Kupnja komercijalnih nekretnina u Poljskoj

Poslovni ljudi koji traže prilike za ulazak na europsko tržište sve više gledaju prema poljskoj državi. Stručnjaci predviđaju da će do 2021. nekretnine ove zemlje steći posebnu popularnost među stranim ulagačima. Taj je interes posljedica brzog rasta gospodarstva, relativno visokih stopa povrata i stabilnosti tržišta. U svjetlu ove prognoze, komercijalne nekretnine u Poljskoj zaslužuju posebnu pozornost.

Vrste objekata komercijalnog fonda

Prije ulaganja u određeni objekt morate odlučiti u koje svrhe vam je potreban. Sve vrste komercijalnih nekretnina u Poljskoj mogu se podijeliti u nekoliko skupina:

• trgovačkim područjima. Ovo je jedan od najaktivnijih segmenata u razvoju - na primjer, 2021. godine pušteno je u rad više od 600 tisuća četvornih metara prostora. Istodobno, udio nezauzetih trgovačkih mjesta je vrlo nizak - oko 5%. Istodobno, tržište maloprodajnih prostora može se nazvati prilično zasićenim - na tisuću stanovnika ima 240 četvornih metara trgovina, što je za red veličine više nego u Europskoj uniji u cjelini;
• uredske prostorije. Što se tiče obujma izgrađenih poslovnih centara, rekordna godina za Poljsku bila je 2021. - 1,3 milijuna četvornih metara. I to nije slučajno, jer je potražnja za uredima u zemlji naglo porasla s rastom outsourcinga;
• skladišta – ova vrsta nekretnina obara rekorde za iznajmljivanje. Vrlo su popularni među prijevozničkim tvrtkama i proizvođačima elektronike. Stopa slobodnih radnih mjesta ne prelazi 5%.

Od ukupnog iznosa ulaganja u ovaj sektor u 2021. godini, 47% je uloženo u poslovne zgrade, 34 u maloprodajne prostore i oko 19% u skladišta.

Kako kupiti i registrirati poslovne nekretnine u Poljskoj

Poljski zakon ne zabranjuje strancima stjecanje nekretnina. To se odnosi i na fizičke i na pravne osobe. Najčešće stranke potpisuju građanski ugovor, koji je ovjeren kod bilježnika. Postupak se može provesti u 1 ili 2 faze. U drugom slučaju prvo se sastavlja preliminarni dokument, a kada se izvrši transakcija, glavni.

Ugovor mora sadržavati sljedeće podatke:

• postupak nagodbe;
• trošak javnobilježničkih usluga;
• predmet prodaje i njegove glavne karakteristike.

Prilikom potpisivanja ugovora kupac polaže depozit za kupljeni objekt u iznosu od 10-15% ukupne cijene. Nakon toga budući vlasnik može podnijeti zahtjev banci za kredit ako namjerava kupiti prostor na ovaj način.

Pritom javni bilježnik mora provjeriti ima li predmet terete ili dugove, pripada li trećim osobama. I tek nakon toga se sklapa glavni ugovor. Ako kupac ima dovoljno sredstava, preliminarna faza se može preskočiti. Prisutnost novog vlasnika tijekom transakcije nije potrebna - on može izdati punomoć ovlaštenoj osobi i njoj povjeriti vođenje cijelog procesa. Ako jedna od uključenih strana ne govori poljski, neophodno je pozvati priseženog prevoditelja.

Tijekom transakcije javni bilježnik obavlja sljedeće funkcije:

• sastavlja akt o prijenosu vlasništva nekretnine;
• sastavlja uplatu porezne naknade za promjenu vlasnika;
• vrši promjene u relevantnim registrima o novom vlasniku;
• dostavlja paket dokumenata kontrolnim tijelima.

Strani državljanin smatrat će se punim vlasnikom stečenog objekta tek nakon što se podaci o njemu uknjiže od strane Odjela za katastre nekretnina Republike Poljske.

Dokumenti za registraciju transakcije i povezanih troškova

Velika prednost kupnje komercijalnih nekretnina u Poljskoj je da nema potrebe za pripremanjem velikog paketa dokumenata. Popis osnovnih vrijednosnih papira uključuje:

1. Strana putovnica i njezina kopija.
2. Potvrda banke o davanju hipoteke (ako je potrebna).
3. Potvrda raspoloživosti sredstava.
4. Dopuštenje izdano od Ministarstva unutarnjih poslova.

Osim toga, javni bilježnik mora pripremiti:

• potvrdu da ova soba ne pripada trećim osobama;
• izvod iz matičnih knjiga;
• potvrdu o nepostojanju dugova i obveza za ovaj objekt.

Da bi postao vlasnik profitabilnog prostora, strani državljanin morat će dobiti dopuštenje Ministarstva unutarnjih poslova. Ovaj zahtjev se ne odnosi na građane Europske unije.

Ali kod kupnje kuće, sve ovisi o tome što se točno kupuje - stan (nema potrebe za dobivanjem dozvole) ili kuća (potrebna je dozvola, budući da je riječ i o zemljištu).

Ne zaboravite da će vam osim novca za samu kupnju trebati sredstva za pokrivanje povezanih troškova:

• javnobilježnička podrška - 2% od iznosa ugovora;
• porez na preknjižbu imovine - 2%;
• državna registracija - 0,5-1,5%;
• plaćanje posredničkih usluga - 3% od vrijednosti nekretnine.

Osim toga, morate uzeti u obzir troškove prevođenja dokumenata i njihovih fotokopija. I iako taj iznos neće previše utjecati na proračun, ipak ga treba uzeti u obzir.

Dozvola za kupnju nekretnina

Dakle, da bi sklopio posao, strani državljanin mora dobiti dozvolu. Treba imati na umu da ovaj dokument neće biti potreban u sljedećim slučajevima:

• ako je predmet ugovora stan ili garaža;
• ako kupac živi u zemlji najmanje 5 godina i već je dobio stalni boravak u Poljskoj ili prebivalište u EU;
• ako je imovinu stekla osoba koja se udala za poljskog državljanina i koja je živjela u Poljskoj najmanje dvije godine;
• pri kupnji nekretnine površine do 0,4 hektara od strane društva koje nije pravna osoba;
• prilikom otkupa predmeta od banke nakon neučinkovitog trgovanja;
• pri kupnji udjela u tvrtki koja kao rezultat postaje strana i posjeduje nekretnine koje se nalaze u Poljskoj.

Postupak izdavanja isprave reguliran je Zakonom o upravnom postupku zemlje. Dozvola se izdaje na temelju zahtjeva u obliku rješenja nadležnog tijela. U prijavi mora biti navedeno:

• Puno ime, državljanstvo, datum rođenja i prebivalište kupca;
• prisutnost veza s Poljskom, ako ih ima;
• karakteristike predmeta kupoprodaje;
• nazivi pravnih osoba koje otuđuju imovinu;
• vrsta transakcije (ugovor, donacija, razmjena itd.).

Ne zaboravite platiti državnu pristojbu - 415,8 eura. Obrada zahtjeva obično traje oko dva mjeseca. Ako odjelu budu potrebne dodatne informacije, rok se može produljiti.

Prioritetne regije za kupnju nekretnina

Poduzeće će imati koristi samo od kupnje poslovnih prostora u Varšavi. Ovaj grad je najveće financijsko i gospodarsko središte ne samo za državu, već i za istočnu i srednju Europu u cjelini. Ovdje su koncentrirana predstavništva vodećih međunarodnih tvrtki, investicijskih fondova i developera.

Na ljestvici najpopularnijih gradova u Poljskoj, gdje će ulaganje u nekretnine donijeti najveću dobit, nalazi se:

1. Wroclaw.
2. Krakow.
3. Aglomeracija Trojstva (Gdynia, Gdansk, Sopot).
4. Poznan.
5. Katowice.
6. Lodz.

Uredski prostori su najtraženiji u Krakowu i Varšavi. Ali oni radije kupuju maloprodajni prostor u Tricity, Poznan i u istom Krakowu. Najveća koncentracija ulaganja u skladišne ​​prostore uočena je u Tricity i Wroclaw.

Prema riječima stručnjaka, sljedeće promjene se mogu očekivati ​​u sljedećih nekoliko godina:

• smanjenje prinosa od najma (to je zbog činjenice da cijene najma prostora imaju tendenciju pada);
• povećanje razlike između segmenta VIP-klase i jeftinih prostorija;
• još veće pomicanje atraktivnosti prema malim gradovima - Gdanjsk, Poznan, Lodz.

Cijena četvornih metara u 2021. također bi trebala poslužiti kao mjerilo:

Hipotekarni krediti u Poljskoj

Hipoteke u Poljskoj omogućuju pravnim i fizičkim osobama da dobiju dugoročni zajam od banke za kupnju nekretnina. Što se tiče stranih državljana, oni, ravnopravno s domaćim stanovništvom, mogu iskoristiti brojne ponude banaka ako su ispunjeni nekoliko uvjeta:

• morate potvrditi svoj pravni status boravka u Poljskoj;
• podnositelj zahtjeva mora imati ugovor o radu na neodređeno vrijeme s poljskim poslodavcem.

Stranci kojima banke najviše vjeruju su vlasnici trajne ili dugotrajne boravišne dozvole. Moći će se dobiti kredit od 3,36% na rok od 30 godina uz početnu uplatu od 20%.

Rezimirajući

Svi profitabilni prostori u Poljskoj mogu se podijeliti u nekoliko skupina: uredi, maloprodajni prostori i skladišta. Posljednjih godina bilježi se značajan rast izgradnje poslovnih centara, iako su mjesta za trgovinu najtraženija među stanarima.

Za stjecanje poslovnog prostora, stranom državljaninu će biti potrebna dozvola, osim ako je državljanin EU, nije oženjen Poljakinjom/Poljakinjom i nema poljsku boravišnu dozvolu. Dozvolu izdaje Ministarstvo unutarnjih poslova zemlje.

Najisplativije je kupiti nekretninu u Varšavi, Krakowu, Wroclawu, ali ne treba zaboraviti da će cijene četvornog metra u tim gradovima biti za red veličine više nego u drugim mjestima. Kao i stanovnici zemlje, strani državljani mogu podnijeti zahtjev za kredit, ali samo ako imaju dozvolu za zakoniti stalni boravak u Poljskoj.