U Španjolskoj dolazi do postupnog razvoja poslovanja iznajmljivanja. Tome ne doprinosi samo mogućnost dobivanja boravišne dozvole za kupnju nekretnina od 500 tisuća eura, već i dobra zarada od iznajmljivanja stanova turistima, pa čak i samim Španjolcima. Ako vas zanima kako iznajmiti stan u Španjolskoj, prije svega, trebali biste se upoznati s pravnim aspektima i osobitostima ove vrste poslovanja.
Koliko je profitabilan posao iznajmljivanja u Španjolskoj?
Nekretnina smještena u naselju, a koja se kupuje uglavnom u svrhu iznajmljivanja turistima, češće je tražena u ljetnom razdoblju (u sezoni godišnjih odmora zauzeto je oko 90% turističkih nekretnina), u Ostatak godine kuće i stanovi u blizini obale obično su prazni... Ipak, najam turističkog smještaja na području naselja osigurava vlasniku prosječno oko 5% profitabilnosti godišnje, tako da posao kratkoročnog najma organiziranog u primorskim područjima može biti prilično isplativ.
Jednako je isplativo i dugoročno iznajmljivanje nekretnina. U velikim gradovima postoji sve veća potražnja za nekretninama za iznajmljivanje.
Od 2021. 27% mladih u dobi od 22 do 29 godina radije iznajmljuje kuću, umjesto da štedi novac da je kupi.
Osim toga, Španjolska postaje sve popularnija zemlja među studentima koji ovdje dolaze na programe razmjene. Konkretno, uočen je veliki priljev stranih studenata u gradu Valenciji.
Koje su vrste najma
Najam u Španjolskoj, kao iu drugim zemljama svijeta, je dvije vrste: dugoročni i kratkoročni. Prilikom najma nekretnine u dugoročni najam, najmodavac sklapa ugovor sa najmoprimcem koji obično traje 1 godinu.
Istodobno, španjolski zakon toliko štiti najmoprimca da ako ga želi obnoviti nakon isteka ugovora, u nedostatku uvjerljivih razloga za raskid ugovora, najmodavac će biti dužan obnoviti najam do ukupnog roka. je pet godina.
Ako najmoprimac ne želi produžiti najam i namjerava napustiti stan, o tome mora obavijestiti vlasnika nekretnine najkasnije 30 dana prije isteka ugovora.
Cijene dugoročnog najma niže su od kratkoročnih, ali je prednost takvog najma što se vlasniku kuće osigurava kontinuirani stabilan prihod, za razliku od kratkoročnog.
Kratkoročni najam podrazumijeva davanje stana u najam na period od nekoliko dana do nekoliko mjeseci, ovisno o potrebama najmoprimca.
Kratki rok najma pogodniji je za turiste, studente i poslovne ljude na poslovnim putovanjima. Štoviše, kratkoročni najam bit će nešto skuplji od dugoročnog. No, stanodavac je prisiljen posvetiti mnogo više vremena i pažnje nekretnini, jer redovita promjena stanara zahtijeva stalan kontakt s novim ljudima.
Pregovori, ulazak i izlazak stanara, organizacija čišćenja kuće nakon svakog stanara - sve to zahtijeva kontinuirano sudjelovanje vlasnika stana u procesu.
Čimbenici koji utječu na cijenu najma
Sljedeći čimbenici utječu na formiranje cijena najma u Španjolskoj:
- mjesto;
- vrsta stanovanja;
- najamnine.
Regija
Lokacija nekretnine glavni je čimbenik koji utječe na cijenu najma. Katalonija, kao i Costa Blanca i Costa Brava, smatraju se najskupljim regijama u zemlji.
U svim većim gradovima udaljenim od mora također su dostupni skupi najam. Dakle, trošak najma u ljetovalištu i velikim gradovima Španjolske može se kretati od 1200 do 5000 eura mjesečno, ovisno o broju spavaćih soba, kvadratu i renoviranju. Istodobno, u malim mjestima mjesečni najam koštat će od 300 do 600 eura.
Vrsta nekretnine
Također je važno koja se vrsta nekretnine iznajmljuje – poslovna ili stambena, vikendica ili vila, stan ili soba. Na primjer, u Torrevieji možete iznajmiti trosobni stan od 75 četvornih metara. metara za 40 eura po danu, a kuća iste površine - za 50 eura.
Mjesečna cijena najma
Stopu najma određuje najmodavac osobno. Formira se uzimajući u obzir lokaciju, izvršenu adaptaciju, broj spavaćih soba, ukupnu površinu, dostupnost dodatnih sadržaja itd.
Registracija dozvole za davanje u najam nekretnina
Kako biste mogli iznajmiti stambeni prostor za kratkoročni najam, u nekim regijama zemlje morate dobiti turističku dozvolu. Ove regije uključuju Kataloniju, Madrid, Andaluziju, Balearske otoke, Kanarske otoke.
Treba imati na umu da španjolski zakon ne predviđa takav pojam kao što je "turistički smještaj". Stoga je ovo pitanje u svakoj regiji drugačije regulirano. Ipak, procedura za dobivanje licence svugdje je ista.
Vlasnik nekretnine mora kontaktirati gradsku vijećnicu/područnu upravu i dostaviti dokaz o prikladnosti svoje nekretnine za najam. Od dokumenata će se tražiti "Izjava o odgovornosti". Ovo je papir koji potvrđuje usklađenost stambenog stanja sa svim obveznim zahtjevima.
Potom se objekt upisuje u registar, a vlasniku se izdaje Potvrda o registraciji s identifikacijskim brojem.
Trošak dobivanja takve licence različit je u svim regijama. Prosječna cijena se kreće od 170 do 500 eura.
Dozvola se izdaje za nekretninu, a ne za osobu, pa treba imati na umu da pri prodaji objekta prelazi na novog vlasnika (ako joj tada nije istekao rok važenja).
Još jedna važna točka: vlasnik mora u svaki oglas o najmu, pa tako i na internetu, uključiti izdani matični broj i kategoriju nekretnine.
Sklapanje ugovora o najmu
Pravila o najmu uređena su španjolskim zakonom (Zakon o urbanom najmu br. 29/1994 od 24. studenog 1994.). Sukladno ovom dokumentu, potiče se vlasnik i najmoprimac da sklope pisani ugovor o najmu.
Oblik sastavljanja ugovora može biti proizvoljan, no u njemu se moraju odraziti sljedeće odredbe:
- osobni identifikacijski podaci najmodavca i najmoprimca;
- uvjeti plaćanja (iznos mjesečne cijene najma; ima li najmodavac pravo na povećanje cijene najma; tko od stranaka plaća komunalne i druge dodatne usluge, na primjer, čišćenje teritorija, čišćenje bazena itd.);
- popis inventara, namještaja, kućanskih aparata, kao i opis njihovog stanja u trenutku isporuke.
Transakcija se može formalizirati kod javnog bilježnika, a podaci se unose u registar imovine (Registro de Propiedad). Što se tiče podnajma, ova vrsta iznajmljivanja stambenog prostora je samo djelomično dopuštena, a tu odluku treba prethodno dogovoriti s najmodavcem.
Stopa najma mora se utvrditi dogovorom stranaka. Prema zakonu, najmodavac ima pravo povećati najamninu tijekom trajanja ugovora u skladu s indeksom inflacije (ako je ta mogućnost navedena u ugovoru).
Ono što najmodavac ne smije učiniti je zahtijevati više od mjesec dana unaprijed (osim ako nije drugačije navedeno u najmu).
U trenutku podmirenja najamnine (to se obično događa prvog tjedna svakog mjeseca), vlasnik stana mora izdati najmoprimcu potvrdu o izvršenoj uplati ili bankovni izvod ako je plaćanje izvršeno bankovnom doznakom.
Ako najmoprimac ne plaća najamninu, najmodavac ima pravo kontaktirati policiju.Ako se nakon toga dug ne plati, vlasnik ima pravo pokrenuti pitanje deložacije nesavjesnog najmoprimca.
Kao i u većini zemalja, prilikom sklapanja najma budući najmoprimac mora uplatiti polog u visini mjesečne stope. Ako u trenutku odjave namještaj i kućanski aparati ostanu u istom stanju kao i prilikom prijave, depozit se u cijelosti vraća najmoprimcu.
Kada iznajmljivač odbije vratiti polog, najmoprimac ima pravo kontaktirati policiju, a tada će, osim pologa, najmodavac morati platiti i kamate akumulirane tijekom razdoblja odgode.
Ako se na kraju ugovora nađe šteta u stanu, onda će se trošak štete odbiti od pologa.
Ako vlasnik nekretnine želi prodati svoju nekretninu, onda je po zakonu mora prvo ponuditi najmoprimcu.
Troškovi i oporezivanje prihoda od najma
Vlasnici kuća dužni su prijaviti prihod od najma godišnje u svojoj poreznoj prijavi. Najam podliježe sljedećim porezima:
- porez na dohodak od iznajmljivanja nekretnina - stopa od 24% (nije predviđena za nerezidente koji posjećuju Španjolsku na kratkoročnu vizu);
- individualni porez na nekretnine (IBI) - do 2% katastarske vrijednosti nekretnine.
U prosjeku ispada da za plaćanje poreza godišnje treba od 100 do 500 eura za najam stana i od 300 do 2000 eura za najam vile.
Uz porez, troškovima nekretnina se dodaju i plaćanja za režije (plin, voda, struja, telefon, internet i sl.). Pitanje tko plaća te usluge mora biti prethodno dogovoreno između vlasnika i najmoprimca, a također se mora odraziti u ugovoru. Najmodavac je odgovoran za preuređenje i kapitalne popravke stambenog prostora, a stanar je odgovoran za tekuće popravke.
Tvrtke za iznajmljivanje
Vlasnik nekretnine može ili sam iznajmiti svoju nekretninu ili se obratiti posebnom društvu za upravljanje, koje će uz naknadu preuzeti mnoga organizacijska pitanja.
U većini slučajeva društva za upravljanje pružaju sljedeće vrste usluga:
- traženje stanara;
- sastavljanje ugovora o zakupu;
- održavanje dokumentacije tijekom razdoblja isporuke stambenog prostora;
- priprema i podnošenje poreznih prijava;
- savjetovanje;
- obnova nekretnina;
- održavanje teritorija (čišćenje, čišćenje bazena, njega travnjaka itd.);
- osiguranje slučajeva neplaćanja zakupnina.
Provizija društva za upravljanje iznosi otprilike 7-15% naknade za najam.
Osim društva za upravljanje, vlasnik se može obratiti i agenciji za nekretnine. Međutim, u ovom slučaju mu se mogu pružiti samo usluge za određenu sobu koja se iznajmljuje, dok je korištenje usluga društva za upravljanje isplativije ako se trebate brinuti o cijeloj zgradi s velikim brojem soba.
Konačno
Kupnja nekretnina u Španjolskoj od 500 tisuća eura daje strancima mogućnost dobivanja boravišne dozvole, no rezidentska kartica daleko je od jedine koristi od takve investicije.
Posao iznajmljivanja u Španjolskoj jača svoju poziciju i svake godine postaje sve profitabilniji. Državu godišnje posjećuju milijuni turista iz cijelog svijeta koji umjesto hostela i hotela sve češće biraju dnevni najam apartmana. Međutim, dugoročni najam nije ništa manje isplativ.
Ako želite iznajmiti stan ili kuću u Španjolskoj, trebali biste pažljivo proučiti pravne aspekte pitanja iznajmljivanja kako u kraljevstvu u cjelini tako iu pojedinim regijama, jer svaka od njih ima svoje nijanse. Na primjer, u nekim regijama, prije iznajmljivanja nekretnine za kratkoročni najam, morate dobiti posebnu dozvolu. Osim toga, trebali biste se detaljno upoznati s poreznim stopama koje se naplaćuju na prihod od najma u Španjolskoj, kao i ostalim povezanim troškovima.
