvene udruge. | Bogati samci i obitelji, važni poduzetnici, uspješni znanstvenici |
| Oberau (Oberau) | Luksuzne stambene nekretnine, rekreacijske zone, dobar pristup centru grada, puno jeftinih spavaonica. | Parovi bez djece, studenti |
| Wiehre | Izvrstan pristup centru, mnoštvo rekreacijskih zona, kvalitetan smještaj. | Parovi bez djece, usamljeni ljudi |
Značajke poslovnih nekretnina
Ako će investitor ulagati u kupnju poslovne nekretnine u Freiburgu u Breisgauu, postoje dva načina:
- Usredotočite se na opće tendencije prema naselju Freiburg, prema kojima značajan dio stanovništva čine studenti i stariji.
- Razmotrite svako područje grada posebno i pažljivo razmotrite potrebe lokalnog stanovništva i njegov sastav.
U prvom slučaju, bez obzira na područje grada, morate kupiti nekretninu, fokusirajući se na potrebe turista, studenata i umirovljenika. Na primjer, možete kupiti prostore pogodne za otvaranje:
- hotel (udoban za praćenje konkurenata, kojih ima mnogo u gradu, i jeftin za naginjanje izbora turista u njihovu korist);
- hostel (u gradu je malo takvih objekata, prevladavaju uglavnom skupi hoteli);
- kafić sa stolovima na ulici (vrijeme je ovdje pogodno za ručak na otvorenom);
- studentski hostel (jeftino stanovanje uvijek će dobro doći za smještaj više od 25.000 studenata);
- kafići (i studenti i turisti vole se opustiti uz šalicu kave);
- starački domovi ili pansioni (Freiburg je posebno dobar za umirovljenike, ali nisu svi imućni).
U drugom slučaju pomoći će razumjeti gornja tablica koja sadrži informacije o preferencijama predstavnika svih segmenata stanovništva u odnosu na područje stanovanja. Ako se, primjerice, nekretnina kupuje u Weingartenu ili Rieselfeldu, bolje ju je prilagoditi za obiteljski kafić, dječji hobi klub ili trgovački centar, budući da je uglavnom dom obiteljima s djecom.
Sada je moguće kupiti zemljište u Freiburgu im Breisgau u onim dijelovima grada gdje lokalne vlasti neće graditi kako bi proširile teritorij naselja i povećale broj stambenih zgrada. Ima smisla usredotočiti se na parcele u blizini kojih će se uskoro dogoditi izgradnja novog naselja - cijena takvog zemljišta naglo će porasti nakon provedbe komunikacija. Uprava Freiburga na službenim stranicama grada objavljuje vijest o planiranim građevinskim projektima.
Prosječna cijena stambene i poslovne nekretnine
Budući da je tržište nekretnina u Freiburgu u Breisgauu gotovo u potpunosti usmjereno na prestižni segment, cijene kuća i etažnih stanova ovdje su zaista visoke i prihvatljive samo za bogate kupce.
Stanovanje u novoj četvrti Vauban, potpuno novoj četvrti Rieselfelda, izgrađenoj zapadno od središta Freiburga, veličanstvene privatne vile u šumovitom području, vile na jugoistoku - visoka cijena lokalnih zgrada apsolutno je opravdana, budući da je svaki gradska četvrt odlikuje se svojom neovisnošću, razvijenom infrastrukturom, povoljnim prometnim vezama i blizinom rekreacijskih područja.
Od Waltershofena do Munzingena, četvrti su samodostatni i imaju malu ponudu nekretnina. Većina objekata za prodaju koncentrirana je u središnjim i južnim regijama jugoistoka Freiburga - ovdje stanovi nisu tako skupi u centru i na periferiji. Istovremeno, segment luksuznog tržišta i najprestižnije lokacije nalaze se u četvrti Kappel i Günterstal.
Zainteresirani će u Freiburgu pronaći relativno malu ponudu za velike obiteljske stanove, ali velik je broj soba u studentskim stanovima i domovima.
Tržište kuća i etažnih stanova karakterizira visokokvalitetna ponuda koja privlači prvenstveno bogate kupce.
Nekretnine u zelenom predjelu Günthersthal vrlo su cijenjene, s mnogo prostranih stambenih nekretnina, ali zbog blizine prirode Švarcvalda, stanovanje je ovdje iznimno skupo. Čak i trosobni stan u prizemlju površine oko 100 m2 koštat će od 430.000 do 480.000 eura. Luksuzna dvojna kuća sa šest soba i površine oko 260 m2 kupca će koštati 1.200.000 eura.
U centru starog grada Nürnberga možete pronaći smještaj po povoljnijim cijenama. Prostrani trosobni stan površine oko 70 m2 koštat će cca 260.000 eura.
Donja tablica prikazuje promjenu potražnje za stambenim nekretninama po četvrtima Freiburg im Breisgau u odnosu na prethodnu godinu:
| Općina | Dinamika potražnje za nekretninama (%) |
|---|---|
| Mitte (Mitte, centar) | |
| Altstadt (Altstadt) | -2.3 |
| Neuburg (Neuburg) | -7.9 |
| ost (ost) | |
| Ebnet | 27 |
| Kappel | -2.2 |
| Littenweiler | -1.9 |
| Waldsee | -10.9 |
| Zapad | |
| Betzenhausen (Betzenhausen) | -0.9 |
| Landwasser | 0 |
| Lehen | 9.1 |
| Mooswald | -0.9 |
| Mundenhof (Mundenhof) | 0 |
| Stühlinger | -1.4 |
| Waltershofen (Waltershofen) | 4.1 |
| jugozapad | |
| Haslach | 9 |
| Opfingen (Opfingen) | 6.3 |
| Rieselfeld (Riselfeld) | 1.9 |
| Sv. Georgen (Sv. Georgen) | 7.6 |
| Tiengen (Tingen) | 10.4 |
| Munzingen (Munzingen) | -2.4 |
| Vauban | 0 |
| Weingarten (Weingarten) | 3.9 |
| Nord | |
| Brühl | 0 |
| Herdern | 11.6 |
| Hochdorf (Hochdorf) | 14.5 |
| Zähringen (Zeringen) | 25 |
| Süd (Süd) | |
| Günterstal | 0 |
| Oberau (Oberau) | 3 |
| Wiehre | -0.9 |
Prilikom planiranja kupnje poslovne nekretnine u Freiburgu potrebno je uzeti u obzir i činjenicu da se njezina vrijednost povećava za zemljište na kojem se nalazi, te dodatna plaćanja: posrednička provizija, porez na kupnju, plaćanje javnobilježničkih usluga za ovjeru transakcije kupoprodaje.
Općenito, nekretnine u komercijalnom sektoru freiburškog tržišta karakteriziraju visoke cijene u usporedbi s prosječnom cijenom sličnih nekretnina u drugim gradovima u Njemačkoj.
Sljedeća tablica pomoći će vam da se upoznate s aktualnim cijenama za najpopularnije poslovne zgrade:
| Objekt imovine | Godina izgradnje | Površina, m2) | Profitabilnost (%) | Apsolutni prihod (EUR) | Cijena (EUR) | Dodati. troškovi (bilježnik, porez na kupnju, brokerska provizija) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Supermarket u predgrađu | 2003 | 998 | 5.5 | 244.359 | 4,440,000 | 0.02 0.05 0.036 |
| Poslovna zgrada | 2016 | 8.500 | 4.5 | 450.00 | 18,000,000 | 0.015 0.05 0.036 |
| Hotel | 2016 | 5.700 | 5.5 | 825.00 | 15,000,000 | 0.015 0.05 0.048 |
| Supermarket u sklopu grada | 2015 | 1.700 | 5.5 | 275.00 | 5,000,000 | 0.015 0.05 0.048 |
Cijene za apartmane raznih kvadratura
Ispod su dvije tablice - u prvoj ćete pronaći podatke o prosječnim cijenama 1 m2 površine stana u Freiburgu im Breisgau, Baden-Württembergu i Njemačkoj, a u drugoj - podatke o promjeni cijene stanova od 2021. do 2021. (slika ispod prikazuje dinamiku):
Donja tablica pruža informacije o prosječnoj cijeni apartmana u nekim područjima Freiburg im Breisgau:
Cijene za individualne stambene zgrade raznih veličina
Informacije o cijenama kuća u Freiburgu, Baden-Württembergu i Njemačkoj 2021. prikazane su u prvoj od tablica koju vidite u nastavku. U drugoj tablici pronaći ćete podatke o promjenama cijena privatnih kuća od 2021. do 2021. godine. Slika ispod tablica prikazuje dinamiku troškova kuća za navedeno vremensko razdoblje:
Pokazatelji stvarnog za 2021. godinu prosječne cijene 1 m2 površine privatne kuće u nekim četvrtima Freiburg im Breisgau prikazani su u donjoj tablici:
Ovdje je popis prosječnih cijena za pojedinačne stambene zgrade u različitim četvrtima Freiburg im Breisgau:
| Općina | Cijene kuća (u eurima) |
|---|---|
| Mitte (Mitte, centar) | |
| Altstadt (Altstadt) | 556,000 |
| Neuburg (Neuburg) | 1,798,000 |
| ost (ost) | |
| Ebnet | 658,000 |
| Kappel | 695,000 |
| Littenweiler | 787,000 |
| Zapad | |
| Betzenhausen (Betzenhausen) | 522,000 |
| Mooswald | 727,000 |
| Waltershofen (Waltershofen) | 389,000 |
| jugozapad | |
| Haslach | 432,000 |
| Opfingen (Opfingen) | 470,000 |
| Sv. Georgen (Sv. Georgen) | 441,000 |
| Tiengen (Tingen) | 309,000 |
| Munzingen (Munzingen) | 466,000 |
| Weingarten (Weingarten) | 264,000 |
| Nord | |
| Herdern | 923,000 |
| Hochdorf (Hochdorf) | 453,000 |
| Zähringen (Zeringen) | 783,000 |
| Süd (Süd) | |
| Günterstal | 736,000 |
| Wiehre | 1,296,000 |
U nastavku ćete vidjeti popis prosječnih cijena za 1 m2 višestambene površine u onim područjima Freiburg im Breisgau, gdje danas možete kupiti takve stambene zgrade:
| Općina | Cijene etažiranja (EUR/m2) |
|---|---|
| Mitte (Mitte, centar) | |
| Altstadt (Altstadt) | 4,000 |
| Neuburg (Neuburg) | 3.750 |
| ost (ost) | |
| Ebnet | 3,000 |
| Kappel | 3.400 |
| Littenweiler | 3.350 |
| Waldsee | 3.150 |
| Zapad | |
| Betzenhausen (Betzenhausen) | 3.050 |
| Landwasser | 1.900 |
| Mooswald | 3.700 |
| Stühlinger | 3,000 |
| Waltershofen (Waltershofen) | 2.100 |
| jugozapad | |
| Haslach | 3.450 |
| Opfingen (Opfingen) | 2.400 |
| Rieselfeld (Riselfeld) | 2.900 |
| Sv. Georgen (Sv. Georgen) | 3.200 |
| Tiengen (Tingen) | 1.950 |
| Munzingen (Munzingen) | 2.350 |
| Weingarten (Weingarten) | 1.650 |
| Nord | |
| Herdern | 5.450 |
| Hochdorf (Hochdorf) | 3.100 |
| Zähringen (Zeringen) | 3.700 |
| Süd (Süd) | |
| Günterstal | 3.800 |
| Oberau (Oberau) | 3.950 |
| Wiehre | 3.800 |
Cijene najma stambenih i poslovnih nekretnina po četvrtima
Za grad s više od 220.000 stanovnika cijene najma u Freiburgu u Breisgauu su na prilično visokoj razini. Ipak, cijena najma stambenog prostora ovdje je niža nego u sveučilišnom gradu Heidelbergu u usporedbi s njemačkim gradovima u kojima živi mnogo studenata. Za to postoje 2 razloga.
Prvo, Freiburg nema značajnu ulogu u njemačkom gospodarstvu (najveći poslodavci ovdje su sveučilišna klinika, samo sveučilište i javna komunalna poduzeća).
Drugo, unatoč brojnim nekretninama u izgradnji posljednjih godina, u narednim godinama u Freiburgu će i dalje biti nedostatak ponude na tržištu.
Međutim, cijena najma je visoka u usporedbi s cijenama u Baden-Württembergu i u Njemačkoj u cjelini. To je zbog iznimno velike potražnje za stanovima različitih veličina i privatnim kućama - uglavnom potražnju stvaraju studenti i zaposlenici poduzeća.
Onima investitorima koji žele ulagati u nekretnine u Freiburgu, a nemaju dovoljno kapitala za istovremeno stjecanje višestambenih zgrada, višestambenih zgrada i lokalnih luksuznih vila, savjetujemo da razmotre mogućnost podnajmljivanja nekretnina.
To se jednako odnosi i na stambene i poslovne nekretnine - kako u Freiburgu u cijeni.
Ako uspijete iznajmiti nekoliko stanova, možete pričekati nagli skok potražnje za stanovanjem, koji se događa ljeti (prije početka školske godine i za vrijeme navale turista), i dobro zaraditi postavljanjem objekta na veći trošak.Važno je napomenuti da površina stana ne igra posebnu ulogu: studenti su spremni iznajmiti kako male apartmane za 1-2 osobe, tako i višesobne apartmane u bazenu.
Cijene najma opremljenih i praznih poslovnih zgrada također su nešto više od državnog prosjeka, opet zbog jakog protoka turista. Lokalni kafići, hoteli, trgovine i suvenirnice ostvaruju visoke prihode, osobito ljeti, kada Europljani i Nijemci iz drugih gradova zemlje hrle u Freiburg tijekom svojih odmora.
Sljedeća tablica pomoći će vam da steknete predodžbu o trenutnim cijenama najma traženih vrsta komercijalnih nekretnina:
| Poslovni prostor | Površina, m2) | Cijena za 1 m2 (euro) | Ukupni trošak (EUR) |
|---|---|---|---|
| Poslovna zgrada | 940 | 10 | 9.400 |
| Ured | 20 | 40 | 800 |
| Radionica bez opreme | 633 | 4.74 | 3,000 |
| Skladišni prostor | 370 | 6.63 | 2.450 |
| Lokal na prvom katu stambene zgrade | 67 | 16 | 1.072 |
| Maloprodajni prostor u prizemlju | 140 | 12 | 1.680 |
| Kafić sa stolovima na ulici | 420 | 26.2 | 11,000 |
| Kafić sa stolovima u zatvorenom prostoru | 98.2 | 18 | 1.768 |
| Slobodno korištenje otvorenog prostora | 313 | 1.5 | 470 |
Cijene najma stanova raznih veličina
Tržišni segment stambenog najma Freiburga karakteriziraju uglavnom brojni studentski stanovi po pristupačnim cijenama. Iznajmljeni stan studente košta između 300 i 500 eura mjesečno za sobu od 10 do 25 m2.
Freiburgu im Breisgau u Freiburgu im Breisgauu od objave oglasa za najam stana do potpisivanja ugovora sa najmoprimcem u prosjeku treba samo 6 dana, dok je u većini drugih njemačkih gradova potrebno 15-18 dana. To ukazuje na iznimno veliku potražnju za najamnim stanovima, koja se ne smanjuje ni zbog visokih troškova najma.
U Freiburgu stanovnici prosječno troše 29,4% mjesečnog prihoda na najam stana, bez režija i ostalih troškova života. Za struju, grijanje, klimatizaciju, toplu i hladnu vodu te zbrinjavanje kućnog otpada stanovnici izdvajaju još 258 eura mjesečno.
Predlažemo da se upoznate s prosječnom cijenom najma stana u Freiburgu i usporedite cijene s prosjekom za Baden-Württemberg i Njemačku. U drugoj tablici pronaći ćete informacije o tome kako su se mijenjali troškovi najma stanova od 2021. do 2021. godine:
Tablica u nastavku pruža informacije o prosječnim troškovima najma stanova u nekim područjima Freiburg im Breisgau:
Cijene najma privatnih kuća
Prosječne cijene najma pojedinačnih kuća od 100 m2, 150 m2 i 200 m2 u Freiburg im Breisgau, Baden-Württembergu i Njemačkoj prikazane su u prvoj tablici ispod. Druga tablica prikazuje dinamiku cijena najma privatnih kuća za razdoblje od 2021. do 2021. godine:
Zaključak
Sumirajmo našu analizu investicijske atraktivnosti stambenih i poslovnih nekretnina u gradu Freiburgu u Breisgauu. Glavne točke koje pokazuju da će kupnja lokalne nekretnine biti isplativa investicija su:
- Rastuće stanovništvo grada. Stanovništvo Njemačke praktički se nije promijenilo u posljednjih 20 godina, a čak se smanjilo u prethodne 2 godine. Međutim, u saveznoj državi Baden-Württemberg u istom razdoblju broj stanovnika porastao je za 6%. Očekuje se da će se trend rasta nastaviti. Dakle, prema prognozi Zaklade Berteismann, broj stanovnika do 2021. trebao bi porasti za 5,7%, a do 2030. godine - za 6,8%. S druge strane, u cijeloj zemlji očekuje se smanjenje broja stanovnika za oko 2%.
- Privlačnost Freiburga za nekoliko segmenata stanovništva odjednom. Svake godine u grad dolaze brojni turisti, europski turista, studenti iz cijelog svijeta, pacijenti klinika, početnici i iskusni gospodarstvenici. Za život Freiburg biraju bogati umirovljenici i obitelji s djecom.
- Razvijena infrastruktura grada. Zbog prisutnosti velikog broja zabavnih i kulturnih institucija, kao i trgovina i mjesta za rekreaciju na otvorenom, mještani ne razmišljaju o selidbi u druge gradove Njemačke.
- Visoka kvaliteta života. Građani iz drugih gradova Njemačke koji žele pronaći udobnije mjesto za trajni život nalaze u Freiburgu ono što su tražili.
- Niska stopa nezaposlenosti. Grad ima nekoliko velikih poslodavaca odjednom: sveučilište, sveučilišnu kliniku i komunalnu službu koja svojim zaposlenicima osigurava stabilnu i stalno rastuću plaću.
- Solventnost stanovništva. Zbog činjenice da je razina plaća u gradu viša od državnog prosjeka, stanovnici Freiburga mogu si priuštiti kupnju ili najam skupih nekretnina.
- Razvijene prometne veze. Stanovnici Freiburga imaju priliku brzo doći do perifernih područja, susjednih gradova, zračnih luka i nekoliko lokaliteta u Švicarskoj i Francuskoj.
- Uravnotežena struktura gospodarstva. Iako Freiburg nema veliku gospodarsku ulogu za Njemačku, domaći poslodavci dovoljni su da govore o stabilnosti gradskog stanovništva u smislu dostupnosti izvora prihoda. Osim toga, ovdje se svake godine registriraju nove tvrtke, spremne za zapošljavanje diplomiranih studenata. Gospodarstvo je utemeljeno na rastućim prihodima od turizma i ne ovisi ni o jednoj industriji ili uslužnom sektoru.
- Rastuće cijene za kupnju i najam stambenog prostora. Unatoč činjenici da uprava Freiburga aktivno provodi nove građevinske projekte, u bliskoj budućnosti i dalje će postojati nedostatak stanova. To znači da će vrijednost stambenih prostora nastaviti stalno rasti.
Prisjetimo se glavnih pokazatelja kojima se investitori vode kada proučavaju gradsko tržište nekretnina:
| Prosječna cijena najma | 10,14 eura / m2 |
| Prosječna vrijednost kuće | 623.000 eura |
| Prosječna cijena etažiranja | 3.700 eura / m2 |
| Prosječna cijena 1 m2 stambenog prostora | 3314 eura |
| Prosječni prinos od najma | 0.037 |
| Dinamika cijena nekretnina u odnosu na 2017 | 0.022 |
