Kupnja nekretnina u Njemačkoj u posljednjih nekoliko godina postala je isplativa investicija. Cijene i cijene najma stambenih nekretnina ovdje se godišnje povećavaju od 2 do 6%, ovisno o primarnoj ili sekundarnoj prirodi stambenog fonda, saveznog zemljišta. Nekretnine u Berlinu nisu privlačne samo zato što je ovaj grad drugi po broju stanovnika u Europi, glavni grad Njemačke, veliko gospodarsko i financijsko središte. Berlin je grad znanosti i kulture, turizma, sveučilišta i inovativnih tehnologija. Osim toga, postoje svi uvjeti za ugodan boravak.
Berlinsko tržište nekretnina
Tržište nekretnina u Berlinu karakteriziraju iste značajke kao i u Njemačkoj u cjelini. Tako je, na primjer, glavna karakteristika njemačkih nekretnina stabilnost cijena, bez skokova naviše i naniže. Iznajmljivanje nekretnina donosi niske dividende (od 4 do 7% godišnje), ali nosi minimalan rizik i osigurava umjeren, ali stabilan prihod.
Pritom ne treba zaboraviti da je Berlin poseban grad. Ovdje, uz opće njemačke sklonosti, postoje nijanse svojstvene samo njemu. Ove značajke treba znati i uzeti u obzir prilikom razmatranja opcija za kupnju stana u Berlinu.
Prilikom procjene tržišta nekretnina u njemačkoj prijestolnici, prije svega, trebali biste se usredotočiti na cijene. Odmah treba napomenuti da je to jedan od najatraktivnijih čimbenika.
Jednostavna usporedba cijena berlinskih nekretnina s cijenama u Londonu, Parizu, Rimu i drugim europskim prijestolnicama pokazuje da je cijena kvadrata stambenog prostora upola manja kod nas - oko 4000 eura.
Među najvećim gradovima u Njemačkoj, cijene stambenih nekretnina u Berlinu su šeste najskuplje, iza Münchena, Frankfurta na Majni, Hamburga, Stuttgarta i Dusseldorfa.
Ova činjenica, čak i uzimajući u obzir činjenicu da su u 2021. godini cijene nekretnina u Berlinu porasle u prosjeku za 9,6% (ovo je najviše u Njemačkoj), pokazuje da postoji određena margina za daljnji razvoj tržišta nekretnina. Zaostajanje u cijenama potrajat će još neko vrijeme - barem sljedeće dvije godine, što otvara mogućnosti za isplativa ulaganja.
Berlin nudi izbor: nekretnine od developera, sekundarno stanovanje, stanovi i kuće za svaki ukus i financijske mogućnosti. Minimalne cijene počinju od 800 eura. U elitnim kućama u središnjim četvrtima grada i novim zgradama - od 3000 do 7000 eura po četvornom metru.
Još jedna značajka berlinskog tržišta nekretnina su velike razlike u kvaliteti stambenog prostora i cijenama stanova u bivšim sektorima zapadnog i istočnog Berlina.
Istočni Berlin, koji nosi otisak socijalističkog naslijeđa DDR-a, nudi nekretnine po nižim cijenama nego u zapadnom dijelu grada. Ovdje još uvijek možete kupiti jeftino stanovanje (od 800 do 1500 eura po četvornom metru), ali treba imati na umu da će njegova kvaliteta i praktičnost biti mnogo inferiorniji od stanova u zapadnom Berlinu.
Na cjenovnu politiku utječe i područje u kojem se nekretnina nalazi (ima prestižnih i ne tako prestižnih), te stupanj dostupnosti gradske prometne infrastrukture. Na primjer, tržište nekretnina najaktivnije se razvija u području prstena berlinskog gradskog vlaka (Ring Bahn).
Upečatljiva značajka tržišta nekretnina u Berlinu je prisutnost velikog broja stambenih objekata, koji su izgrađeni u doba Kaisera. Potražnja za takvim kućama je velika: unatoč starosti, nalaze se u središnjim četvrtima grada, obnovljene, sve komunikacije u njima zamijenjene su modernim.
Stanovi u takvim kućama imaju debele zidove, visoke stropove, ugodni su za život, a cijena sekundarnog stanovanja ovdje može doseći 2000 do 3000 eura po četvornom metru.
Druga razlika u Berlinu je u tome što postoji stalan rast stanovništva, posebno u četvrtima Pankow i Lichtenberg, ali je njegova kupovna moć inferiorna u odnosu na druge megagradove u Njemačkoj.
85% Berlinčana živi u iznajmljenim stanovima. U posljednjih nekoliko godina postoji tendencija smanjenja dijela stambenog fonda koji je prethodno bio iznajmljen. Riječ je o tisućama stanova: investitori, otkupljujući jeftinije stanove, ulažu u njih, pretvaraju ih u luksuzne stanove i prodaju bogatim strancima.
To, kao i povećanje cijena najma (2021. - 11,6 eura, 2021. - 12 eura, 2021. - 12,3 eura po kvadratnom metru), tjera Berlinčane da traže povoljnije stanove na periferiji grada i prosvjeduju gradskoj upravi .
Da bi se smanjio nedostatak stambenog prostora, posebno ekonomske klase, u Berlinu, potrebno je godišnje pustiti u rad deset tisuća stanova; u 2021. izdane su građevinske dozvole za samo 4.420 objekata.
Jedan od razloga nemogućnosti izgradnje više je nedostatak zemljišta. To je također dovelo do rasta cijena zemljišta. Tako je 2021. prosječna cijena zemljišta iznosila 480 eura po četvornom metru, 2021. porasla je na 650 eura.
Zanimljiva činjenica. Berlin nema niti jedan centar, što je uobičajeno za većinu svjetskih metropola. Nakon završetka Drugog svjetskog rata i podjele Berlina na dvije zone, svaka od njih imala je svoje središte. Na istoku je stara gradska četvrt Berlin-Mitte postala središte, na zapadu - predgrađe Charlottenburga. Danas se formira novo središte Berlina - na području Potsdamer Platz.
Glavni akteri na berlinskom tržištu nekretnina su:
- njemačke tvrtke koje ulažu u nekretnine;
- njemački državljani koji žele zadržati svoju ušteđevinu i primati neku vrstu stabilnog prihoda;
- strani investitori; građani Ruske Federacije čine njih 5%.
Njemačke banke rado daju kredite i njemačkim građanima i strancima: stope na hipoteke su među najnižima u Europi - od 0,8 do 2% za njemačke građane i 3-5% - za strane državljane.
Administrativna podjela Berlina
Berlin je po statusu jednak saveznoj državi, prostire se na površini od 893 kvadratnih metara. km. Administrativno-teritorijalna struktura grada uključuje 12 okruga (Bezirk), koji su, pak, podijeljeni na 95 okruga (Ortsteile).
Prosječne cijene nekretnina u Berlinu (2021.)
| upravni okrug | Okrug | Kupiti apartmani, eura / m² | Najam apartmani, eura / m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schoneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Srce Berlina"
Četvrt Mitte nalazi se u samom centru Berlina na obje obale rijeke Spree. Ujedno je i središte kulturnog, poslovnog, političkog i turističkog života grada. Tijekom Drugog svjetskog rata četvrt je gotovo potpuno uništena, obnova je dovršena 1990-ih: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Reichska kancelarija, Alexanderplatz.
Područje obiluje znamenitostima (Brandenburška vrata, Galeries Lafayette, Muzejski otok i druge), restoranima, kabareima, koncertnim dvoranama. Ovdje se nalaze i vladini uredi.
Cijene nekretnina na tom području najviše su u Berlinu; ovdje su posebno skupe nekretnine sekundarnog stambenog fonda. Veličina cijena varira ovisno o području i u prosjeku se kreće od 4800 do 8500 eura po m2. Jednosobni stan (38 m2) može koštati od 200 do 300 tisuća eura.
Najam stambenog prostora koštat će od 14-29 eura po četvornom metru mjesečno i više. Dakle, trošak najma novog jednosobnog stana bez režija (18 m²).m) u centru može doseći 522 eura mjesečno, nova gradska kuća (100 četvornih metara) - 1850 eura.
Friedrichshain-Kreuzberg
Od sredine 1960-ih. četvrt Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) postala je prijestolnica supkulturnih pokreta mladih (hipija, skinheada, punkera itd.). Od tada ovdje živi mnogo mladih ljudi i studenata. 2001. godine okrugu je pripojena istočna regija Friedrichshain.
Danas ima najveću gustoću naseljenosti u Berlinu - tri puta više od gradskog prosjeka. Ovdje je koncentrirana većina noćnih klubova, barova i jednostavno zalogajnica, hostela.
70% svih novih zgrada (više od 4000 stanova) u okrugu bit će izgrađeno u Friedrichshainu. Trošak stana u novim zgradama je od 3 do 6 tisuća eura po m2, na sekundarnom tržištu - od 2500 do 6500 eura. Dakle, 2-sobni stan (55,5 m2) izgrađen 1920. košta 292 tisuće eura. Najam je od 12 do 14 eura po m2 mjesečno.
Pankow - mjesto gdje žive berlinski boemi
Pankow (Pankow) zauzima drugo mjesto među berlinskim četvrtima po površini i prvo po broju stanovnika - 400 tisuća stanovnika, uglavnom bogatih građana Njemačke, etničkih Nijemaca. Područje se odlikuje velikim brojem trgova, parkova, ribnjaka, te dobrom ekološkom situacijom. Ranije su na ovom području živjeli čelnici DDR-a. Većina objekata izgrađena je u prvoj polovici dvadesetog stoljeća, uključujući više od 300 spomenika kulture.
Cijene nekretnina i najma su visoke, posebice na području Prenzlauer Berga: u novogradnjama - od 3 do 6 tisuća eura po četvornom metru, u starim kućama - od 2500 do 4500. Područje ima potencijal slobodnih parcela za gradnju. Cijena najma varira od 10 do 13,30 eura po m2. U četvrti Pankow jednosobni stan (36 m2) koštat će 374 eura mjesečno, u Prenzlauer-Bergu isti stan 482 eura.
Charlottenburg-Wilmersdorf - elitno središte
Charlottenburg-Wilmersdorf - jedno od najotmjenijih područja, zauzima četvrto mjesto po broju stanovnika. Ovdje su koncentrirani mnogi butici, restorani, hoteli, poslovne zgrade. U okrugu se nalaze palača Charlottenburg, Olimpijski stadion, Berlinska opera.
Najprestižnije područje je Grunewald. Elitne kuće smještene su na obalama jezera Wannsee i Nicholassee, u šumi. Površina stanova je veća od gradskog prosjeka.
Zgrada je gusta. Novogradnje se izvode samo u premium segmentu.
Cijene nekretnina među najvišima su u Berlinu: za nove stanove kreću se od 5000 eura po m2. Cijena skromne dvosobne vile s bazenom izgrađene 2021. (46 m2) na području Wilmersdorfa je 3544 eura po m2, u Grunewaldu - od 6040 eura na više.
Sekundarni stambeni fond - od 4500 do 8500 eura po m2. Cijene najma, bez računa za režije, kreću se od 12,41 do 13,90 eura po m2.
Spandau
Spandau je najmanje naseljena berlinska četvrt s najnižim cijenama nekretnina. Okrug je udaljen od prometnih komunikacija. Od 2021. godine postoji tendencija rasta cijena za 27%. Dakle, danas se novi stanovi prodaju po cijenama od 3000 do 6000 eura po četvornom metru (uz petogodišnje jamstvo kvalitete).
Stari stanovi - od 2500 do 4500 eura po m2.
Najam jednosobnog stana (37 m2) izgrađenog 1900. godine koštat će 86,50 eura mjesečno, slično stanu izgrađenom 1954. godine - 89 eura.
Područje je poznato po parkovima i jezerima, idealnim uvjetima za rekreaciju na otvorenom. Svake godine tisuće turista i Berlinčana okupljaju se ovdje na božićnom sajmu.
Među znamenitostima posebno mjesto zauzima dvanaestostrana Citadela 13.-16. stoljeća. i Stari grad. Tu je i zatvor za bivše naciste Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
Četvrt Steglitz-Zehlendorf nalazi se na jugozapadu grada i jedna je od najprestižnijih. Obiluje parkovima, šumama, jezerima. Ovdje se nalaze vile, vile i 5-sobne kuće u Berlinu.
Jezero Grosse Wansee poznato je po regatama jahte i plaži Strandbad, gdje se svaki Berlinčanin može opustiti.
U Dahlemu se nalaze Slobodno sveučilište u Berlinu, botanički vrt, 46-metarski toranj Bierpinsel. Građevinskih projekata je malo - 9 (za 675 stanova). Razlog je nedostatak slobodnog zemljišta za gradnju.
Novi stanovi se prodaju po cijeni od 4500 eura po m2, sekundarni stambeni fond - od 3 tisuće do 8500 po m2.
Cijene nekretnina su više u području Zehlendorfa. Dakle, elitna vila (470 m²) izgrađena 2001. koštat će 2 milijuna 495 tisuća eura, a vila izgrađena 1922. (310 m²) - 1 milijun 249 tisuća.
Najam stanova ovdje se kreće od 10,50 do 13 eura po m2.
Tempelhof-Schoneberg
Tempelhof-Schoneberg je druga najnaseljenija četvrt koja se nalazi na jugu Berlina. Ovo je tipično europsko područje: nedaleko od centra, tržište nekretnina može zadovoljiti sve ukuse: stare zgrade, luksuzne kuće, gradske kuće, neboderi. Sukladno tome, cijene novog stambenog fonda su 3000-6000 eura po m2. Sekundarni stambeni fond je jeftiniji: od 2500 do 4500 eura po m2.
Cijena najma raste godišnje: sa 8,50 eura u 2021. na 12,20 eura po kvadratu. metar u 2021
Kulturni život je bogat - koncertni prostori, trgovački i zabavni centri, zoološki vrt, tu su i mnoge trgovine, barovi, noćni klubovi.
U okrugu je velik postotak studentske mladeži. O razini sigurnosti i tolerancije svjedoči i činjenica da je ovo naj"homoseksualnija" četvrt Berlina. Ovdje živi većina predstavnika netradicionalne seksualnosti, koji su se doselili u Njemačku iz SAD-a, Anlije, Italije i drugih zemalja.
Najaktivnije razvijeno područje je Schöneberg.
Neukölln - turski Berlin
Neukolln je berlinska najmultikulturalnija četvrt i slovi kao četvrt s najviše kriminala u gradu. Otprilike jedna trećina stanovništva su imigranti iz Turske, arapskih zemalja, Poljske, Rumunjske. Također je dom brojnim mladim ljudima i studentima.
Cijene nekretnina ekonomske klase ovdje su bile među najnižima u Berlinu. Od 2021. godine situacija se promijenila i stopa rasta cijena i stambenih najamnina premašila je 17%, nadmašujući ostale četvrti Berlina.
Danas su cijene za nove stanove ovdje dosegle razinu od 3000-4500 eura po četvornom metru, za stare stanove - od 2000 do 4000 eura.
Cijene kuća - od 1200 eura po m2. Najam privatne 5-sobne kuće (130 m2) izgrađene 2021. koštat će 1650 eura mjesečno.
U okrugu je u tijeku izgradnja.
Neukölln gotovo da nije stradao od bombardiranja tijekom Drugog svjetskog rata, zahvaljujući čemu je preživio veliki broj građevina s kraja 18.-19. stoljeća.
Treptow-Köpenick
Okrug (Treptow-Kopenick) - najveći u Berlinu. Gustoća naseljenosti je najmanja u gradu. Veći dio teritorija ove periferne četvrti zauzimaju šume, parkovi (od kojih je najpoznatiji Treptover), jezera i rijeke.
Određena udaljenost od centra također ima pozitivne karakteristike: svježi zrak, povoljni okolišni uvjeti. Zbog toga je okrug postao omiljeno mjesto za odmor Berlinčana.
Među znamenitostima možemo spomenuti skulpture Molecule Man (simbol ujedinjenja Njemačke), spomenik sovjetskom vojniku-osloboditelju.
Na području Köpenicka nalazi se barokna palača, gradska vijećnica, ogroman broj kafića, pubova, restorana.
Cijene nekretnina za sekundarni stambeni fond ne razlikuju se puno od ostalih četvrti - od 3.000 do 6.500 eura po m2. Za udobne nove apartmane (Köpenick) - od 4000 do 8500 eura.
Od perifernih četvrti, ovdje su najveće novogradnje u Berlinu: 38 projekata za 5700 stanova. Cijene najma su i dalje dostupne - od 8,92 do 11,34 eura po m2.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf nije baš popularan među turistima, iako postoje park palače Biesdorf i park Marzahn. Ovo je tipično stambeno naselje s tipičnim panelnim kućama, koje su izgrađene u doba DDR-a.
Okrug se često naziva ruskim govornim područjem: osim bivših građana DDR-a koji su učili ruski u školi, ovdje žive i mnogi useljenici iz ZND-a.
Modernizacija stambenog fonda u Marzahnu započela je 1990-ih.Sekundarni stambeni fond je ovdje jeftiniji - od 2.000 do 3.000 eura po m2, novogradnje su skuplje - od 2.500 do 4.000 eura.
Najam je najpovoljniji u Berlinu, iako je 2021. povećan za 10,6%: 8,50-8,60 eura po kvadratu.
Kupnja stambene zgrade (150 m2) izgrađene 1982. koštat će 295 tisuća eura.
Lichtenberg - "Berlin u malom"
Istočna berlinska četvrt Lichtenberg (blizu Alexanderplatza) najbrže je rastuće područje u gradu. Gotovo polovica stanovništva okruga je iz zemalja ZND-a.
Okrug zauzima vodeće mjesto po broju novogradnji - na 100 tisuća stanovnika ima 2920 stanova (u cijelom gradu 890).
Okrug je mali model Berlina. Ovdje ima svega po malo: poslovne četvrti, supermarketi, restorani, kafići, pubovi, zoološki vrt Friedrichsfelde, stari dvorac, muzej ratne povijesti Berlin-Karlhorst.
Cijene smještaja slične su onima u Marzahn-Hellersdorfu. Mjesečni smještaj u kući na tri kata (154 m²) izgrađenoj 2021. koštat će 1498 eura. Najam stambenih nekretnina u okrugu u prosjeku iznosi od 10 do 12 eura po m2 mjesečno.
Reinikkendorf - piknik u luci
Periferna četvrt Reinickendorf nalazi se u sjeverozapadnom dijelu Berlina. Veći dio okruga zauzima industrijska zona, šume i jezera. Ova okolnost utječe na cijene nekretnina u okrugu, manje su visoke u usporedbi s drugim četvrtima Berlina: od 3000 eura po četvornom metru u novim zgradama i 2500–4500 - u starom stambenom fondu.
Tempo izgradnje je nizak: nema dovoljno slobodnog zemljišta za izgradnju stambenih objekata.
Od znamenitosti treba spomenuti palaču Tegel i kulturno-zabavni centar Tegel Port. Nekoliko stambenih kompleksa nalazi se na obalama jezera i na otoku Humboldt. Trošak stana ovdje u prosjeku iznosi oko 3400 tisuća eura po m2, najam - do 10,35 eura po m2. Treba napomenuti da ovi pokazatelji imaju tendenciju povećanja.
Poslovne nekretnine: rizici i značajke
Berlin (kao i Njemačka općenito) privlači strane investitore čimbenicima kao što su:
- stabilnost i minimiziranje rizika - desetljećima se njemačko gospodarstvo razvija bez kriza, kolapsa cijena nekretnina;
- red i poštivanje zakona - svi mehanizmi vezani za kupnju, papirologiju, naknadni leasing su dotjerani do automatizma, nema diskriminacije ni ograničenja za strane ulagače;
- stabilan rast cijena nekretnina (važno je iskoristiti trenutak prije nego što cijene dosegnu svoj vrhunac);
- dostupnost - moguće je pronaći objekt za ulaganje, s budžetom do 100 tisuća eura, niskim kamatama na kredite. Prosječni račun za ruske investitore je 200-300 tisuća eura po stanu.
Statistike pokazuju da strani državljani najčešće ulažu u:
- uredi - zbog povećanja najamnine, profitabilnost se smanjila na 3-4% godišnje;
- maloprodajne nekretnine - donose do 3-4% prihoda godišnje, ali postoji trend pada profitabilnosti;
- skladišni prostori - do 5-6% godišnje;
- kućište za naknadni najam. Porast cijena stanova uzrokovao je i porast najamnina, s tim u vezi se profitabilnost kreće od 5 do 7% dobiti godišnje.
Dakle, najisplativije za ulaganje komercijalne nekretnine u Berlinu danas predstavljaju stambene zgrade: mislim na kupnju cijele kuće u cjelini, apartmane na zasebnom katu ili poseban ulaz.
Trenutni trendovi na tržištu nekretnina u Berlinu ukazuju na kontinuirani rast cijena najma: povećanje migracijskih procesa, nedostatak stambenog i slobodnog prostora za izgradnju i drugi čimbenici neće pridonijeti njihovom padu.
Njemački stambeni fond, uključujući i sekundarni, odlikuje se visokim standardima i kvalitetom. Dugoročni ugovori o najmu (5 godina ili više) omogućuju predviđanje prihoda od 5 do 7% godišnje.
Druga vrsta ulaganja, isplativija, ali i s većim rizikom, je kupnja parcela za gradnju novih kuća; s porastom cijene zemljišta, profitabilnost takvih projekata smanjila se s 18 na 12% godišnje.
Srednja opcija je kada investitor, nakon što je uzeo zajam, nakon završetka izgradnje stambenog prostora (osobito malih stanova od 20-30 četvornih metara) ga ne proda. U tom slučaju kuća ostaje investitoru, koji iznajmljuje stanove. Zajam se refinancira po nižoj stopi, a najamnina pokriva sva plaćanja kredita.
Hajde da rezimiramo
Stjecanje nekretnina u Berlinu od strane građana ZND-a, uzimajući u obzir trenutnu situaciju na tržištu, obećavajuće je kapitalno ulaganje. Ekonomska izvedivost je nesumnjiva: cijene u Berlinu još nisu sustigle druge europske prijestolnice, njemačko gospodarstvo se stalno razvija, a na snazi je politika favoriziranja stranih investitora iz vlade i banaka.
Stambena zgrada će donijeti stabilan zajamčeni prihod od 5-7% godišnje u nedostatku rizika, prodaja vikendica - do 12% uz minimalni rizik.
Osim ekonomske komponente, vlasništvo nad nekretninama u Berlinu ima i dodatne prednosti: život u Berlinu je ugodan i ugodan, a vlasniku nekretnine lakše je dobiti vizu za više ulazaka u Njemačku ili boravišnu dozvolu.
Cijene nekretnina u Berlinu ovise o prestižu područja. Najatraktivniji su Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. Na razinu cijena utječe blizina centra i prometnih komunikacija, vrijeme stambene izgradnje: više cijene za zgrade koje su građene prije 1920-ih. i nakon 2021
