Danas se smatra isplativim postati vlasnikom talijanskih nekretnina, ma kako na to gledali. Time je moguće provesti vrijeme u vlastitim apartmanima bez trošenja novca na hotele, podnijeti zahtjev za dugoročnu vizu i jednostavno uživati u boravku u jednoj od najljepših zemalja Europe. Ali što ako stvarno želite kupiti dom u inozemstvu, ali nemate dovoljno novca? Koliko je hipoteka u Italiji pristupačna za strane građane, pokušajmo to detaljno shvatiti.
Što je talijansko tržište nekretnina
U Italiji je vrlo teško kupiti nekretninu u lošem stanju. Objekti kategorije “ispod prosjeka” ovdje praktički ne postoje. Ako kod kuće možemo kupiti stan u vrlo lošem stanju i sami izvršiti popravke u njemu i time smanjiti cijenu posla, onda se to ovdje ne može učiniti. Nekretnine u Italiji moraju biti u skladu sa standardima kvalitete koje postavljaju regulatorna tijela.
Italija je atraktivna destinacija za turiste. Sukladno tome, cijene objekata izravno ovise o popularnosti mjesta u kojem se nalaze.
Najskuplja kupnja kuće koštat će u Napulju, Veneciji i Rimu. Na primjer, 2-sobni stan površine 42 četvorna metra u Veneciji koštat će od 150 tisuća eura.
Samostojeća kuća do 90m2. m s kuhinjom, kupaonicom, dvije sobe i garažom koštat će u prosjeku 350-400 tisuća eura, ako govorimo o traženoj regiji. A na Sardiniji ili Siciliji trošak takvog objekta bit će 2-3 puta manji.
Ovdje su vrlo popularni takozvani garsonjeri - stanovi, koji su zajednički prostor u kojemu je samo kupaonica. Kupnja takve sobe može biti dvostruko skuplja od običnog stana. Drugo mjesto po potražnji zauzimaju vile s vinogradima; ako grmlje urodi plodom, cijena za takav objekt bit će nekoliko puta veća nego za sličnu vikendicu na obali.
Uvjeti hipoteke za strance
Hipoteke u Italiji za Ruse 2021. imaju niz značajki: banke nameću puno zahtjeva zajmoprimcima. Zajam možete dobiti samo ako je cijena objekta najmanje 300 tisuća eura. Morate obratiti pažnju na sljedeće točke:
- za prijavu u bankovnu instituciju morate imati predugovor o kupoprodaji nekretnine. Ovo je svojevrsni pristanak prodavatelja za prodaju.
- banka će svakako imenovati stručnu procjenu stambenog prostora i formirati komisiju za njezinu provedbu. Ovu uslugu plaća kupac.
- strancima će biti ponuđene maksimalne stope i minimalni uvjeti kredita.
- objekt svakako mora biti upisan u registar stambenih nekretnina u Italiji. Strancima je vrlo teško izdati kredit za stjecanje nestambene nekretnine.
- kreditiranje je moguće kako za završeni objekt tako i za onaj u izgradnji.
Nekretnine u Italiji na kredit za strance dostupne su pod sljedećim uvjetima (sažeti podaci o talijanskim bankama):
- promjenjiva stopa - 2,8-3,5%
- fiksna stopa - 3,6-5,5%;
- rok - do 40 godina;
- minimalni rok dospijeća je 5 godina;
- početna uplata - 25-40% iznosa;
- minimalni iznos kredita je 50 tisuća eura (mnogi posuđuju samo od 100 tisuća);
- valuta - euro;
- iznos isplata ne smije biti veći od 35% ukupnog prihoda podnositelja zahtjeva.
Treba imati na umu da će svaka bankarska institucija ponuditi pojedinačne uvjete kreditiranja na temelju razine prihoda podnositelja zahtjeva i od kupljenog predmeta.
Značajke upisa hipoteke
Da biste kupili stan u Italiji na kredit, morate proći kroz nekoliko faza:
- Slanje pismene obavijesti prodavatelju o namjeri kupnje njegove nekretnine.
- Ako dobijete pozitivan odgovor, možete nastaviti sa sastavljanjem predugovora. Mora naznačiti koliki je iznos depozita (obično 1-3%).
- Priprema paketa papira.
- Podnošenje zahtjeva banci.
- Neovisna procjena objekta od strane zajmodavca.
- Dobivanje odluke banke.
- Registracija ugovora o osiguranju nekretnina.
- Otvaranje računa.
- Potpisivanje kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika.
- Dobivanje kopije ugovora o transakciji i ključeva.
- Upis stana za novog vlasnika.
Kako odabrati banku
Gotovo sve banke dogovaraju zajam za nekretnine u Italiji za nerezidente. Na temelju Kodeksa o pravima potrošača koji je na snazi u zemlji, svaki zajmoprimac ima pravo od zajmodavca dobiti potpune, razumljive i jasne informacije o ugovoru o zajmu. U listopadu 2003. ovo je načelo ugrađeno na zakonodavnu razinu.
Svaka je bankarska institucija dužna u svim svojim poslovnicama postaviti informativne knjižice s detaljnim opisom ekonomskih uvjeta kreditiranja. Ako zajmoprimac ne može samostalno procijeniti koliko je ponuda isplativa, ima pravo kontaktirati Udrugu za zaštitu prava potrošača ili bilježnika.
Kako ne biste propustili najisplativiju ponudu, morate slijediti nekoliko pravila:
- Odaberite predmet koji želite kupiti. To će omogućiti banci da provede stručnu procjenu i utvrdi koji maksimalni iznos kredita može dati. Nemojte uzimati previše zasluga. Što je veći iznos kredita, to ćete očekivati veće mjesečne uplate.
- Procijenite svoju sposobnost plaćanja predujma.
- Provjerite konačnu cijenu.
- Izračunajte mjesečnu ratu i usporedite je sa svojim prihodom.
- Saznajte koje dodatne troškove i skrivene naknade možete očekivati. Na primjer, koliko će koštati usluga procjene stambenog prostora, koliko košta osiguranje i tako dalje.
- Raspitajte se o mogućnosti prijevremene otplate kredita.
- Saznajte kako se vrši plaćanje - na blagajni banke, putem online sustava itd.
Pronalaženje odgovarajućih nekretnina i banaka u kojima je moguće hipoteka u Italiji najbolje je obaviti preko profesionalnog brokera koji poznaje tržište. Preporučljivo je pribjeći njegovoj pomoći: broker će moći provjeriti dokumente za prostor, preuzeti zadatak komunikacije s vlasnikom kuće, saznati situaciju i dati mišljenje isplati li se dogovoriti hipoteka na ovaj objekt uopće. Brokerska provizija se plaća samo ako je odluka banke pozitivna.
Popis banaka kojima se mogu podnijeti zahtjevi ovisit će o regiji i o tome s kojom od njih broker surađuje. I talijanske banke i međunarodne financijske institucije izdaju hipoteke.
Priprema dokumenata
Paket dokumenata za podnošenje zajmodavcu prilično je opsežan:
- Kopija vaše međunarodne putovnice.
- Codice Fiscale analog je ruskog poreznog identifikacijskog broja (TIN). Možete ga dobiti odmah nakon potpisivanja predugovora u konzularnom odjelu.
- Radovi koji mogu potvrditi solventnost.
- Dokumenti za predmet kupnje.
Kao dokaz solventnosti možete navesti:
- Ako imate svoju tvrtku, dokumente u kojima se navodi da ste vlasnik. Obično vlasnici tvrtki imaju status rezidenta, a to može olakšati proces dobivanja hipoteke.
- Potvrda o zaposlenju s naznakom plaće (za one koji rade u zemlji za najam). To može utjecati na veličinu stope.
- Izvod iz banke o kretanju sredstava ili o depozitima.
- Izjava o prihodima.
- Potvrda o uplati poreznih obveza.
- Dokaz o plaćanju alimentacije.
- Ostali dodatni papiri prema nahođenju banke.
Što se tiče dokumenata za predmet kupoprodaje, ovdje će vam trebati:
- Preliminarni dogovor.
- Dokaz o vlasništvu za prodavača.
- Izvadak iz katastarskog registra.
- Ako se kupuje zgrada u izgradnji – građevinska dozvola.
Svi dokumenti moraju biti prevedeni na talijanski i ovjereni kod javnog bilježnika.
Otvaramo bankovni račun i potpisujemo ugovor
Postoje dvije mogućnosti za otvaranje računa kako biste dobili zajam za stanovanje u Italiji:
- Za stanovnike - postupak izgleda standardno, kao i za građane zemlje. Od dokumenata morate predočiti boravišnu dozvolu, putovnicu, Codice Fiscale.
- Za nerezidente će biti moguće otvoriti samo zasebnu vrstu računa: conto internazionale ili conto estero. Njegovo održavanje je skuplje, valuta računa je ona koja vrijedi u zemlji podnositelja zahtjeva. Odnosno, još uvijek morate platiti pretvorbu. Za otvaranje računa trebat će vam važeća viza.
Ako je odluka banke pozitivna, zajmoprimac će biti pozvan u banku da potpiše ugovor.
Koliko je vremena potrebno za dobivanje kredita
Kupnja talijanskih nekretnina na kredit može potrajati. Obrada zahtjeva obično traje 3-4 dana. No praksa pokazuje da zajmodavcu ponekad treba više vremena i odluka se objavljuje tek nakon mjesec i pol do dva mjeseca.
To ovisi o mnogim čimbenicima: o statusu u kojem podnositelj zahtjeva živi u zemlji, o visini njegovih prihoda, o samom objektu. Treba imati na umu da će se banka sastati na pola puta ako je sigurna u podrijetlo primatelja zajmoprimca, ako je zadovoljna njegovom kreditnom poviješću, informacijama o dostupnosti depozita i imovine.
Na koje se troškove pripremiti
Za dobivanje kredita potrebno je pripremiti proračun koji bi trebao biti dovoljan da pokrije sljedeće stavke troškova:
- osiguranje – najčešće banke zahtijevaju osiguranje od nezgoda ili gubitka posla. To je oko 40 eura mjesečno za osnovnu uplatu. Osiguranje nekretnina - 150-500 eura svake godine;
- provizija posredniku - hipotekarni posrednik u Italiji uzima 1% iznosa kredita;
- javnobilježničke usluge mogu koštati 4-8 tisuća eura za pripremu i upis transakcije, kao i za ponovnu registraciju vlasništva;
- procjena objekta - 270-300 eura, ako trošak prelazi 1 milijun eura - 500-550 eura;
- naknada za obradu kredita - 0,25-2% (ovisno o poreznim olakšicama).
Ukratko o porezu na imovinu
Godišnji porezi na imovinu u Italiji kreću se od 0,4-0,7% vrijednosti imovine evidentirane u katastru. Stopa se izračunava pojedinačno, na temelju statusa regije u kojoj se nekretnina nalazi. Primjerice, u Milanu je 0,5%.
Osim toga, tu su i stambena plaćanja za etažno vlasništvo. Za stan ćete svake godine morati izdvojiti od 200 do 5000 eura. Za vilu - 1,2-6 tisuća eura za isto vremensko razdoblje. Ovaj iznos ne uključuje režije.
Struja će koštati oko 0,2-0,3 eura po 1 kWh, vodoopskrba - 15-20 eura mjesečno, plinska boca - 50-60 eura.
Otplata kredita
Talijanski zakon ne zabranjuje zajmoprimcima plaćanje prije ugovorenog roka. Ali treba imati na umu da u ovom slučaju banka gubi dobit na kamate. Kako bi se osigurao od toga, zajmodavac može klijentu nametnuti kaznu prijevremene otplate.
Točka u vezi s vremenom plaćanja uvijek je navedena u ugovoru. Pažljivo pročitajte prije potpisivanja.
Ako se podaci ne pronađu, trebate pitati upravitelja kredita koji će se baviti vašom molbom. Time ćete izbjeći neočekivane provizije u budućnosti.
Ishodi
Kredit za kupnju kuće u Italiji stranim državljanima usluga je moguća, ali ne baš isplativa. Banke najčešće postavljaju više stope i nepovoljne uvjete za nerezidente. Upis hipoteke popraćen je mnogim dodatnim uplatama, čiji iznos može doseći nekoliko tisuća eura.
Od 2021. godine u 95% slučajeva talijanske banke uskraćuju hipoteke ruskim bankama. Ako klijent ima službene prihode u eurozoni, zajam će biti dat; imovina samo u Rusiji, čak i ako nije mala, banke odbijaju uzeti u obzir kolateral za zajam.
