Kupnja kuće u inozemstvu važan je događaj u životu svakog investitora. No, nakon sklapanja posla, gnjavaža novog vlasnika neće jenjavati. Naprotiv, od sada će se morati pobrinuti za svoju kupnju, uzimajući u obzir lokalne zakone i propise. Ovdje dobro dođe imati osobnog predstavnika koji će vas spasiti od muke oko preuzimanja nekretnine i pomoći vam da iznajmite stanarima na najbolji način. Svatko tko ovdje namjerava kupiti određenu količinu kvadrata treba proučiti na kojim se principima temelji upravljanje nekretninama u Njemačkoj.
Upravljanje povjerenjem: što se krije iza koncepta
Pojam kao što je "povjerenje" koristi se u određenim krugovima u većini zemalja svijeta. U svakom slučaju, zakonodavstvo razvijenih zemalja sigurno će njime operirati kada je u pitanju prijenos dijela prava vlasnika nekretnine na drugu osobu. Najčešće se raspon tih prava odnosi na sve radnje s njim, osim na postupak otuđenja. Ovlaštena osoba nije obdarena takvim ovlastima.
Potreba za upravljanjem nastaje zbog činjenice da strani državljanin ne može cijelo vrijeme boraviti u zemlji u kojoj se nalazi njegova kuća. U svakom slučaju, u njemačkoj državi činjenica ulaska u vlasništvo ne pruža mogućnost dobivanja boravišne dozvole. Da, karakterizira vlasnika s korisne strane, ali ne daje prebivalište.
Za vrijeme boravka u domovini sretni vlasnik stranih nekretnina neće moći pratiti pravovremeno plaćanje komunalnih računa, uplatu sredstava na račun stanarine od strane stanara, te pratiti pažljivo rukovanje stanom kao cijelo. Sve to poduzima službeni predstavnik.
Stoga će tvrtka od povjerenja morati:
- voditi korespondenciju sa svim stranama u vezi sa stambenim objektom - stanarima, vlasnicima, komunalcima, lokalnim izvršnim tijelima;
- vršiti sva povezana plaćanja, pratiti plaćanja po ugovoru o najmu;
- dati izvješće vlasniku o svim financijskim transakcijama;
- prihvatiti pritužbe stanara;
- primati poštu;
- osigurati popravak prostorija (plaćanje materijala i rada plaća se zasebno);
- tražiti nove stanare ako je potrebno.
Iz toga proizlazi da se svim tehničkim i ekonomskim pitanjima vezanim uz upravljanje nekretninom bavi ovlašteni zastupnik, kao što bi to činio i sam vlasnik da ima mogućnost stalno biti na istom području sa svojom imovinom.
Što treba uzeti u obzir pri odabiru artikla za kupnju
Ako vam je 2021. godina obilježena kupnjom nekretnine u inozemstvu, ne zaboravite da se uspješnom transakcijom može smatrati ne samo kada vam se nađe nešto po povoljnoj cijeni. U većini slučajeva bitan je sam objekt. Prije nego što se odlučite za bilo što, razmotrite sljedeće karakteristike:
- lokacija kuće ili stana. U velikim gradovima u Njemačkoj vrlo je teško dobiti stambeni prostor bez zahtjeva. Što god odlučite kupiti u gradovima kao što su Berlin ili München, uvijek možete iznajmiti ovaj dom. Isto se ne može reći za selo.
- kvaliteta gradnje. Unatoč činjenici da je u ovoj zemlji sve tako dobro, vjerojatnost da se dođe do oronulog ili nekvalitetnog objekta je vrlo velika. To znači da morate saznati sve o kupnji: datum izgradnje, podatke o korištenim materijalima, ako je moguće, infrastrukturu kuće, fasadu i druge tehničke karakteristike. Obratite posebnu pozornost na krov, grijanje, zidove. Navedite koliko davno su izvršeni zadnji popravci, koje su izmjene izvršene nakon izgradnje. Možda su zahvaćeni nosivi zidovi ili je pod izoliran;
- usklađenost tražene vrijednosti s tržištem u danoj regiji. Vrlo često je prenaglašeno, što je osobni hir prijašnjih vlasnika;
- pažljivo proučite zaključke sastanaka vlasnika prostora. Ponekad mogu sadržavati vrlo korisne informacije;
- analizirati komunalne račune. Važno je koliko su redovito polagani, jesu li prenaplaćeni. Ako se takva činjenica dogodila, morate saznati zašto. Može se pokazati da su prethodni vlasnici u fazi sudskog postupka po ovom pitanju;
- razjasniti koliko ljudi posjeduje nekretninu u trenutku prodaje.
Prije dana dogovora ne biste trebali imati ni najmanju sumnju u svoju kupnju.
Koje su odgovornosti dodijeljene društvu za upravljanje
Glavni cilj kupca kao investitora je da što bolje iskoristi svoju kupnju. Sasvim je logično da bih želio pronaći stanare koji bi redovito plaćali stanarinu, pažljivo koristili povjerenu im nekretninu i ne gnjavili stanodavca po svakojakim sitnicama. U tom smislu bit će važno razumjeti koje točno zadatke možete povjeriti svom predstavniku u Njemačkoj.
Komercijalni aspekti
Prvo, pozabavimo se komercijalnim nijansama koje posrednik preuzima:
- Otvaranje bankovnog računa. Ponekad nalogodavac dopušta korištenje postojećeg računa, na kojem će društvo za upravljanje moći obavljati sve transakcije online. Ujedno, stečajni upravitelj samo upravlja računom najma, ne stječući pravo da za svoje potrebe koristi sredstva primljena za njega.
- Kontrola primitka plaćanja za najam.
- Slanje upozorenja stanarima ako nisu na vrijeme platili smještaj.
- Plaćanje svih tekućih troškova: poreza, kredita, raznih usluga. Plaćanje se vrši s računa najma, ako su dostupni svi potrebni dokumenti i novac.
- Provedba godišnjeg preračuna potrošnje komunalnih usluga u ovlaštenim organizacijama - voda, plin, grijanje, električna energija.
- Godišnje usklađivanje operativnih troškova sa stanarima.
- Pružanje izvještaja o svim uplatama.
- Praćenje primitaka i pohranjivanje zaloga za uplatu smještajnog fonda.
- Pružanje izvješća vlasniku nekretnine ako je došlo do nekih promjena na računu.
- Godišnje izvješće najmodavcu o kretanju sredstava na računu najma.
Rješenje tehničkih problema
Osim financijskih pitanja, društvo za upravljanje preuzima rješavanje svih tehničkih pitanja s kojima se neizbježno mora suočiti pri poslovanju sa zgradama i građevinama. Vlasnik posebno može računati na pomoć u sljedećem:
- Organizacija i izvedba sanacijskih radova raznih vrsta, kako planiranih tako i neplanskih. To može biti ažuriranje zastarjelih ili dotrajalih komunikacijskih sustava ili dijelova same zgrade. To također uključuje popravke koji su bili potrebni kao rezultat hitnog slučaja.
- Poduzimanje potrebnih mjera za uštedu i optimizaciju potrošenih resursa.
Ovaj popis odgovornosti nije potpun. To će ovisiti o osobnim zahtjevima vlasnika nekretnine i o karakteristikama samog objekta.
Pravna i zastupnička pitanja
Najtežim se može smatrati pravna sfera, koja utječe na odnos sa zakonima strane zemlje. Bez odgovarajućeg znanja, iskustva i znanja njemačkog jezika, vlasnik stambenog ili poslovnog prostora može se naći u prilično nepovoljnoj situaciji za sebe.Uostalom, zakonodavstvo Savezne Republike Njemačke može imati mnoge zamke, koje može zaobići samo osoba koja ih dobro poznaje. Dakle, u pravnom smislu, društvo za upravljanje morat će se pozabaviti sljedećim točkama:
- Zastupati interese vlasnika u svim državnim tijelima i drugim strukturama koje se odnose na pitanje vlasništva nekretnine.
- Pregovarajte s trećim stranama i stanarima kako biste optimizirali upravljanje imovinom
- O povećanju najamnine obavijestiti stanare nakon što je dogovoreno s vlasnikom.
- Sklapati i raskinuti ugovore o najmu u ime vlasnika kuće.
- Vodite korespondenciju i pohranite svu korespondenciju u vezi s povjerenim objektom. Dostavite vlasniku kopije primljenih pisama i obavijesti.
- Radite s osiguravateljima ako nastupe osigurani slučajevi.
- Sudjelujte s odvjetnicima kada je potrebna njihova intervencija.
Ovaj popis također nije konačan. Potpuni popis ovisit će o karakteristikama zgrade i njezinom stanju.
Kako se pobrinuti da svoju imovinu povjerite profesionalcima
S obzirom na važnost pitanja koja će se morati povjeriti autsajderima, sasvim je logično pretpostaviti da je glavna briga vlasnika nekretnine ispravan odabir društva za upravljanje. I ovdje je važno zapamtiti nekoliko točaka:
- u većini slučajeva uslugu upravljanja nekretninom pruža agencija za nekretnine preko koje obavljate kupnju. Ovo je jedna od postprodajnih usluga koje pružaju preprodavači.
- ako je riječ o zgradi koja je namijenjena poslovnoj, odnosno poslovnoj nekretnini, tada u pravilu sam vlasnik preuzima odgovornost za upravljanje njome. To je isplativije, jeftinije i pouzdanije. Ako je ipak potrebno angažirati osobu od povjerenja, u ovom slučaju vlasnik ima pravo samostalno odlučiti kome će dati prednost.
- u slučaju kupnje stana stvari stoje malo drugačije. To je zbog činjenice da je kupljen samo dio zgrade. Stoga će se na izbor stečajnog upravitelja moći utjecati samo posredno. Obično se utvrđuje glasovanjem na glavnoj skupštini vlasnika.
Kako onda svoju imovinu dovesti u sigurne ruke? Jedno je sigurno - potrebna vam je organizacija s izvrsnom reputacijom. Prije svega navedite koliko je objekata već pod brigom posrednika za koji ste zainteresirani.
Kako biste bili sigurni da će vaša nekretnina završiti u rukama profesionalaca, zatražite od njih kontakte klijenata s kojima već posluju.
Posebno obratite pozornost na troškove plaćanja usluga posrednika. Ne bi se trebao previše razlikovati od onoga što trenutno postoji na njemačkom tržištu. Da biste to učinili, pratite situaciju i saznajte koliko druge tvrtke ocjenjuju njihov rad.
Drugi aspekt su uvjeti ugovora. Tvrtke koje ne obavljaju previše savjesno svoje obveze sklone su potpisivanju dokumenta bez prava na raskid odnosa. Ovakav suputnik definitivno nije za vas.
Prednost dajte onima koji dopuštaju raskid ugovora u roku od mjesec dana. U ovom slučaju, tvrtka će biti zainteresirana da vas zadrži. No, ako je ugovor sklopljen na duže vrijeme, nitko ne riskira da dobije otkaz zbog nekvalitetnog rada, a umjesto da ih rješavate, dobit ćete samo nove probleme.
Potrudite se da shvatite što tvrtka točno radi. Tako, recimo, u Bavarskoj postoji oko 80 ureda koji pružaju usluge na ovom području. No većina njih obavlja višesmjernu djelatnost, istovremeno se baveći nekretninama, turizmom i iznajmljivanjem automobila.
Za stranog investitora prikladnija je tvrtka s uskom specijalizacijom. To je jamstvo da je bolje upoznata s tržištem koje vas zanima.
I još jedna važna točka je sudjelovanje odabranog posrednika u specijaliziranim organizacijama, odnosno Udruzi društava za upravljanje i Društvu za zaštitu prava potrošača.
Ishodi
Kada kupujete nekretninu u inozemstvu, budite spremni na činjenicu da će vam trebati posrednik koji će se pobrinuti za predmet vaše kupnje. U Njemačkoj takvu uslugu pružaju društva za upravljanje. Ali prije nego što sklopite ugovor s jednim od njih, uzmite u obzir sljedeće točke:
- profesionalni posrednik brine o svim tekućim poslovima - pravnim, tehničkim, financijskim;
- ovlaštena osoba, prema potpisanom ugovoru, dobiva pravo rješavanja svih pitanja u ime vlasnika, osim otuđenja imovine;
- Prilikom odabira stručnjaka zamolite ih da daju preporuke, proučite povijest njihova rada, provjerite jesu li članovi specijaliziranih udruga.
No hoćete li sami birati kome ćete povjeriti kupnju ovisit će o vrsti objekta i vašem udjelu vlasništva u njemu.
