Posljednjih godina stambene nekretnine u Španjolskoj postale su isplativa investicija za mnoge Ruse. Pristupačne cijene španjolskih stanova, godišnji rast vrijednosti stambenih nekretnina omogućuju ne samo uštedu, već i povećanje novca, ugodan odmor, stjecanje "sigurnog utočišta" na kraju života, davanje djeci i unucima mogućnost stjecanja europskog obrazovanja i stjecanja moderne prestižne profesije. Stoga je pitanje kako kupiti stan i stanove u Španjolskoj vrlo relevantno za mnoge građane Ruske Federacije koji ovdje žele kupiti nekretninu.
Tržište nekretnina u Španjolskoj: razlozi njegove popularnosti
Španjolsko tržište nekretnina u 2021. nastavlja održavati trendove rasta: brz tempo izgradnje novih stanova, rastuće cijene nekretnina, kao i povećanje broja transakcija. U 2021. godini u Španjolskoj je prodano više od 480 tisuća nekretnina, što je 16,7% više nego u prethodnoj 2021.
Rast potražnje za španjolskom nekretninom među stranim državljanima nadmašuje druge zemlje članice EU. Među čimbenicima koji doprinose da stranci ulažu svoj novac u stambene nekretnine u Španjolskoj su:
- stabilan razvoj španjolskog gospodarstva i povećanje razine i kvalitete života u Španjolskoj. Početkom 2021. rast BDP-a iznosio je 3,5%;
- veliki izbor stambenih objekata, kako primarnog tako i sekundarnog fonda;
- poštivanje privatnog vlasništva u španjolskom društvu;
- mogućnost dobivanja hipoteke po povoljnim uvjetima;
- lojalno oporezivanje;
- stabilan bankarski sustav i sigurnost kupoprodaje kuće;
- jednostavnost postupka registracije transakcije;
- visoka profitabilnost stambenih nekretnina. Rast najma jamči od 7 do 9% dobiti.
U Španjolskoj strance tradicionalno privlači bogata kulturna baština, povoljna klima, prisutnost morskih ljetovališta poput Marbelle ili Ibize te zdrava mediteranska kuhinja.
Što nudi španjolsko stambeno tržište
Španjolsko stambeno tržište prilično je raznoliko i spremno je potencijalnim kupcima iz inozemstva ponuditi sljedeće mogućnosti:
- Gradski stanovi i apartmani - apartamento - razlikuju se od apartmana po tome što je blagovaonica spojena s dnevnim dijelom. Popularnost ove vrste stanovanja uzrokovana je širokim izborom objekata kako od strane developera tako i na sekundarnom tržištu, pristupačnim cijenama, minimalnim troškovima održavanja, mogućnošću iznajmljivanja stanova;
- vile - vivienda unifamiliar - samostojeće kuće sa vrtom i bazenom. Omogućite maksimalnu udobnost i privatnost. Ova kategorija uključuje nekretnine elitne klase i skromne kuće za 4-5 osoba. Zahtijevaju stalnu brigu i ulaganje novca;
- gradske kuće - casa adosada - dvoetažne kuće s malim vrtom i bazenom za dvije obitelji u predgrađu;
- seoske kuće s prednjim vrtovima u španjolskom zaleđu - casa de pueblo. Obično treba popravak ili renoviranje;
- masia - masia - seoska imanja s prostranom zemljom, vinogradima i maslinicima.
Okosnica španjolskog stambenog tržišta su sekundarni stanovi. Više od 83% ukupne prodaje dolazi iz ovog sektora.
Španjolske novogradnje - obra nueva, unatoč većoj cijeni, imaju prednost po tome što ne zahtijevaju velike popravke desetljećima.
Kako strani državljanin može izabrati stan ili kuću u Španjolskoj
Gdje kupiti stambenu nekretninu u Španjolskoj, svaki kupac odlučuje za sebe, na temelju subjektivnih i objektivnih razloga. Netko želi vilu uz more, a netko stan u Madridu ili Barceloni.
U svakom slučaju, prije nego počnete tražiti prikladne opcije, trebali biste jasno definirati regiju, pažljivo je proučiti i, ako je moguće, posjetiti mjesto.
Nekretninu možete tražiti sami ili se odmah možete obratiti za pomoć agencijama za nekretnine, tvrtkama za nekretnine.
Potragu morate započeti upoznavanjem s glavnim španjolskim stranicama za nekretnine. Ove stranice svakodnevno objavljuju tisuće oglasa pojedinaca, ovdje možete pronaći i informacije profesionalnih agencija i dobiti opću predodžbu o potražnji i cijenama.
- https://www.idealista.com najveća je stranica s bazom podataka od više od 1,3 milijuna nekretnina diljem Španjolske. Stranica podržava ruski jezik. Provodi redovito praćenje cijena nekretnina u Španjolskoj;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - drugi najveći portal u Španjolskoj s ponudom od 1,2 milijuna objekata;
- https://www.habitaclia.com/ - najpopularnija web stranica u Kataloniji;
- druge stranice: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ itd.
Međutim, treba napomenuti da prilikom kupnje ne možete bez pomoći stručnjaka - odvjetnika ili posebne agencije. Većina tvrtki i agencija za nekretnine također ima svoje web stranice: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ itd.
Cijene nekretnina u Španjolskoj
Trošak primarnog i sekundarnog stanovanja u Španjolskoj u 2017.-2018 nastavio rasti. Prosječna cijena "sekundarnog stanovanja" u Španjolskoj početkom 2021. iznosila je 1.733 eura po kvadratu. m.
Na formiranje cijena stanova utječu čimbenici kao što su pripadnost pokrajini ili regiji, udaljenost od morske obale, razvijenost infrastrukture, vrijeme izgradnje građevine i materijala korištenih u izgradnji, površina i uređenje, prisutnost garaže, zemljište , itd.
Vodstvo u rastu troškova stanovanja zauzeli su:
- Balearski otoci - 15,1%,
- Malaga - 13,3%
- Katalonija - 10,5%,
- Kanarski otoci - 7,5%,
- Madrid - 6,9%
- i La Rioja - 6,2%.
Tradicionalno najskuplje urbano stanovanje u Barceloni i Madridu. Prvenstvo, unatoč političkim potresima u Kataloniji i laganom padu cijena, samouvjereno drži Barcelona.
U drugom tromjesečju 2021. prosječna cijena kvadratnog metra ovdje je bila 4400 eura. Najskuplja područja Barcelone su Sarrià-Sant Gervasi (5340 eura), Eixample (5120 eura), Les Corts (5071).
Madrid je blizu Barcelone. Dakle, u 21. okrugu Madrida, prosječna cijena po kvadratu. m je bio 3759 eura. Najviše cijene zabilježene su u elitnom području Salamanca (5930 eura), aristokratskom Chamberí (5202 eura), starom poslovnom centru Chamartín (5007 eura) i povijesnom Centru (4987 eura).
Najniže cijene su u radnom području Villaverde (1.578 eura), uspavanom Puente de Vallecas (1.733 eura) i madridskoj Kineskoj četvrti - Usera (1.893 eura).
Prosječne cijene stambenih nekretnina u gradovima Španjolske
| Grad | Cijena za 1 m2 (euro) | Stope rasta cijena za 2018. (%) | Stopa rasta cijena za 2. tromjesečje 2018. (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Balearski otoci) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilla | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Zaragoza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Situacija s cijenama stambenih nekretnina u pokrajinama španjolskog kraljevstva može biti dijametralno drugačija - sve ovisi o popularnosti regije, dostupnosti potražnje i ponude.
Zanimljiva činjenica. U 2021. godini većina stambenih nekretnina (7.215) prodano je u Andaluziji (Costa del Sol). Najveći rast prodaje od 2021. godine - 44% - zabilježen je u Castile-La Mancha.
Među najpopularnijim pokrajinama među strancima su:
- Balearski otoci. Glavni aduti su sunce i more s prekrasnim plažama. Na otoku Ibiza cijene za vile počinju od 400 tisuća eura, sa zemljištem - od milijun eura. Dvosoban stan u blizini plaže - od 220 tisuća eura. Cijene na otoku Mallorci također su visoke - 2809 eura po kvadratu. m u Palmi. Stan uz more koštat će 300 tisuća eura. Na Menorci - od 1814 eura po četvornom metru (Mahon). Mali stan - od 200 tisuća eura, vila - od 420 tisuća eura.
- Katalonija. Ovo je jedna od najbogatijih regija u Španjolskoj, koja je oduvijek privlačila pažnju građana Njemačke, Velike Britanije, što je utjecalo i na cijene.Sjeverna Katalonija ili Costa Brava (Divlja obala) poznata je po svojim prirodnim krajolicima, kulturnim znamenitostima i shoppingu. Nove vile ovdje se mogu kupiti od 1,5 milijuna eura, apartmani uz more - od 300 tisuća eura, seoska kuća - od 800 tisuća. Južna Katalonija privlači ljubitelje odmora na plaži (Costa Dorada), vina i gurmanske kuhinje. Cijene se kreću od 150 tisuća eura za stanove na obali, za seosku kuću s okućnicom - od 180 tisuća eura.
- Madrid. Popularnost metropolitanske pokrajine je zbog blizine glavnog grada Španjolske. Cijene za 1m2 m stambenog raspona od 802 do 4622 eura.
Valencia. Costa Blanca na obali Sredozemnog mora poznata je po luksuznim nekretninama po cijenama od 200-400 tisuća eura i više. Južno od Alicantea, stan uz more može se kupiti za 60-80 tisuća eura (Torrevieja), kuća na selu - od 120 tisuća eura.
- Murcia. Regija je poznata po voću i povrću, pustim plažama, divljim krajolicima. Kuća u selu sa zemljištem - 170 tisuća. Prosječna cijena za 1 četvorni metar bila je 1027 eura. Gradske kuće u starim kvartovima mogu se kupiti za 100 tisuća U većini gradova u pokrajini cijene su niže, a u prva dva kvartala 2021. cijene su pale za 0,5%. Dakle, u Alguazasu 1 sq. m košta 509 eura, a u Muli - 517.
- Andaluzija. Istočne regije pokrajine privlače sunčano vrijeme i niske cijene. Stanovanje na obali počinje od 100 tisuća eura, u zaleđu - 80 tisuća. Središnja Andaluzija - Costa del Sol je popularno odredište za odmor Europljana. Apartmani na obali mogu se kupiti od 200 tisuća eura, vila - od 750 tisuća, kuća udaljena od mora košta od 200 tisuća. Zapadna Andaluzija - obala Atlantika - privlači surfere. Dvosobni stanovi ovdje koštaju od 300 tisuća eura.
- "Zelena Španjolska" - Galicija, Asturija i Kantabrija. Ovo je sjeverozapadna obala Španjolske s divljim plažama i obilnim ulovom morskih plodova. Ovdje često pada kiša i malo je turista. Tradicionalna seoska kuća od divljeg kamena košta 80 tisuća eura, komforan stan na samoj obali mora - 140 tisuća eura.
- Kastilja-La Mancha (prosječna cijena 1 m2 - 906 eura), Extremadura (920 eura) i Kastilja i Leon (1182 eura) su kopnene regije Španjolske, u kojima je rast cijena stambenih nekretnina minimalan ili čak negativan. Privlače ljubitelje odmjerenog seoskog života.
Postupak kupnje nekretnine u Španjolskoj: osnovni koraci
Nakon što je izbor napravljen, potrebno je poduzeti sljedeće korake:
- provjeriti pravnu čistoću objekta. Prilikom kupnje "primarni" - upis objekta kod državnih organa i Declaracion de obra nueva ili dozvola za gradnju objekta. Prilikom kupnje "sekundarnog stanovanja" - vlasništvo nad nekretninama, izvadak iz državnog registra o nepostojanju zapljene nekretnine, potvrda o plaćanju godišnjeg poreza s katastarskim brojem;
- rezervirajte nekretninu na 2 mjeseca: uplatite depozit - depozit u iznosu od 3 do 10 tisuća eura (10% iznosa) i sklopite ugovor o pričuvi s agentom za nekretnine pri kupnji druge kuće ili s razvojnom tvrtkom pri kupnji novog zgrada. Ugovor mora odražavati iznos transakcije i iznos depozita, oblik i uvjete plaćanja, opis predmeta prodaje, uvjete raskida transakcije itd.;
- otvoriti račun u jednoj od banaka u Španjolskoj;
- dobiti NIE certifikat. Za dobivanje dokumenta morate dostaviti putovnicu i ugovor o rezervaciji nekretnine;
- koristiti bankovnu hipoteku ako je potrebno.
Glavna transakcija se odvija u prisutnosti javnog bilježnika (u slučaju hipotekarnog kredita, također i predstavnika banke). Moguće je sklopiti posao preko povjerenika kupca.
Potpisivanje kupoprodajnog ugovora
Prodavatelj mora dostaviti dokumente koji potvrđuju njegova prava, kupac plaća ugovoreni iznos i poreze, dobiva ključeve nekretnine. Nakon obostranog potpisivanja kupoprodajnog ugovora, strane dobivaju ovjerene preslike, a nakon 2-3 dana originale ugovora - Escritura publica.
Završni akord: državna registracija transakcije
Novi vlasnik mora platiti državnu pristojbu u roku od mjesec dana i upisati nekretninu u državni registar imovine - Registro de propiedad i dobiti vlasnički dokument - izvadak. Postupak u prosjeku traje 2-3 mjeseca.
Dodatni troškovi za registraciju nekretnine
Kada kupujete nekretninu u Španjolskoj, budite spremni na dodatne financijske troškove, osim onih koji su bili fiksirani u kupoprodajnom ugovoru. Među njima:
- porezi. Svaki kupac nekretnine u Španjolskoj mora platiti porez. Njegova veličina ovisi o regiji u kojoj je dogovor sklopljen. Prilikom kupnje novog doma - PDV (do 10% iznosa transakcije).
Ako je kućište iz sekundarnog fonda, morat ćete platiti porez na ITP - na prijenos prava vlasništva. Njegova veličina se kreće od 6% u Alavi do 10% u Valenciji.
Svi vlasnici kuća moraju plaćati godišnji porez na imovinu - IBI, ovisno o regiji, njegova veličina se kreće od 0,4 do 1,16% katastarske vrijednosti. U prosjeku je to od 200 do 800 eura.
- državna pristojba - 1% od iznosa transakcije;
- državne pristojbe - 0,5–0,7%;
- plaćanje za javnobilježničke usluge - 1,2–1,5% od iznosa transakcije;
- plaćanje usluga nekretninama - od 3 do 20%;
- plaćanje usluga odvjetnika - 1%.
Koliko će koštati održavanje nekretnine u Španjolskoj?
Uz plaćanje godišnjeg poreza, vlasnici kuća morat će plaćati i mjesečne račune za režije. Njihova veličina ovisi o kategoriji stana i regiji u kojoj se nalazi. Štoviše, neki od njih ne ovise o tome jesu li vlasnici živjeli u stanu ili ne.
Riječ je o komunalnoj taksi za odvoz smeća (od 100 do 200 eura godišnje), mjesečnoj uplati za priključenje na električnu mrežu, vodoopskrbu (10-15 eura svaki).
Ako postoji kolektivna zona (communidad) - zajednički bazen, dvorišni prostor, lift, parking i sl. - za njihovo održavanje ćete morati platiti dodatnih 300 do 500 eura godišnje.
Održavanje satelitske antene koštat će 120 eura godišnje, interneta (30 Mbps) - 43 eura mjesečno.
Drugi dio troškova odnosi se na vrijeme boravka i količinu potrošenih usluga: voda, struja, plin itd. Kubični metar vode u Španjolskoj košta 0,6 eura, plinska boca - od 17 do 30 eura, struja - od 0,122 do 0,144 eura po kW.
Okvirni izračun godišnjih režija za četveročlanu obitelj (u eurima):
| Usluge | Vila 130 m2, vrt, zajednički bazen, osiguran prostor | Stan 100 m2 2 spavaće sobe, 2 kupaonice, kuhinja, terasa |
|---|---|---|
| Plaćanje etažiranja | 500 | 150 |
| Održavanje vrta (godišnje) | 2600 | - |
| Voda (godišnje) | 500+120 | 120+120 |
| Plin (8 cilindara godišnje) | 240 | 240 |
| Struja (500 kW/mj.) + održavanje | 900+180 | 900+180 |
| Osiguranje | 300 | 180 |
| Internet | 516 | 516 |
| TV antena | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Grijanje u različitim regijama Španjolske provodi se i plaća na različite načine. Uz korištenje centralnog grijanja od studenog do ožujka obračun se temelji na utrošenom plinu, dok se plaćanje može kretati od 100 do 300 eura godišnje. Nedavno je u izgradnji novih domova u Španjolskoj napušteno centralno grijanje.
Na što treba obratiti pažnju pri odabiru nekretnine
Prilikom odabira nekretnine za kupnju u Španjolskoj treba se pridržavati nekoliko pravila:
- upoznati se sa specifičnostima lokalnog zakonodavstva o nekretninama. Najbolja opcija je angažirati lokalnog odvjetnika za nekretnine koji je neovisan o agentu ili prodavaču, kao i profesionalnog prevoditelja;
- ne sastavljati pravne dokumente bez sudjelovanja odvjetnika, ne potpisivati ih bez prijevoda na ruski i odobrenja pravnog savjetnika;
- koristiti usluge nadležnog građevinskog inspektora neovisnog o prodavatelju ili agenciji;
- pažljivo analizirati lokaciju objekta, razvoj infrastrukture, prisutnost nepouzdanih susjeda, blizinu plaže itd.;
- uzeti u obzir da objekti stariji od 15 godina trebaju dodatne troškove za popravke;
- nemojte se oslanjati na fotografije na web-mjestu ili na priče prodavača nekretnina - bolje je napraviti studijsko putovanje i vidjeti sve svojim očima;
- nemojte žuriti s kupnjom, već sve pažljivo odvažite.
Osim toga, trebali biste jasno definirati svrhu kupnje objekta: za iznajmljivanje ili za osobni boravak. Za povremeno stanovanje bolje je kupiti stan, za iznajmljivanje - kuću na obali.
Koja pitanja Rusi najčešće postavljaju o kupnji španjolskih nekretnina?
Prilikom kupnje nekretnina u Španjolskoj, ruski građani često se suočavaju s određenim poteškoćama. Razmotrimo nekoliko tipičnih pitanja na koja Rusi često traže odgovore.
Dobivaju li ruski građani pravo na boravišnu dozvolu kupnjom stana ili kuće u Španjolskoj?
Državljani Ruske Federacije koji su kupili nekretninu u Španjolskoj po cijeni od 500 tisuća eura i više automatski postaju članovi programa Zlatne boravišne dozvole.
Sam investitor i članovi njegove obitelji (uključujući financijski ovisne roditelje i djecu mlađu od 26 godina) dobivaju pravo na boravišnu dozvolu u Španjolskoj sa svim mogućnostima koje iz toga proizlaze: rad, obrazovanje i medicinsku skrb, ulazak bez vize itd.
Nakon 5 godina nekretnina se može prodati, ali ostaje boravišna dozvola, pa nakon 10 godina možete podnijeti zahtjev za španjolsko državljanstvo.
Kakva je viza potrebna državljaninu Ruske Federacije da dođe u Španjolsku kako bi pregledao stan?
Španjolska je potpisnica Schengenskog sporazuma. Sporazum o bezviznom režimu nije potpisan između Ruske Federacije i zemalja Schengena, stoga, da biste došli u Španjolsku, trebate jednokratnu kratkoročnu schengensku vizu ili schengensku multivizu (i to ne samo španjolsku) .
Ima li smisla pri kupnji nekretnine cjenkati se na "sekundarnom" u Španjolskoj?
U Španjolskoj je cjenkanje na tržištu uobičajena i omiljena zabava. Kada je riječ o "sekundarnom stanovanju", onda s pravim pristupom poslovanju možete smanjiti početnu cijenu za 10-15%. Da biste to učinili, morate biti svjesni stvarnih cijena na tržištu nekretnina, imati potpune informacije o predloženom objektu, znati njegove prednosti i nedostatke koji se mogu koristiti prilikom cjenkanja. Na primjer, nemirni susjedi Marokanci, potreba za adaptacijom, udaljenost od komunikacija itd. U ovom slučaju važno je da prodavač osjeti da kupac ima ozbiljne namjere i da ga ne smije izgubiti, jer će kupiti stan od konkurent.
Može li stranac očekivati da će dobiti hipoteku u Španjolskoj i kolika će biti stopa u tom slučaju?
Stranci, uključujući državljane Ruske Federacije, imaju pravo na hipotekarne kredite u Španjolskoj, i to pod vrlo povoljnim uvjetima: ne u rubljama, već u eurima.
Novo zakonodavstvo omogućilo je povećanje veličine kredita na 80% vrijednosti nekretnine. Istodobno se koriste fiksne stope - 3,63-3,93%, promjenjive - 1,96-2,6% i mješovite stope - 2,43-2,5%. Strance u Španjolsku privlače i brojne pogodnosti: povoljni uvjeti otplate kredita - od 5 do 30 godina, pravo na prijevremenu otplatu kredita itd.
Hajde da rezimiramo
Ruski građani imaju priliku iskoristiti pravo na slobodnu kupnju stambenih i nestambenih nekretnina u Španjolskoj i profitabilno uložiti svoj novac. Španjolsko tržište nekretnina spremno je ponuditi objekte na prodaju za svaki ukus i proračun. Istodobno, strani državljani mogu računati na dobivanje hipotekarnog kredita po povoljnim uvjetima.
Još jedan ugodan bonus koji daje kupnja stana u Španjolskoj je mogućnost dobivanja boravišne dozvole, a za 10 godina i državljanstva u Španjolskoj za investitora i njegovu obitelj, uz ulaganje najmanje 500 tisuća eura u španjolske nekretnine.
U potrazi za kućom ili stanom, kao i izvršenjem transakcije, preporučljivo je pribjeći pomoći profesionalnih odvjetnika i koristiti usluge profesionalnog prevoditelja. Postupak registracije transakcije je jednostavan. Istodobno, kupnja stana ili kuće u Španjolskoj nameće određene obveze: potrebno je platiti porez i platiti komunalne račune.
